受疫情和原油价格上涨等因素的影响，海外金融市场，股票价格大幅下跌接连发生，金融风险加大。近日，中国房地产研究院的海外金融市场的冲击发布贝壳的分析，报告认为由于国内和国际金融市场的相关性不高，在金融市场的不稳定对购房者的海外需求有直接影响很小。国内居民改善型换房需求主要取决于资产置换，对外部融资的依赖度不高。国内房地产市场有空间和充足的储备政策有强烈的需求，我的财产的需求会越来越好房子。短期市场需求正确的强劲复苏。

首先，海外金融市场风险对国内购买力的影响较弱

海外金融市场动荡直接影响人们在两个部分，金融资产在海外的中国人分配的一部分，另一部分是要在外国人购买国。外国人在购买境内受到严格限制，数量非常低，可以忽略不计。海外股市大跌将影响财富的账面价值，进而影响消费的海外金融资产的持有人，但它是海外上市公司，在国内真正持股员工，少数人口的一部分，影响较小房地产市场。

间接的方式来影响国内家庭海外金融市场危机是中国的金融市场，但中国和海外金融市场相互靠近，中国的货币政策以我为主，国内金融市场对海外股市暴跌影响硬。美国股市经历了牛市的十年，有估值泡沫，这种下降是造成了巨大的压力疫病的顶部逃脱。A股，相比之下，基本上是在底部徘徊，即使下降无非是底部底部，压力没有那么大。中国的金融资产，低股市的市盈率，低的估值是一个更好的短期避险资产，资产是一个更好的长期价值。

图：中国和美国股市指数

资料来源：Wind

即使是在金融市场，海外市场流动性风险蔓延到中国，也不会影响到国内房地产市场。主要是从资产病房的购买力，中国家庭的资产结构，房子是最重要的资产，股票资产只占约3％。中国家庭不会拿钱去买股票，不会因为股价下跌买得起房。

图：中国和美国家庭债务的资产结构比较

来源：研究所整理壳

房地产交易是自发的闭环，买房子，主要从生活改善病房的需求的原因也被他们的真正需求来确定，并在病房融资的依赖性不大。根据炮弹的交易数据，利用贷款购买二手房的客户，在购买价格较高时，降低贷款和贷款数量与比例。

图：在不同的细分上市北京二手房交易贷款总额占交易

来源：壳牌学院

从历史上看，中国股市的表现和住房市场没有直接关系。2015年中国股市持续低迷，但房地产市场将不会受到影响。2016年也有一些打击，但房地产市场一路高涨。在中国，稳定和房地产市场的盈利能力远远超过了股市，城市核心的稳定性，尤其是高利率。

图：2015年以来中国股市和房价的比较

资料来源：Wind，统计国家统计局

图：北京全年二手房成交均价走势

来源：壳牌学院

其次，全球经济危机抑制国内住房需求的释放，但不会改变总金额

如果风险海外金融市场形成了全面爆发的全球经济危机通过影响中国的出口影响就业和收入。首次购房者进入市场，由于收入减少而不能，也很难开局领先到病房链。收入效应将导致购买国内需求增长速度有所下降，但总体规模还是比较大的。国内房地产市场目前的营业额已经达到21.8万亿，即使减少了20％，它仍然会保持17万亿规模。前两月，全国商品房销售面积同比下降34.7％，随着国家的逐步复苏，未来将跌幅收窄。

图：中国房地产销售和增长率（％）

资料来源：国家统计局

如果全球经济陷入长期衰退可能导致家庭债务的风险，但中国家庭资产负债表更稳健。首先，与美国，中国家庭负债率的比较是比美国，在美国的高储蓄率较低。约52％的中国居民的杠杆率，远低于美国和其他发达经济体的70％的水平，。自2017年，较低的杠杆的居民使得杠杆比率减速。第二，中国家庭住房资产占比高达60-70％，按揭贷款占负债高达54.6％（2019数据），只要国内价格稳定，就不会出现家庭资产负债表衰退。第三，中国的按揭贷款首付住宅为30％左右，经过几年的降低杠杆率，对价格波动性强。即使少数出现因失业率下降，收入无法足额偿还，中国的银行将积极开展缓交等治疗，不能任其发展陷入债务危机。第四，土地供应仍然偏紧中国城市，大城市，防止过度开发的城市住房用地供应限制，缺乏住房遗迹。

图：2018年资产负债率和储蓄率的中国，美国居民的比较

来源：债务杠杆率的计算居民国际清算银行，储蓄率是IMF估计。

图：北京链家二手房贷款和购房贷款占断成数的变化2015年以来

来源：壳牌学院

图23：2018年，居民部门杠杆率

资料来源：国际清算银行

然而，在对外经济危机的影响相对长一点的短期影响链对国内的影响。中国可能会减少外需通过扩大国内投资和消费需求，以抵消影响。今年中央出台了一系列稳定的投资政策，加快国家规划明确重大项目和基础设施建设，对公众健康，应急物资保障投资增加支出，加速5G网络，数据中心等新的基础设施进展。财政金融方面，增加地方债发行的特别努力，在月内签发1--2一个新的地方特别国债949.8十亿人民币，同比增长642十亿元，比去年多。

三，国内市场潜力巨大，丰富的政策储备，市场预期改善

首先，中国是抑制住房需求依然强劲。首先，仍有购买二线的需求。从一个新的源链中的关键一二线城市，春节长假的新需求后开始上升，并与疫情的减弱，新的三月源卷增长速度加快。根据疫情的影响，大换房改善型需求被激发。但从新住房的关注，大房子有关的比重超过140个水平在不久的将来显著上升，该地区将改善疫情结束对需求释放。

图：与家人的每周总变化重点源17城市链新房

来源：壳牌学院

图：钥匙链18间新城镇房屋占上市，在140多个层次的关注量

来源：壳牌学院

其次，中国的金融状况更加宽松，比去年。自2020年起，央行已经实施两次存款准备金率，2月1日LPR上年下降10个基点，较加息，去年在当前水平低。而在降息一个全球性的浪潮，中国的利率仍在下跌空间。

图：中国的美国利率比较

资料来源：Wind

第三，中国的房地产还有很多政策工具。我们的大城市本身已经通过三年购买了，住房需求的一部分被挡在门外合格的买家，购买大型城市，一旦开放，将导致市场反弹。在回答关于房地产调控的下行压力将会放宽，以鼓励改善在正常病房和其他合理消费需求。政府在财政，税收和其他政策仍然有大量储备。

从目前的市场情况来看，市场反弹力度比较大。3月9日至15（以下简称上周）链家18城市二手房市场成交量继续快速上涨，环比增加64％，营业额已经恢复到了12月最后一周为87级。3％，市场反弹快。观城分，有七个城市的18个城市在去年十二月突破卷恢复一周平均交易量。其中在回收上海，济南，南京，大连程度四个城市是比较高的，已经恢复到143周，月平均水平。7％127.5％，119.3％112.6％。此外，买家和卖家进入市场会增加显著，新房子已经恢复了所有的游客都超过平均每周在去年十二月，。

图：实时每周的18个重点城市链家二手房的走势总营业额

来源：壳牌学院

综上所述，我们认为，海外金融市场的风险可能对一些国外上市房企的影响，但对国内住房需求的影响相对较小，但国内住房将成为避险资产受到消费者的关注。