近日，天津市国土房管局制定出台了《关于规范限价商品住房管理有关意见的通知》（下称《通知》），通过严格资格审核、明确选房顺序、规范上市退出和转让及加强市场监管，进一步完善该市限价商品住房管理政策。

  《通知》明确规定，限价房购买5年上市后，只能销售给符合限价商品住房购买条件的家庭，或由政府指定的公司回购。这种“封闭运行”的政策，迅速引发市场热议。

  分析人士指出，这是继北京的共有产权住房之后，又一个城市通过限制带保障性质的政策性住房的流通属性，来实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的房屋属性。政策性住房封闭运作、循环使用的“不可转商”，或成为未来住房保障体系的核心。

  封闭运作不能转为商品房

  限价商品住房是通过“限套型、限房价、竞地价、竞房价”的办法，以公开出让方式确定开发建设单位而建设的普通商品住房。

  据天津市国土房管局相关人员对此次政策的公开解读，此次政策调整主要回应市民关于增加房源供应、让无房家庭优先买房、规范限价房销售管理等意见和建议，主要通过“保困难；优先摇、防炒卖；严格审、限转让，要回购”三项举措，更好地满足中低收入家庭自住置业需求。

  条件审核方面，《通知》规定，在取得购房资格之日起至签订买卖合同前实行动态管理，对申请家庭的人口、婚姻、住房情况进行复核，对于新增住房、瞒报婚姻情况申请资格等不符合条件的注销购买资格。

  购房资格上，《通知》强调根据家庭实际情况明确选房顺序。按照“无房且3人以上”、“无房或3人以上”、“其他家庭”的顺序进行分组摇号，以此确定入围家庭和选房顺序，合理分配房源，并依据家庭人口数量选购相应户型，确保优先满足中低收入住房困难家庭购房需求。

  据了解，天津市自2008年开始建设限价商品住房，起初申请人员必须为拥有天津市中心城区非农业户籍3年以上的人员。后来，限价房建设范围及人员申请范围多次扩大。到2015年，申请人范围放宽到全市，实际工作在市内六区、环城四区及两区三县非农业户籍人员均可购买限价房。

  此外，《通知》规定，房屋退出和转让管理方面采取“封闭运作”方式。对于《通知》下发后上市的限价商品住房项目，购房人在购买5年后上市转让的，应转让给符合限价商品住房购买条件的家庭，或由政府指定的公司回购，回购价格为原购房款与同期定期存款利息之和，最高不得超过回购前3个月内同区域普通商品房项目平均销售价格的80%，回购房屋根据届时情况面向住房保障家庭出租、出售。

  中原地产首席分析师张大伟认为，此次政策的核心点就在于“不能转商”。2013年，天津市国土房管局相关负责人指出，限价商品住房购买人在交纳契税满5年后即可上市转让，交易税费与普通商品房交易标准相同。而日前印发的《通知》中限制限价房转让或由政府指定的公司回购的办法，有利于实现循环使用，封闭运作。张大伟指出，如果能做到封闭运行，在很大程度上能把投资需求剔除出市场。

  此次政策还进一步加强市场监管，要求开发建设单位加快项目建设和上市进度，不得捂盘惜售。开发建设单位应按照价格主管部门核定的价格销售，销售价格不得高于核定价格。

  未来热点城市或跟进

  实际上，《通知》并非首个规定政策性住房必须“封闭运行”的文件。

  9月30日，北京市出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买；代持机构放弃优先购买权的，购房人的转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。同时，新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

  张大伟表示，此次天津政策应当是一个应急措施，避免限价房投资属性过强，北京的共有产权住房体系更值得关注和推广。他认为，限价房是过去保障体系中的一个环节，只能解决一部分中低收入人群。而北京的共有产权房则是天津限价房不能转商的升级版。它可以根据购房者不同产权的持有比例，把保障体系内所有人群都纳入进去。

  易居研究院副院长杨红旭表示，未来热点城市跟进类似政策的可能性较大。他分析，类似政策主要是服务“房子是用来住的，不是用来炒的”的中央指示，防范这些住房被大规模转售牟利，其目的在于实现住有所居，禁止炒房，让限价房、共有产权住房等具有保障房性质的房屋，能够更好地定向服务于特定群体。

  新城控股(21.660, 1.24, 6.07%)集团高级副总裁欧阳捷也认为，一方面“封闭运行”可以有效限制投资属性，杜绝“开宝马车、住经适房”的现象；另一方面，未来热点城市进入限制性开发周期，土地资源越发紧张，需解决住宅的低效利用问题。

  欧阳捷表示，根据相关研究，城市可居住房屋中，商品住房的利用效率远低于酒店、可出租公寓。而类似政策中，政府及其代持机构往往对共有产权房、限价房具有优先回购权，可以有效防止住房空置。同时，政府持有部分房屋后，不仅可以作为共有产权住房向新的家庭出售，必要时还可以根据实际情况，将其转化为普通商品住房或者租赁住房，大大增加了政府参与房地产市场调控的手段，提高房屋利用效率，从而更好地抓住调控的主动权。

  杨红旭认为，根据北京市现有规定，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，但出售时却可按照市场价格进行转让。这中间价差一旦过大，会严重打击购房者对二手共有产权房的购买积极性，转而购买新供应的共有产权住房或限价房。如何协调好卖房时的定价与市场价的比例关系，是能否实现真正“循环使用，封闭运作”的关键。