十九大报告提出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这是立足中国国情和住房政策探索实践教训，对中国住房市场的科学定位。十九大报告同时也勾画出了中国住房发展长效机制的基本框架。
曾几何时，开发商公开宣称只替富人建房，而没有责任替穷人盖房。当然这并不是狂妄之语，而是商品住房市场的普遍事实与规律。从世界各国的住房发展经验看，低收入阶层住房是一个令西方国家政府头疼的议题。由于商品住房市场不能有效提供低收入阶层住房或低价住房，所以各国政府大都需要提供一定的保障性住房或低价住房，供应给中低收入阶层。理论上，商品住房市场存在一种“过滤机制”，可以在富人购房的同时改善所有收入阶层的住房问题。这个“过滤机制”说的是，富人买入更好的商品住房后，会将他原有的住房出售给次低收入的人。而这个接手的人，又会将自己原有的住房卖给更低收入的人。这样通过层层传递，一次的新房供应，能将二手房销售链条上所有人的住房水平都改善一次。然而具有讽刺意义的事实情况却是，富人购入更好住房后，并不将自己原有的住房出售，有的甚至也不出租。这样随着富人收入的增长，手中的住房资产也越来越多，穷人的住房条件却仍然没有得到有效改善。看似美好的“过滤机制”为什么会失效呢，很大的原因是因为土地和住房更多地变成为一种金融资产、财富象征，它首先被用来炒作或囤积增值，而不首先被用来居住。
从本质上看，商品住房必然同时具有两种天然属性，一是作为耐用消费品的居住属性，二是作为金融投资品的投资属性。一般来说，这两种属性是同时并存，不可分割的。这两种属性中，应存在一个基本主次关系。其中居住属性是商品住房的基本属性，投资投机属性属于商品住房的派生属性。离开了居住属性，商品住房的投资属性要么不复存在，要么只能对社会产生负的效应。投资属性作为派生属性，必须服务于基本属性。住房投资投机，必须以节约社会资源、提高居民居住水平为目标。如果派生的投资属性脱离或超越了基本的居住属性，要么形成大量无人居住的鬼城，最后只能卖给投机者或单纯套取银行贷款，从而对社会资源造成极大浪费；要么把房价不断炒高，少数人拥有大量住房，而多数人居住水平提高缓慢，住房负担沉重。实践证明，“商品住房”并非一种单纯的“商品”，商品住房的商品（投资）属性不能脱离民生（居住）属性而单独发展。在住房全面商品化和城镇房价持续上涨的条件下，不仅低收入阶层无力购房，还将产生大量介于高收入与低收入阶层之间住房困难的“夹心层”，同时住房金融风险也在累积。
促使住房回归居住属性，是深化住房制度改革、建立住房发展长效机制的出发点。要回归住房的居住属性，其必经之途有二：
首先要适度降低商品住房供应占整个住房供应体系比重，改变商品住房一枝独大的局面。这也就是十九大报告中所指出的要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，同时也是住房供给侧改革的基本内涵。这其中又包括三方面的具体含义：一是需要鼓励支持各地方政府，因地制宜创新商品住房之外的住房供给渠道，如北京等地的共有产权住房实验等均属此类探索；二是完善基本住房保障制度，明确地方政府对本地基本住房保障体系建设担负主体责任，同时鼓励企业、用人单位、村集体等社会各方面利用各自资源积极参与住房保障建设；三是大力发展住房租赁市场，这需要全面推进租购房同权，立法保护租房家庭的权益，支持住房长期租赁企业开展资产证券化业务，同时辅以相应的税收优惠和土地政策便利。需要注意的是，租购房同权的政策立足点并不是为了解决中高收入阶层竞争优质学区的问题，而是为了让广大农民工及中低收入阶层子女也能平等享受基本公共服务。
其次要适度降低商品住房的金融属性。如通过坚持和改进限购、限贷等需求抑制政策，支持真实需求、控制投机炒作。限购、限贷等政策不能单纯理解为一个临时性市场调节手段，它同时也是保证住房回归居住属性的基本性政策制度。商品住房预售制度也有必要作更深入的改革。期房预售制度巧妙地将购房者自有资金和购房贷款提前支付用于房地产开发建设，曾经对于缓解房地产业开发资金紧张、促进房地产业快速发展起到了积极作用。但是期房预售制度也显著推高了地价，助长了房地产业的深度金融化。此外，期房预售制度下，购房者将单方面承担虚假宣传与不实承诺风险、质量低劣风险、跌价风险、延期交付及烂尾风险等四大风险。这严重损害了消费者的权益，导致了众多的购房纠纷与维权活动。将预售制度改为成品销售或根据建设进度分期付款，或将与租购同权一样，成为完善住房市场机制、深化住房制度改革及构建住房市场长效机制的一个重要切入点。
（作者单位：中国社会科学院财经战略研究院）
租购并举长效机制
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