今年房地产市场的一个明显变化，是各地对住房租赁市场的高度重视。一批省市先后出台了促进租赁市场发展的文件。政策力度之大，前所未有。其中，还提出了颇具创新意义的措施。比如，鼓励进行金融和资本市场的探索。

  北京市多个部门9月29日联合印发《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，有这么一段话值得原文摘录：

  主动向中国银行间市场交易商协会推荐住房租赁企业或项目，支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

  鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展，政策方面并非首次提出。去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），就有相应表述：“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”2016年10月国务院发布的《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》指出：“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。”

  更早前的2014年9月29日，《央行、银监会关于进一步做好住房金融服务工作通知》也提出，积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

  专家们呼吁我国放开REITs，已逾10年。虽然最佳选择是制定相应法律，规范有序地铺开，但从现实出发，全面放行的可能性不大。而前述引用的政策层面的信号很明显，REITs宜试点先行。这也符合我国在特定领域改革的通行做法。

  目前各地已出台的促进住房租赁市场发展的文件，有一项共同的内容是，鼓励机构企业尤其是国企参与建设、运营租赁住房。事实上，地产商和房地产中介代理机构动作更快。包括万科、龙湖、世联行、链家在内的企业，已经开业和正在建设、运营的公寓，数量不少。

  但各类企业普遍遇到的问题是，公寓运营短期内难以盈利。有专家测算称，公寓投资年回报率在2%以下。虽然地产商主要是从战略布局的角度进军公寓市场，但市场经济的一个简单道理是，凡是不盈利的商业投入，均难以持久。

  投资于包括公寓在内的租赁住房市场，虽然是市场主体的自发行为，没人强迫，理应盈亏自负，但住房市场的特殊性在于，投资巨大，一旦出现问题就不是小问题。

  解决租赁住房市场盈利难题的一个办法，是降低其建设运营成本，主要是资金成本。那就得有相对低廉、稳定的资金来源。而发行REITs被证明是可资利用的重要渠道。也就是说，将收租物业未来若干年的租金收益权卖给机构和个人投资者，允许其自由流通转让，可为租赁住房市场建立稳定的资金来源。

  从国际经验看，REITs得以发展的一个重要途径是在证券市场公开上市、转让。短期内这在我国很难实现。因此，专家建议，先在机构间、银行间市场交易。

  在租赁住房里，公寓的租金还是偏高的，但前面说了，公寓投资的回报率很低。这么低的收益，即使发行REITs，银行、机构也不愿意买，因为无钱可赚。据说有关部门就此咨询过金融机构，得到的答复是，在现有收益条件下，没有积极性。

  可以基本确定，发展住房租赁市场，是一项重大决策，事关房地产长效机制的建立。REITs是为住房租赁市场提供稳定可靠资金来源的重要渠道。如果认同这两点，那就要为REITs试点解决一些现实的困难。

  已有专家建议，要么给机构投资建设租赁住房给予税收优惠，要么给予财政补贴，以提高其收益率。我个人认为，近两年由于政府减税力度较大，财政收入增长缓慢，而租赁住房建设投资巨大，象征性的补贴起不到刺激作用，补贴过大，大多数地方政府补不起。

  比较适宜的选择是减税。给建设投资租赁住房减税属于增量减税，相对于存量减税，对地方政府的财政压力没那么大。而且，减税有利于促进企业、机构投资租赁住房的积极性，供应大了，新增税收的蛋糕也做大了。

  当然，也可以在租赁住房的REITs发行试点环节减税。但这属于后端减税。我个人倾向于建议在前端减税，也就是租赁住房投资建设环节减税，所起到的效应会更明显。