半个月内，潘石屹旗下的SOHO中国宣布出售北京、上海等地三个物业项目，潘石屹称，出售是基于低买高卖的商业原则

  上周房地产市场最吸引眼球的，就要数万达集团将部分酒店和文化旅游项目以631.7亿元出售给融创中国。

  同时王健林同行潘石屹也在大手笔出售物业。半个月不到的时间，SOHO中国已宣布整体出售3个物业资产。其中包括虹口SOHO、光华路SOHO二期、凌空SOHO物业出售，虹口SOHO已有买家，光华路SOHO二期、凌空SOHO接盘方还有待进一步明确。此番出售光华路SOHO二期，是SOHO中国自2012年宣布转型后，第一次整体出售北京的物业项目。

  2012年决定不再散售的SOHO中国，4年内已经整体出售了5个半物业项目，总计金额达236亿元。此番被列入出售名单的光华路SOHO二期、凌空SOHO，据媒体报道，其保守估值在105亿元。这意味着，4年内SOHO中国通过出售旗下物业资产，套现达到340亿元。

  新京报记者注意到，仅是即将出售的光华路SOHO二期、凌空SOHO的年租金收入，就占到了SOHO中国2016年租金收入的2成多，而年报披露数据显示，SOHO中国的物业项目出租率都超过90%。

  SOHO中国为何出售上述贡献了2成租金，且出租率达90%的项目？在7月7日的媒体沟通会上，潘石屹回应称，出售完全是遵循低价买入、高价卖出的商业原则。记者注意到，上海和北京地区甲级写字楼空置率4个季度来连续攀升。

  出售上述资产后，未来SOHO中国业绩靠什么？在7月7日的媒体沟通会上，潘石屹表示，SOHO中国整售物业所得的资金将主要用于SOHO 3Q的拓展，即在二三线城市租用或收购整栋物业，再进行改造，然后以SOHO 3Q的品牌面世。

  5年来，潘石屹首次准备出售北京项目

  “卖卖卖”，成为近年SOHO中国的主节奏。7月4日，SOHO中国董事长潘石屹表示，开始寻找买家，准备出售北京光华路SOHO二期和上海凌空SOHO两个项目。在此前的6月26日，SOHO中国刚以35.73亿元人民币卖出了上海虹口SOHO项目。

  连续出售物业资产，让外界质疑SOHO中国又走上了“卖楼”的老路。2012年8月，SOHO中国宣布告别散售模式，自己持有北京、上海优质地段的物业，专注租金收入。

  此番出售光华路SOHO二期，是SOHO中国自2012年宣布转型后，第一次整体出售北京的物业项目。2012年决定不再散售的SOHO中国，自2014年将SOHO静安广场、SOHO海伦广场以52.3亿元的对价出售后，此后几乎每年都会出售一个上海的物业项目，4年内已经出售了5个半物业项目，总计金额达236亿元。

  此番被列入出售名单的光华路SOHO二期、凌空SOHO，据媒体报道，其保守估值在105亿元。这意味着，4年内SOHO中国通过出售旗下物业资产，套现达到340亿元。

  而在出售资产的同时，除2013年获得北京丽泽SOHO项目外，宣布转型“包租公”的SOHO中国只出不进。根据SOHO中国2016年年报，其目前投资的物业项目总共11个。但若扣除出售项目及未完工项目，SOHO中国剩下的运营物业项目只有5个。

  将被出售的光华路SOHO二期、凌空SOHO中，凌空SOHO可租面积达到12.82万平米，是目前SOHO中国在租物业中，面积仅次于望京SOHO塔3的项目。SOHO中国2016年年报显示光华路SOHO二期、凌空SOHO去年取得的租金收入分别为2.12亿元、1.43亿元，合计3.55亿元，占当年SOHO中国租金收入的22.5%。

  “价位低时进货，价位高时出货”

  SOHO中国2016年年报显示，其拥有的主要投资物业出租率均不低，截至2016年12月底，旗下物业的整体出租率已经达到约96%。到期合同新签租金比旧合同租金整体上涨了15%至25%。

  以已经出售的上海虹口SOHO项目为例，其可出租面积为7万平米，2015年底其出租率还仅为33.9%，到2016年底已经达到95.4%，接近满租。列入出售名单的光华路SOHO二期、凌空SOHO，截至2016年底的出租率为97.4%、93.6%。

  如此高的出租率下，为何SOHO中国还选择将项目出售？在7月7日的媒体沟通会上，潘石屹回应称，出售完全是遵循低价买入、高价卖出的商业原则。

  “在价位低的时候进货，在价位高的时候就出货。我们还是要永远遵循这个原则，永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”潘石屹表示。

  根据SOHO中国在6月26日的出售公告，虹口SOHO项目协议定价35.73亿元，经调整营运资金净值和未偿还银行贷款后，初始代价为27.56亿元。截至2016年12月31日，虹口SOHO项目总成本为23.37亿元，出售成功后，将获得收益4.191亿元，SOHO中国预计入账毛利为1.27亿元。

  出售公告显示，2015年7月才完工的虹口SOHO项目，截至2015年及2016年12月31日止年度，分别录得收益（即租金收入）人民币545万元及7933万元。虹口SOHO项目租金加差价算下来两年赚了约2.1亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受新京报记者采访时表示，对于SOHO中国来说，物业的持有策略更类似一种小周期的策略。类似策略的特点在于，其在低谷吸收相应的物业，而在高点会进行转让。“SOHO中国需要抛售部分项目来回笼资金，但不代表其对于写字楼物业不看好，更多的是一种资产组合的转化。”

  记者注意到，制约SOHO中国租金收入进一步提升的“天花板”已经隐现。

  随着北京、上海一线城市写字楼空置率走高，提高租金面临现实障碍。以望京SOHO所在的望京地区为例，据云房数据研究中心的数据，自2014年一季度以来，望京地区写字楼的租金增幅缓慢，近4年来增幅不到1元，截至2016年四季度，望京地区写字楼租金价格在8.29元／平米/天。而因为新写字楼盘的不断竣工，自2015年三季度开始，望京地区写字楼空置率逐渐走高。

  再转型：从大客户到小企业、散户模式

  至2012年提出转型自持物业后，SOHO中国的业绩便不尽如人意。各项盈利指标一路下行。其中营业额由2012年的161.43亿元，下降到2015年的9.95亿元；公司股东应占溢利由105.85亿元下降到5.38亿元。

  2015年初，SOHO 3Q业务，成为潘石屹带领SOHO中国再一次转型的方向。在2017年7月7日的媒体沟通会上，潘石屹表示，SOHO中国整售物业所得的资金将主要用于SOHO 3Q的拓展，即在二三线城市租用或收购整栋物业，再进行改造，然后以SOHO 3Q的品牌面世。

  SOHO 3Q起始于2015年2月，彼时SOHO中国拿出自持的170万平方米物业中的10%，改造成共享办公的SOHO 3Q。在SOHO中国的设想中，用户可以只租一张办公桌或一间办公室，SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，用户只需要带着手机和电脑来工作。

  SOHO中国年报披露，截至2016年底，SOHO 3Q在北京、上海共有17个中心，有2个在建中心，提供超过1.6万个工位，SOHO 3Q的平均出租率达到了85%。

  7月14日，新京报记者实地走访了光华路SOHO二期项目，该处的SOHO 3Q是SOHO项目中的旗舰。光华路SOHO二期的地下一层到二层，均被改造成SOHO 3Q共享办公空间。

  进入办公区域后，记者看到，与去年5月记者走访时大面积的空置工位，办公人员并不多相比，如今在SOHO 3Q办公的人数众多，甚至稍显拥挤，仅少数位置欠佳的工位未有人使用。

  “目前我们接近9成的工位都出租出去了，剩下的不多。”光华路SOHO 3Q一名负责运营的楼层经理对记者表示。其还向记者介绍，目前位于走廊处的开放式工位，租赁价格是1000元／工位/月，而独立的封闭办公室，则是500元／工位/周。这一价格，与一年前相比，也有不少提升。

  7月15日、7月16日，记者还走访了位于上海凌空SOHO、虹口SOHO的SOHO 3Q项目，情况显示共享办公出租率保持在接近9成的水平，且租金相较去年时均有所提升。

  “我们这里总共是有3层作为共享办公，但一层、三层都被几家公司整体租下来了，只剩下二层还有一部分可以出租。”在凌空SOHO 3Q，一位运营人员对记者表示。

  据新京报记者了解到的情况，SOHO 3Q虽然是SOHO中国运营，但采取的是由SOHO 3Q向SOHO中国支付租金取得SOHO中国旗下物业使用权的方式，即SOHO 3Q也是SOHO中国的租户。

  SOHO 3Q业务的发展，使得SOHO中国2016年的租金收入有了大幅增长。年报显示，2016年SOHO中国营业额约15.77亿元，同比上升58%，其中租金收入约15.11亿元，同比上升44%。

  而光华路SOHO二期、凌空SOHO的出售，会否影响位于此处的SOHO 3Q的运营？“SOHO 3Q本来就是通过向SOHO中国支付租金的形式取得相应物业的使用权，以后也会继续向新的持有人支付租金。”7月14日，SOHO中国人士向记者解释，SOHO中国是SOHO 3Q品牌的拥有者和运营方。

  严跃进表示，SOHO中国转向发展共享办公，有其优势，不同于以往的面向大企业大客户的写字楼租赁，共享办公背后更多是小企业、散户模式，而SOHO中国以往散售模式为其转向共享办公提供了经验；其次，SOHO中国算是国内共享办公的首倡者，潘石屹认为共享办公不仅仅是物业开发，更是一种理念，是品牌，这也是潘石屹选择出售其他物业资产的原因，想将更多的资源向共享办公业务倾斜，用更低的成本，获取更多的收益，包括品牌价值。

  配套商业客源量引业主吐槽

  在走访SOHO中国位于上海、北京多个项目时，新京报记者发现，虽然在写字楼出租上，SOHO中国的出租率一直不低，但配套的商业，却一直被诟病。

  在SOHO中国的各处写字楼物业中，SOHO中国均会将地下即部分楼面区域作为商业区域。如望京SOHO由三座高楼组成，分别被命名为塔1、塔2、塔3，3座大楼地下一层至六层部分区域，则为商铺，并对外销售。

  去年5月，新京报记者走访了塔2的商铺，彼时该处有不少空置店面。2017年7月13日，新京报记者走访时发现，每层空置店面并不多，不少都处在营业中，但客源并不多。

  “因为客源难以引导到我们这儿，周边的商铺租金都是十几块钱一平米，但我们只能七八块钱的出租，还找不到租户，即使有租户，也是开了没多久就开不下去了，店面更新率高。”7月13日，一名在望京SOHO塔2四楼购置了商铺的人士对记者表示。

  有业主抱怨，附近绿地写字楼新近开盘，望京SOHO的不少公司都外迁出去，客源进一步减少。“和去年比，感觉起码少了3成客人，但这边租金、物业费用都不低，基本要占到营业成本的20%，我们不堪重负。”其表示。