“这种操作虽未尝不可，但如果以这种业务为主，那就是变相放高利贷了，明投暗贷，风险很高。”该负责人透露，北京一家房地产基金公司，不到3年内已连续募集了10多只基金，但却没有推出一宗开发项目。项目不好找虽是业界普遍难题，但此现象也很可能是部分公司伪造虚假项目骗取投资者的先兆。

如中房一样，2010年，多家房地产开发商成立了房地产基金，如复地、阳光100等牵头成立的盛世神州房地产投资基金，金地集团与瑞银环球资产管理合作发起成立第一期房地产基金，复地成立的上海复地景业股权投资合伙企业等也属于有地产血统的房地产私募基金。

记者了解到，部分实业资本也开始涉足此领域，今年新成立的华夏双大（北京）股权投资基金的股东方即为黑龙江的两名煤矿老板，在试水投资海南房地产后斩获颇丰，遂携数十亿资金进入房地产基金业。

一名业内管理人士表示，目前房地产基金十分混乱，主体繁多，做法大胆，许多操作并不规范。

并且，部分基金还会与被投资方签订“对赌”协议，如果投资项目不能实现预期收益或亏损，基金将取得多数股权。上述负责人说，她接触到一些地产基金，针对一个项目投资的时候不是为谋求上市，而是对项目方提出，基金出20%的资金，80%的股权质押给基金，头3年每年要给20%-25%的回报，如果做不到，基金就取得对方多数抵押股权。

李明俊介绍，中房旧改基金脱胎于中房集团。过去二十八年，中房集团共建了2400多个小区，分布在全国100多个城市，由于是十几二十年前建的房子。虽然该基金拟投项目定位为保障房、廉租房或安置房，且股东背景是开发商，但李明俊自称投资回报率有保障，中房集团亦有回购承诺。

在多管道被封堵情况下，保障房融资是监管层唯一开放的口子，房地产基金亦开始布局保障房。

“按规定基金不能作出投资承诺，但许多基金都与LP(投资者)有‘抽屉’协议，约定了最低收益率。”北京某房地产基金负责人告诉记者。

按下葫芦浮起瓢，在银行贷款收紧、IPO大门关闭、房地产信托受限局势下，房地产基金等另类融资渠道开始勃兴。

2011年，中房旧改基金计划投十个项目。在收益上，从以往4个项目看，收益率超过30%，并且，中房正计划设立宋庆龄投资基金，引入到旧改小区，目前名为阳光汇力基金。“这些项目能为投资人带来较高盈利，收益率在30%-50%。”孟晓苏自称。