小产权房能不能买？肯定是不能买的 ，买了小产权房最后上当吃亏的例子其实不少，去年襄州就有小产权房一房多卖的案子。

实际上小产权房的麻烦并不仅仅只限于买房被骗，关于小产权房还有不少法律问题，小编挑了大家比较关心合同效力问题，希望能给大家带来帮助。

小产权房买卖合同效力问题

1

本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为。

我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

2

本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

案例索引：

江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2013）赣中民一终字第264号

案情简介：

原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组（现更改为崇义县XX镇XX新村）村民，被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日，原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证，国有土地使用权证等，被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议，诉至法院。

最终法院判处上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。

3

集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

案例索引：

江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2015）洪民三终字第91号

案情简介：

2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，原告汪某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方，为城镇居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。

二审法院认为汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。

例外情形也是有的

城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。?

4

小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则

法律规定：

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。?

除了买卖之外，小产权房还有以下麻烦：

小产权房未办理抵押登记时，不被法院支持。

离婚时对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定。

离婚时对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定。

离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理。

我国法律禁止非同一集体组织成员间小产权房买卖，因此，买卖小产权房请三思！那些冲着小产权房便宜，想买了省钱的你们可长点心吧！

来源：律动达人

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