导读：据介绍，按照当前的监管口径，周转快、负债率低的企业的发债需求更容易获批；但即便如此，审核的周期也比以前有所拉长，审核程序更加复杂。而中小房企的融资需求很容易被驳回。且部分负债率高的大企业，即使融资需求获批，其成本也很容易走高。

  虽然融资渠道收紧、成本提高，但今年下半年以来，房企仍在加紧融资的步伐。

  公开信息显示，7月以来，宝龙、绿城、建业、泰禾、龙湖等房企陆续发行美元债务，总体发债规模达到20亿美元。与此同时，万科、金地、富力、华夏幸福等房企则成功发行了人民币债券。

  尽管融资动作频繁，但在这背后，仍有不少房企的发债需求被限制。据证监会的公开信息，时代地产、华发股份、卓尔发展、苏宁环球等企业的公司债发行申请，近日遭遇终止或中止。而融创100亿元的公司债在近日被上交所终止发行。

  分析人士指出，由于国内政策监管十分严格，不少中小型房企、负债率偏高的房企面临着越来越大的发债压力。虽然成本较高，但海外融资在房企融资渠道中所占的比重仍在加大。

  国内融资“待遇”有反差

  进入7月以来，很多大型房企启动了融资动作。7月13日，万科企业发布公告称，拟向合格投资者公开发行2017年首期公司债券，规模为人民币20亿元，票面利率为4.50%。

  同日，金地公告称，经证监会审核，获准采用分期的方式发行面值不超过人民币130亿元的公司债券，其中首期债券的最终发行规模为人民币40亿元，两个品种的利率分别为4.85%和5.05%。

  雅居乐也在13日发布公告，称已发行金额为人民币30亿元、年度票面利率为6.98%及期限为3年的非公开境内公司债券。

  此外，富力、世茂、华夏幸福等房企都在本月完成了境内融资。

  有分析认为，上半年热点房企销售情况普遍良好，拿地补仓的需求强烈，因此存在融资的需要。

  但并非所有房企都能够顺利完成。根据证监会的消息，近期共有十多家房企的公司债被终止或中止发行，其中以时代地产、华发股份、卓尔发展、苏宁环球等中小型企业为主。

  根据上交所的消息，近期融创非公开发行2016年公司债券被终止，该笔债券的规模为100亿元。而在大笔吃进万达的众多文旅和酒店项目后，融创被各大机构下调了公司评级。

  针对房企国内融资的不同“待遇”，中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，按照当前的监管口径，周转快、负债率低的企业的发债需求更容易获批；但即便如此，审核的周期也比以前有所拉长，审核程序更加复杂。

  相比之下，中小房企的融资需求很容易被驳回。且部分负债率高的大企业，即使融资需求获批，其成本也很容易走高。

  中原地产研究中心统计数据显示：2017年上半年，房企私募债、公司债、中期票据等（不包括股权融资）的融资额仅共1771.8亿，相比2016年同期的6735.94亿，降幅达74%。

  不仅如此，融资成本也在提升。中原地产指出，2016年房企国内融资的利率多在5%以下的水平，2017年以来发行的债券利率均在5%-6%以上，6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。

  海外渠道更受依赖

  鉴于国内融资政策的收紧，海外融资更加受到青睐。今年7月以来，宝龙、绿城、建业、泰禾、龙湖等房企陆续发行美元债券，总体发债规模达到20亿美元。

  这只是房企海外融资规模上升的“冰山一角”。按照统计局的数据，今年1-5月，在房地产开发企业到位资金来源中，利用外资90亿元，同比增长115.1%。而去年全年，房企利用外资140亿元，同比下降52.6%。

  在7月以来的海外融资中，除龙湖发债的票面利率相对较低外，其余的融资成本都不低。

  如宝龙地产发行的2亿美元优先票据，年利率为5.95%；建业地产也发行了一笔2亿美元优先票据，利率为6.00%；绿城发行的是4.458亿美元优先永续票据，初步分派率为每年5.25%，初步利差3.665%；泰禾计划发行的债券规模为10亿美元，但尚未公布利率。

  海外融资规模的增加，与国内融资政策从紧不无关系，但近期以来，海外融资的成本几乎等同于国内融资，这被认为是美国加息的影响所致。

  “随着人民币汇率波动，房企海外融资的难度也在加大。”张大伟指出，但房企为了补充现金流，对海外融资的需求会更加强烈。他还认为，预计2017年房企海外融资将可能创下历史新高。

  但总体而言，融资难度加大、融资成本提高已经成为这一阶段的主旋律。加之市场销售放缓，房企的资金压力可能逐渐到来。

  广发证券发布的报告显示，房企杠杆水平存在被低估的现象，因为“去年大量银行表外资金借道非标流入房地产领域”。

  该机构指出，从房企的债务端看，样本上市房企存量债务的期限大多在2-3年。因此，过去两年大规模的债务融资或将在未来几年集中兑付。据统计，2018-2019两年样本房企债务兑付数量将达到高点，兑付规模将分别高达3375亿、4474亿。

  该机构还认为，相比大型房企具备更强的销售回款能力和更加稳健的财务水平，未来中小型房企的兑付风险尤其值得警惕。