在房地产市场,舱位分层迥然各异,在财富获取和分配面前,归根结底还是人的认知差异在决定。

  这几天微信群流传着一张图片, 撞到冰山的泰坦尼克号正在倾斜沉没。

  图片上附带的文字说明:头等舱旅客看到了撞冰山,正回房间整理东西准备转移;二等舱的人感觉到了轻微撞击,正在问出了什么事;三等舱的人还在喝酒睡大觉;四等舱的人正在导游带领下,参观船舱的豪华和壮观;五等舱的人正聚在一块,讨论冰山的渺小。

  你在几等舱?站在什么高度?细思极恐,这个问题和“你是谁?你从哪里来?你要去哪里?”一样深刻。

  在房地产市场中,舱位分层也是迥然各异,在财富获取和分配面前, 归根结底还是人的认知差异在决定。

  头等舱的房地产大佬们都在抛售房产套现,甚至转移海外。最具代表性的,自然是李嘉诚。据不完全统计, 2015 年以来李嘉诚在内地抛售物业及资产的金额已超千亿元,而截至 2016 年,李嘉诚在英国的总资产高达 3900 亿港元,使得英国人惊呼“李嘉诚几乎买下半个英国”。

  李嘉诚之后的便要数潘石屹,今年 6 月 SOHO 中国宣布以 35.73 亿元人民币整售上海虹口 SOHO。据统计,这 3 年中潘石屹通过出售旗下业务套现 236 亿元。尽管潘石屹这几年对房地产市场的看法一直模棱两可,但行为胜于一切言语。

  再者就是王健林,在一起银行要求资管抛售万达债券的传闻后,万达集团股债双杀，半个月后直接引发万达出售 630 多亿元的项目,包含 77 个酒店和 13 个文旅项目。虽然万达出售地产项目是因为高杠杆驱动经营模式在当前受限而被动为之,但亦可以说, 万达着实感受到了市场压力和风向, 才如此紧迫地出售资产。

  在这房地产市场的头等舱中,主动者如李嘉诚,滑头者如潘石屹,被动者如王健林,但一个共性就是,他们都在减少地产项目,套现离场。

  而在房地产市场的二等舱中,是中国的高净值人群,截至 2016 年,中国高净值家庭已突破 210 万,他们持有的可投资金融资产占到了中国总体个人可投资金融资产的 43%。在一系列的股灾、债灾、汇灾、商品市场“黑色星期五”等之后,他们疑惑这个市场怎么了。他们中的相当部分在这两年攀高的房价中套现转移海外。

  三等舱的人,也是房产的拥有者, 他们坚信房价不可能下跌,政府也不会让房价下跌,坚信只有房子才能跑赢通货膨胀,囤着房子继续坐等涨价。

  四等舱的人,眼见着房价上涨, 把小房子换成了大房子,把小城市的房子换成大城市的房子,他们享受着房价上涨的货币纸面财富的乐趣。

  五等舱的人,则是还在涌入市场, 不得不挤压消费来买房。

  实际上,无论从最高指示“房子是用来住的不是用来炒的”来看,还是从房地产周期来看,中国的房地产市场正在发生大转折。

  从调控政策来看,2017 年 3 月以来一系列史上最猛的限购,再到增加土地供应中配租比例,都在执行最高指示的精神。

  而房地产周期中,随着经济 L 形, 尤其是美联储加息效应下的央行缩表, 货币政策趋于稳健乃至收缩,曾经货币化加速的过程中导致的房价快速上涨和泡沫累积过程正在终结。

  一个现实状况是,房子是中国居民财富组成的主要资产,如今已经占整个居民家庭的资产比重 60% 以上。

  但世事易变,这些年大家都在抱怨房价高、买房难,那么世道一变, 很可能就是抱怨卖房难了。2015 年的股灾给中国股民上了一课,但两年一过,在社交媒体的信息冲击和心理按摩下,人们似乎已是云淡风轻。

  既然从股市到债市,再到汇市、期市都轮着上演过了卖不出,房地产市场呢? 舱位不同,人的视野也自然不同,认知也就不同。在房地产市场中角色不同,认知因而也不同,何况屁股决定脑袋这一经典法则在起作用。

  （作者系牛熊交易室创始人兼首席研究员。）