日前，万科对外宣布拟在成都新增投资2000亿元，开展成都产业新城投资建设。实际上，与万科类似，近年来，包括华夏幸福、中国金茂等越来越多的房企开始投资产业新城，少数大型房企更是将目标瞄准“城市级”大型项目。业内人士指出，产城融合项目可以让企业以更低成本拿地，同时，配套住宅无疑能给企业带来稳定的销售额，同时，开发商也可借此在产业上下游开展物业服务、轨道交通、教育配套、仓储物流等衍生行业业务，寻找新的企业经济增长点。

  城市级“大单”频出

  连续两月，万科在成都签下“造城”的“大单”。10月12日，成都市人民政府与万科集团举行战略合作框架协议签约仪式。签约仪式上，万科集团董事会主席郁亮称，未来几年，万科集团拟在成都新增投资2000亿元，开展成都产业新城投资建设。据悉，签约项目包括新建万科集团中西部区域总部基地、天府国际金融中心、空港新城万科智慧物流城、简州新城万科生态梦想城和双流区万科创新梦想城等。

  其中，以9月4日已正式签约的双流区万科创新梦想城为例，总占地面积约1.1万亩，经营性国有建设用地约5639亩，项目总投资达700亿元。据介绍，该项目将建设总部基地集群、云创中心、双创公社、国际医院、国际学校、酒店、长租公寓、会议中心、文化艺术中心、购物中心等，包含产业、教育、科研、文化、双创5个发展方向。建成投产后，年产值将达到270亿元，税收38亿元。

  不只万科，投资产业新城正在成为越来越多开发商的选项。10月12日，华夏幸福中标安徽六安产业新城PPP项目；10月16日，荣盛房地产与唐山市玉田县人民政府签订整体开发建设经营唐山市玉田高铁新城项目框架协议，就玉田县高铁新城土地整理与基础设施建设进行合作。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，投资产业新城可以借助产业运作带来更多发展空间和机会，其中，最直接和显著的效益就是低成本拿地。

  实际上，随着核心城市土地资源的稀缺，房企正面临土地成本快速上涨不断蚕食企业利润的问题。而产业地产项目通常颇具规模，除了产业之外，城市配套的商业、住宅用地往往具有传统城市住宅用地不具备的价格优势，尤其是近年来不乏“城市级”大型产城融合项目涌现，也给配套住宅开发带来了廉价土地资源。随着项目的滚动开发，住宅项目将给新城带来更多人口入驻、生活空间的同时，也可以给企业带来稳定的销售额，从而平抑产业利润的滞后性给企业带来的风险。

  开发商的野心

  “越来越多的房企开始考虑‘去开发商化’，并将自身定位为城市运营商，”一位楼市观察人士告诉北京商报记者，在该战略思路的驱使下，房企的盈利模式也在发生变化。对于华夏幸福、招商蛇口、北大资源这些房企而言，产业地产正在逐渐成为它们的重要利润来源，产业地产的价值也在不断被挖掘。

  以华夏幸福为例，该公司2017年1-9月累计销售额达到1000.09亿元，同比增长12.01%。产业新城开发建设方面，三季度华夏幸福园区结算收入额同比增长了160.5%至51.5亿元，同期产业园区配套住宅签约销售额244.15亿元，同比上涨16.7%，两者总计销售额295.65亿元，同比增长29.12%。

  “从成功类型来看，当前各类产业运营商的一个重要趋势就在于，大城市周边的中小城市越来越受到关注，包括固安、嘉善等，”上述业内人士分析，类似城市的投资会更多地体现在交通设施配套不断完善，城市投资价值不断提升。从模式来看，以华夏幸福为代表的“政府引导、企业运作、统一规划、分步实施”的PPP模式备受市场推崇，而企业与政府也实现了双赢。

  严跃进表示，此类投资对于大城市周边的中小城市机遇更多，例如河北省固安、浙江省嘉善等均为成功案例。随着这些城市交通设施配套不断完善，城市投资价值也在不断提升。

  与华夏幸福关注核心城市周边区域不同，中国金茂则选择进军一二线城市。其中，上海星外滩是中国金茂在“城市核心综合体”领域的代表，包括上海国际客运中心和上海国际航运中心，以东方明珠为中心，在黄浦江滨江核心区形成了超过2公里的核心商务区；南京青龙山国际生态新城、青岛金茂中欧国际城项目、重庆金茂国际生态城、长沙梅溪湖国际新城都是中国金茂“城市新城”项目代表。

  开发商正在从以往的“开发+持有”的运营模式向城市运营商模式转变。以中国金茂为例，与此前开发的住宅+酒店、写字楼、公寓的类型不同，引进了不同产业作为其中重要业态，其中，大文化、大健康、大科技产业是当中的主要角色。

  万科也有与之类似的想法。在与成都市签约时郁亮表示，未来公司可以在成都做很多方面的配套服务，从房子的卖到租以及物业服务、轨道交通、教育导入、仓储物流等。

  产城项目的“资本论”

  “买地盖房子，卖楼赚钱的模式不可能永远持续，开发商转型城市运营商是房企投资产业新城项目的中远期目标。”在上述楼市观察人士看来，传统的住宅开发模式下企业利润率正在持续下滑；同时，政策调整下，国家大力振兴实体经济，以及“房子是用来住的，不是用来炒的”方向的根本变化都预示着，未来的政策大环境将是打压短期套利，资金将向实体经济转移。而产业新城会成为实力房企转型以及多元发展的新选择。

  但值得注意的是，与普通地产开发相比，城市级项目开发不仅门槛更高，更需要开发商在上下游拥有全产业的支撑能力和实力，因此这并不是普通企业所能参与的“游戏”。产业地产的客户面向企业和政府，产品标准高，开发难度大，涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等问题。尤其是产业导入是关键，否则很容易沦为借助以产业运营为名，行圈地盖房之实。此外，项目开发前期的资本最为关键，毕竟产业新城建设存在周期久、占用资金大，资金回收期长等问题。

  值得一提的是，针对资金的问题，目前已有开发商设立了资产支持专项计划发行资产支持证券；联合投行合资成立资本平台等不断进行融资创新也正在成为开发商应对的手段。