房价是当下公众最关心的话题，也是困扰很多年轻人的一大难题。在北京、上海、广州、深圳这样的一线大城市，房价之高让不少年轻人只能望“房”兴叹。过去的十几年间，我国大部分城市的房价，都经历了不断上涨的过程。虽然这期间政府也多次进行了调控干预，但是，房价整体上行的趋势未能改变。甚至，在2016年，一些城市的房地产市场还出现了一波所谓的“跳涨”行情。面对房地产市场的高热，各地迅速密集出台一系列调控政策，“限购、限贷、限售、限价”，一系列政策组合拳，让各地楼市迅速降温。房价为什么那么贵？严厉的调控能否标本兼治？如何才能让房地产市场彻底回归理性？《中国经济大讲堂》力邀重量级嘉宾樊纲，为您深度解读《房地产市场，未来什么样？》

  嘉宾简介

  樊纲，中国经济体制改革研究会副会长，央行货币政策委员会委员。曾两次荣获孙冶方经济学奖，2015年荣获中国经济理论创新奖。他关于经济发展趋势的预测曾多次被历史验证，是我国宏观经济学领域的权威专家。

  以下为本次演讲的核心内容

  房价为什么这么高？

  房价高，肯定跟货币有一点关系，因为货币是一般等价物，所有东西都是用货币来计价的。一般等价物为什么这一次到了房地产市场呢？怎么没有到股市去？怎么没有到猪肉上去？没有到那些消费品上去？都是房地产，为什么只到大城市来了？为什么没有到三、四线小城市？因此我说这个解释似是而非，它跟货币肯定有关系，但是你解释不了为什么现在房价是这种状况。而且从货币本身来讲，至少这两年我们处于货币增量比较低的阶段，以前我们每年曾经有过18%、19%的M2增长率，现在我们每年8%、9%，是处于比较低的增长阶段。

  然后说地价，房地产商抱怨地价太高了，房价就高了。但是我要问的问题就是：第一，地价不是你举牌拍出来的吗？政府说价格高了，你可以让它流拍，为什么最后你当地王了？你拍出来，是因为你相信未来这个房价还会比现在更高，你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是地价涨了，是在于为什么你能期望房价还会继续涨。第二，我要问的问题就是，假如现在政府给你一块便宜地，等你建完房子，那个时候房价涨了，你按照现在便宜房子卖吗？所以到最终你还是会按照市场价格来卖这个房子，你不要抱怨地价高，你要考虑为什么你会预期房价这么高。

  网上有人说，中国的房价经济学家都解释不了，今天我就作为经济学家来做点观察，做点分析。其实经济学来解释这个问题，也并不是什么复杂的理论，最基本的理论大家也都明白，就是供求关系。价格就是供求关系决定的，供求关系变化了，价格就变化了。价格暴涨一定是供不应求，价格跌一定是供大于求，这是最基本的原理。所以我们先分析分析需求，再分析分析供给，看看为什么这两者之间出现了失衡，导致了我们现在的情况。

  所有的购房需求中，哪些是应当满足的？哪些应该被坚决遏制呢？

  我们有哪些需求？

  说到现在城市里面需求，通常说的是刚需，刚需就是指家庭扩大，孩子要结婚了，多一个人口了。刚需其实现在并不大，我们人口增长并不很快。还有一种需求叫做改善性需求，现在大家收入提高了，改善性的需求就越来越多，而且收入越高，改善性需求越大，大城市收入比较高，这也是很合理的需求，用大家的话说，这叫追求幸福生活。

  还有一种非常重要的需求，就是迁移性的需求。农村的小伙子现在要结婚，大概得在县城里面有个房子，然后县城里的人想到地级市买个房子，地级市的人想到省会城市买个房子，中等城市的人想到大城市，特别是毕业生们。

  为什么都往大城市聚集？有人认为大城市医疗条件好，有人认为有更好的教育资源，有人认为挣钱的机会多一些。

  首先，迁移是有规律的，越大的城市越有越多的人流入，越多的人迁入，在数据上都能够看出来。越大城市迁入的人越多，越小的城市迁入的人越少，多数小城市是人口流失的。大城市的好处就是提供了更多完备的基础设施、更好的物流、更好的人才网络，可以让更多的企业来发展，有更多的就业创造出来。一旦收入更高的就业创造出来，来的人就多了，当人一聚集的时候，又产生新的就业机会，服务业就发展了，服务业越发展，人口就越多，又提供了新的机会。

  人的聚集在经济学上会产生一种外溢效应。知识会因为人多，人之间碰撞产生出新的知识，再加上各种新的想法、文化创意，各种不同的爱好、口味都能够得到满足。因为有大的人群，所以人类社会至少在城市化最初阶段多数人涌向大城市，所以大城市现在房价高，一个重要的原因是它的需求更大，那么多人正在向大城市迁移。

  那么又会出现一个问题，小城镇怎么办？很多人到欧洲经常会看到欧洲小城镇发展得很好，又干净，又平和，又美好。其中一个重要的原因是欧洲在一百到一百五十年的时间里面完成了工业化的进程，在那种情况下出现了一种特殊的现象，就是城镇、村里面年轻人还没有走光，退休的老人回来了。他有了现代城市的生活经历，他有了比较高的收入，他带着一生的积蓄，带着现代城市的生活经验，然后还带着社保，去修现代化老宅，然后把现代化生活，甚至把社保的机制带回了这些小城镇。所以说现在很多小城镇别着急，一代有钱的退休人员刚刚开始在退休。现在任务是保护好生态，保护好文化，保护好老宅子，我们还有人口回流的一天。

  那么刚才所说的三种需求：刚性需求、改善性需求、迁移性需求，这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性需求。房子是用来居住的，不是用来炒的，这是基本合理的居住性需求。如果说需求有两种，还有一种就是投资性需求，投资性需求实际上也可以归结为住宅性需求，就是我如果买了房子，我自己不住，但是我租给别人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的，这个也可以归入正常的住房需求，因为总会有人住。

  最后一种就是现在通常所说的炒房需求。炒房投资通常指的就是人买了房子也不租，也不住，就等着房价升值。那么这种投资需求怎么来的呢？是因为房价涨得比较快，买了房子可能还是要交贷款，至少他有一个利息损失，他都不管，不去租来弥补这个利息损失，就等着房产升值。那么这个升值就是要足够大、足够快，才能弥补他买房子的成本。前面那几种需求，我们没有供给跟得上，导致了供求失衡，价格上涨得特别快，就产生了后面的这种需求。前面那些需求都是合理的、正常的，都是追求幸福生活的一种需要。所以在我们思考房价过高的时候，基本的出路是要想怎么增加供给，而不是怎么减少需求。

  习近平总书记曾多次强调“房子是用来住的、不是用来炒的。”2017 年8月30 日，原国土资源部与住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，提出利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁住房供应。这是尝试盘活存量土地、增加土地供给的一大突破。2018年3月19日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在两会“部长通道”接受采访时表示，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这将给房地产市场带来更深层次的改变。

  现阶段，我国房地产市场的供给是什么状况？存在怎样的问题？

  该怎么增加供给？

  大家可以看到，基本的问题不是需求过大，是供给不足，是要在供给侧想出路，解决问题。一说到住房的供给，首先第一个问题就是土地供给，一说到土地的供给，中国就特别地贫乏。中国有960万平方公里的土地，但是有太多的戈壁滩、高原等不可居住的地方，我们人均可居住的土地面积是世界人均可居住面积的三分之一。第二点，我们不光是土地稀缺，我们还得粮食自给自足，我们在整个土地当中还得扣除18亿亩农田，这是我们保证粮食自给自足的一个红线。过去乡村和城市是隔离的，城市户口和农村户口是分割的，农村户口的人都有一块宅基地，所以一定意义上还得扣除这部分的土地，剩下的可供城市用地很少了，城市用地很少的时候怎么能够增加供给呢？

  第一就是怎么利用好这些土地，怎么在有限的土地上产生出更多的房子，土地的利用效率要更高。在土地的问题上、住房的问题上，有一个词叫做容积率，我们过去长期对这个容积率压得比较低，香港住宅土地的容积率是9—10，我们一般的城市是2—3。当然香港大家看着很挤，但是没有办法，它土地少，土地少你的容积率就更高一点，才能在有限的土地里生产出更多的房子。

  再一个问题就是有限土地怎么分配，有相当长的一个时期我们忽视了土地的合理配置，忽视了怎么根据需求的变化有效分配土地。小城市、小城镇人走了，但是土地无限供给，盖了很多房子最后没有人住；而大城市人一个劲儿往里进，没有新的土地供给，土地供给非常有限。南方有一个城市，原来计划这个城市的人口八百到一千万，按照这个人口规模供土地，结果现在人口是两千三、四百万了，那它的房价大家想想涨不涨。还有一个中西部的城市，房价一涨就增加供地，房价就能够稳定下来。只要供求关系理顺了，它的价格就可以稳定下来。

  那么在供给侧，除了土地供给、土地利用、土地分配这些问题之外，当然还有其它的问题，比如说我们过去确实忽视了住房租赁市场的发展，过去对租者还是用房子的人没有一些法律保障，所以大家都不是很稳定，因此都在想着买房，而不是想着多种方式来解决住房。最近政府也特别加大这方面的改革力度，鼓励租赁市场的发展，这些都是为了弥补供给的不足，弥补对各个阶层、各种需求供给的不足。

  增加供给可能暂时不能解决问题，因为房子从土地开始一直到房子盖出来，大概还得两、三年的时间，但是它是解决问题的根本性的措施。我们要改变现在不充分、不平衡的供给来满足更多的需求，我们的市场才能更加稳定。所以这是一个我今天想讲的、希望大家能够记住的一个基本的思路：供给侧改革。

  从去年以来，党中央、国务院已经采取了很多的措施来改变这种情况。改变这个情况第一个措施是什么呢？雄安新区。雄安新区有很多意义，但是在这个问题上，它的首先意义就是给京津冀这块地区、这个城市群增加了一块土地供给；然后就是国土资源部宣布要给大城市供地，要停止给那些小城市供地；然后就是粤港澳大湾区，把周边小城市组合成一个城市群，来缓解几个大城市的住宅供不应求的问题；粤港澳大湾区之后，又有了长江三角城市群，也是把长三角周边的小城市都纳入这个城市群的概念。早上一个小时，坐着高铁、快轨能够去上班，晚上一个小时，能够回到小城市去住，这样缓解了大城市住房供给。最近又有了集体土地入市这样的举措，所有的这些都是在解决供求关系的问题，都是在增加土地供给，特别是增加大城市的土地供给，缓解大城市的住房供不应求的情况。

  近年来，房产税一直备受关注。2018年3月5日，李克强总理在政府工作报告中再次指出，“稳妥推进房地产税立法。”3月25日，财政部部长刘昆表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。这是3月5日以来，关于房产税，官方在22天之内的第五次表态。4月11日，财政部副部长程丽华在博鳌亚洲论坛上再次提及，要“推进房地产税立法和实施”。如此密集的官方消息，让我们相信房产税已经渐行渐近。房产税究竟能否平抑房价？

  房产税应该怎么收？

  我们在需求侧有了叫做炒房的需求，怎么抑制这部分需求，这是我们现在需要思考的。现在是怎么对待这些炒房需求的呢？我们用的是一些短期的行政手段，限购、限贷、限卖、限价等等。这些手段在短期来讲，紧急的情况下是必要的，我个人也同意这个。因为如果不采取一些措施，泡沫起来了，泡沫变大了，像当年日本那么大，或者是当年像美国那么大，经济可能就崩盘了。去年、前年要是没有采取措施，我们现在还沉浸在房价飙升的狂欢当中，然后呢？崩盘了怎么办？崩盘可就不单是房地产崩盘了，金融危机就可能发生了。

  所以在紧急时刻，在那些长效机制、那些供给侧的事情还没有来得及做的时候，还得采取紧急措施把它压住，但是要看到这些政策都是一些短期的行政手段，它有很大的扭曲性，它对于市场经济机制是具有扭曲作用的。所以现在要做的，就是赶快用房产税这样的措施替换下这些有扭曲作用的、紧急情况下采取的短期措施。房产税基本的功能是什么呢？就是增加你的保有成本。举个例子的话，美国2008年房地产泡沫破裂以后，中国好像去了很多炒房团，听说美国房价跌了要去抄底。走了一圈，房子便宜，房子好，房子大，最后一问，每年要交3%左右的房产税，大家全部回来了，为什么？3%左右的房产税，十几年这个房价就没有了。在国内还好办一点，在国外去租还要各种各样的法律规章，大家都不买了。这就是通过增加你的保有成本使得投资性、纯粹炒房的需求得以抑制。

  刚才我们讲了保有成本的问题，我们还没有讲它是一个自动稳定器的机制。比如说我在美国有一个朋友，当年50万美金买了一个豪宅，那一段时间开始涨，涨到了150万，我说你发财了，50万涨到150万了，他说这房子是涨钱了，但是我得赶紧卖房子了，为什么卖房子呢？他那儿百分之三点几的房产税，工资不够交税了。于是他要卖这个大房子，卖这个大房子就是增加供给，换一个小房子就是减少需求。这样在市场上，房价涨了，一方面增加了供给，另一方面减少了需求，这就使得房价容易趋于平衡。反过来一样，如果房价跌了，我就可以卖小房子买大房子，就是增加需求，减少供给，这就叫做内在稳定器。有了这个条件，别的因素还可以使房价上涨，但是没有这个机制特别容易暴涨，因为供求特别容易失衡。

  大家现在各方面都在议论，房产税怎么出台？房产税怎么实施？毕竟这是一个涉及到千千万万人利益的事情。所以确实也是比较谨慎，这个问题讨论了十好几年了，现在我所讲的也是我个人的一些观点，供大家参考。原则上来说，房产税是为了用于跟房子相关的公共基础设施和公共服务的供给，你周围的交通、周围的环境、周围的卫生等等。过去我们一次性体现在地价里、房价里面，所以以前也是交了，是按照当时的成本来交的，没有考虑到未来的涨价。

  在这个意义上，我想最一开始房产税实行新人新办法，老人老办法，或者是新房新办法，老房老办法。老房子过去交过一些税了，暂时有一个免税期，就是过渡期。那么这个过渡期也不一定很长，因为过去交那些钱没有几年折现就折没有了，十年、二十年我们可以讨论，根据不同的地区、不同的地点也会有不同的差别。这样一个好处是我们把历史的问题先放在边上，历史的问题在一定意义上已经不重要了，我们现在要解决的问题是未来的房价，历史的房价已经发生了，我们希望未来供求平衡，房价稳定。我们现在做的这个事情，只要在增量上、在新房的环节上能够起作用，能够调整供求，能够稳定房价，这就达到我们的目的了。这个是我们中国改革伟大经验，很多改革就是新人新办法，老人老办法，既得利益我们先保住，先不触动，我们先在增量上做文章。

  第二、照顾低收入群体。现在我们现在过去那些房改房、公房什么的，让他交税，一个月工资才几千块钱，让他一年交很多钱，他也确实交不起。税率要基本稳定，大家都一样，低收入阶层交税就很困难了，这个时候有免税的办法，按家庭免，按面积免，按人头免，按房子质量免等等。

  在历史上也有过房产税。民国初期的时候，中国有一个名妓叫做赛金花，她岁数大了，人老色衰，穷困潦倒，跟她的一个保姆住在北京天桥附近的一个小院子里面。这个院子属于贫民窟一类的房子，价值也不高，到了1933年的时候，大家突然发现她住在那儿，为什么发现她住在那儿呢？是因为她托人给政府写了一个呈子，当时是北平市政府，申请减免8角钱的房捐，这个房捐我理解就是房产税。这个小故事其实可以说明好几个问题：第一、中国历史上是有房产税的；第二、这个房产税是根据房子的质量来定的，当时八角钱也是挺多的钱，如果是质量更好的四合院的话，一定不是八角钱，肯定是根据房子价值来定的；第三、这种税是见房子就要征的，不管你是好房子，还是不好的房子；第四、房产税是可以申请减免的，不是我大笔一挥，这类房子都不交了，房子破还得交，但是你是贫困阶层就可以申请减免。

  所以房产税应该怎么收？那就只有一个办法最好，就是刚才赛金花的故事里面提到的，可以申请减免，就像申请低保，道理是一样的。而且这个申请不能是永远的，比如说三年申请一次或者五年申请一次，门槛可以低一点，很大一部分人可以申请减免，但是一定要去证明。你明天收入提高了，就不能减免了，你明天买了好房子了，就不能减免了。如果你还是住在这个价格比较低的房子里面，你的收入还比较低，也许你就可以减免，但是你可以申报，要有这么一个过程。

  这是第二个重要的问题，怎么样照顾特殊群体的利益，其它再就是一些技术问题了，按什么来征税？一定要按照房子价格来征税。你要是不按照房子价格征税，那内在稳定器的功能就实现不了，价格高了我就得卖房子，价格低了我可以买房子，这些功能实现不了。所以一定要按照房子当时的价值，不是五年前的价值，不是成本价格，就是按照当前的价格，因为当前价格才能反映市场供求变化的情况，才能够起到自动稳定器的作用。然后还有其它的技术问题，比如在征收房产税的过程当中，按照价值怎么评估，中国其实很好评估，我们都是成片的小区，没有独立设计，有单独面积花园的房子很少，甚至连别墅都是一片一片的，这些都是按照现实去进行评估。

  概括一下今天我讲的内容，第一、现在我们房价暴涨首先的原因是供不应求，是没有在供给侧上下足功夫，没有在有限的土地上盖出更多的房子来，没有把有限的土地分到人口流入更多的地方去，导致了供求不平衡，导致了现在房价暴涨。

  第二、我们的很多需求是合理的需求，包括改善性需求、迁移性需求，都是我们追求幸福生活的一个组成部分。因此在这个意义上，我们不是要消灭这些需求，而是要通过供给来满足这些需求。但是在需求方面，因为我们过去供求不平衡，结果价格暴涨，导致了另外一种需求，就是炒房的需求。怎么抑制这个炒房的需求？我们现在用了很多短期的政策，用了很多行政手段来限制，我们要尽快通过一些长效机制，尽快把它们替换下来，这样才能使房地产市场实现长久平衡。

  当然在未来，我们希望能够达到长期市场稳定。但房价稳定不是说它就不变了，我们的人均GDP还在增长，我们收入在提高，我们对土地上的很多东西需求越来越高，从这个意义上来说，我们在有限土地上能够实现的，不是房价的绝对不变，而是随着收入的提高，房价和我们GDP有一个成比例的关系，房价和我们收入的关系基本上稳定了，而且市场能够继续发挥市场的功能，而不是退回到由政府大包大揽、完全由政府来提供住房这种计划经济的状态。

  我相信在我们各种政策的调整下，在市场力量的各种协调、相互作用下，我们所期望的这样一个长治久安、长期稳定的房地产市场终将能够到来，我们的房价这批野马最终能够得到驯服。