时过十月，房企到了一年中最关键的冲刺阶段。

  累计今年前十月的销售数据，万科销售金额已突破4000亿至4328.9亿元。不过，万科披露的十月份销售简报显示，该公司销售面积为247.8万平方米，同比下降29%、销售金额367.9亿元，同比减少25%。

  11月7日下午，万科证券事务代表梁洁在万科月度销售会议上表示：“传统来说，四季度都是推盘高峰。但是今年不会像以往年份那么猛，公司今年上半年销售业绩不错，全年销售相对平均，从推盘量而言，最后两个月应该会比9、10月少。”

  万科销售简报显示，2017年9月份销售简报披露（10月10日）以来，公司新增加项目28个，总地价为269.26亿元，总计容建面为521.9万平方米，万科权益建面为364万平方米，高于十月份的销售面积。

  梁洁表示，市场正在发生变化，但仍有机会。万科逆周期拿地，“最近土地市场的竞争比去年有所减弱，万科三季度拿地的面积超过销售面积，但依然审慎，坚持20%毛利率的原则。”

  梁洁指出，“房地产税的涉及面很广，要先立法，需要很长时间去酝酿，短期内推出比较难。而房产税上海、重庆试点，征收范围小，对市场影响有限。长期来看，房地产税一定会征收。而万科专注开发大众住宅，房地产税征收不会改变万科策略。”

  近日，建设银行深圳分行宣布与万科、招商、中海、星河等11家房企以及比亚迪、方大集团等企事业单位合作，推出5000余套，并发布个人住房租赁贷款产品，正式进军深圳住房租赁市场。与此同时，万科通过多种渠道增加保有的长租房源数量。

  梁洁认为，租赁住房市场的发展，长期会分流房企的住宅成交，但短期内，不会根本上动摇新房为主的格局。

  深圳泊寓公司执行合伙人袁军此前接受采访时告诉第一财经，万科泊寓的目标是到今年年底，开业3万间房源，保有目标是15万间。

  以高周转为特点的中国房企，正在集体面临从“地产开发销售”到“持有运营”的转型。万科是业内进行自持地块的探索最积极的房企之一。据第一财经不完全统计，万科已在北京、广州、佛山、东莞等地拿下七宗自持地块。

  自持地块资金回报周期长，与房企擅长的高周转模式截然不同。如何解决资金沉淀、降低前期成本、缩短回报周期成为房企拍下自持地块的大考验。

  10月，万科与四家公司合作，共同设立规模为60亿元的物流地产基金；同月，“中金-印力CMBS”发起设立，发行规模为37.9亿元，这是万科收购印力这个商业平台后，印力发行的首单资产证券化产品。

  梁洁称：“物流业务可以设基金，长租公寓业务也可以。万科可以创新形式，给有需求的投资者提供投资环境。”

  那么，为何不参考保利的做法，发行长租公寓的资产证券化产品？

  梁洁回答，“现在ABS的产品还是类债券，不是真正意义的股权。（通过资产证券化）获得市场价格变动的回报，现有政策环境下还做不到。万科希望尝试不同的路径，找到更合适的方式。万科的基金也有解决资金问题的功能。”

  值得注意的是，10月23日，一则“深圳地铁前海国际65%股权转让预披露公告”在深圳联交所挂出。公告细节表明，经由执行董事决定，深圳地铁转让全资子公司前海国际股权。

  前海国际主要资产是位于深圳前海枢纽和安托山的两个项目，均极具地段优势。

  2016年3月，万科股权争夺战正酣，万科管理层拟引入深圳地铁为第一大股东，从而解决控制权落入宝能之手的问题，收购标的正是深圳地铁持有的前海国际股权。最终这份重组方案没有成功，但不妨碍市场对前海国际的关注。

  在万科月度销售会议上，梁洁表明万科对前海国际股权很感兴趣。“虽然深圳地铁是万科第一大股东，但国有资产通过现金方式出让，必须走公开流程，这是规则要求。万科有兴趣，但是最终拍不拍得到，还要看其他投资者。”