对于今年的二手房市场来说，是戏剧性的半年。不仅成交量超过一手房，而且从年初的量价持续高位，到“3·17”楼市新政后的量跌价稳，北京二手房市场中的买卖双方和中介都遭遇了各种故事性的转折。连夜排队排号过户、半夜抢看房源、月入过10万……伴随着二手房市场热度退潮，中介经纪人这样的生活状态也在渐渐转变。休养生息、苦练内功，实际上不仅仅是经纪人，面对日益加强的行业监管，在市场淡季整个中介行业都在进行着业务调整，淡季蛰伏。

  两个月没成交，从高提成到基本工资

  “这两个月一单都没有成交。”劲松片区一中介门店经纪人小王回忆，去年年底到新政前一直都是连轴转的状态，“有时候为了带客户抢到一套合适房源，晚上十点多还在协调价格，晚一步房子可能给别人了”。

  “尤其是新政前的小一个月，因为有要出新政策的传闻，客户大多很焦虑，对我们也催得紧。”小王的工作状态从三月中旬开始发生了变化。“新政出来后，大多数客户都是咨询多了多少首付，客户购房意愿越来越少。”小王表示，客户意向发生转变后，对于有意向的客户，他依旧会持续给他们推荐房源，预约看房时间，“但不少人都表示再看看”。

  其实不仅是小王，他们门店最近两个月实际上仅成交了一套房源。“店里业绩不行，最近联系客户时店长经常亲自上阵。”小王介绍。

  而另一方面，由于成交受限，经纪人的收入也明显缩水。据小王介绍，片区里成交热火朝天的时候，业绩好的同事一个月收入能达到10万甚至更高，“可现在只能靠基本工资”。众所周知，中介经纪人的收入主要就是提成，基本工资相对较低。像小王这样工作三年多的资历，基本工资到手也就在三四千块钱。

  小王的经历实际上只是整个行业的一个缩影。根据云房数据、北京房地产中介行业协会联合发布的5月北京房产中介成交报告，总共1万余套二手房成交中，通过中介公司进行的为8215套。截至5月31日，北京市备案中介机构数量达到3234家，其中仅有375家中介机构在5月份有二手住宅交易记录，占比仅为11.59%。也就是说，近9成的中介都面临零成交。

  关店、离职，行业迎来降温期

  在整体成交下滑的同时，中介机构的新增房源等各项指标也在同步下滑。

  根据链家研究院的《百日调控全景速览》数据报告显示，“3·17”后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%。前期坚挺的价格也出现松动，调控百日来均价比调控当期下跌7.3%，之前价格较高的所谓“学区房”跌幅超过8%。调控后客户的成交周期明显延长（目前的成交周期长于2个月，调控前仅为40天左右）。客户议价空间持续走高，达到2016年以来的最高点。

  1万套成交量是北京二手房中介平稳生存的红线，这是行业内不成文的规则。一旦成交量低于这条红线，行业的闭店和离职潮就会陆续来临。

  “基本工资的一半都交了房租，加上吃吃喝喝这些日常开销，一个月下来剩不了多少钱。”成交下滑后谈起收入，小王没什么底气地说道，不过这种状态已经在两年前经历过一次。他也坦言，邻近区域有门店已经关门，熟识的同事也有辞职转行的。

  而根据北京房地产中介行业的数据估算，北京10万中介经纪人中，大约已有20%离开。经纪人离职背后，实则是中介门店布局收缩。

  有媒体估算，因为治理拆墙打洞和违规代理等原因，北京至少已经有几百家中介关店。

  一位行业观察者表示，中介在旺季扩张的门店，在最近一定会经历优胜劣汰的过程。

  “之前公司在附近布局了三个门店，最近撤掉一家店，留下的经纪人就分流到剩余的两家店去。不过最近因为市场不好，最近两个月两个门店一共成交了一套房，不知道以后门店会不会继续收缩。”东城区一中介门店经纪人告诉记者。

  而在望京、天通苑等中介门店集中区域，中介门店扩张和收缩的周期循环已经成为一种惯例。天通苑地区一位中介经纪人回忆，区域内中介门店最多时，小区一栋楼的底商将近一半都是二手房中介门店，而现在基本上只剩下大型品牌中介的门店。“现在仍然有一些小中介会通过在社区门前张贴、摆放招牌来吸引客户，但主要还是靠租赁业务。”

  监管加强，行业苦练内功

  在市场降温的同时，严格的行业监管也在强势展开。

  与“3·17”楼市新政一同到来的，是北京房地产中介市场执法行动的持续开展。3月22日，“3·17”认房认贷新政实施的第五天，北京市住建委曾对138个房地产中介机构门店进行了检查。在此次执法检查中，11家房地产中介门店因异地经营、无照经营等违法违规行为被注销备案、责令关停。此后，一些房产中介在西城区4个小区附近的10家中介门店也被查处。该10家门店因涉嫌“天价学区房”涉及的税收缴纳、违规代理、哄抬房价等违法违规行为，被责令停业整顿一个月。

  监管执行到了5月初，北京市住建委披露，由于违规代理“商改住”、炒作“学区房”等原因，520家中介机构及门店被查处，另有138家中介门店自行关停。

  “旺季跑业绩，淡季忙培训”，面对市场降温和监管加强，中介在布局调整的同时，也在转变业务发力点。

  作为北京占据大量市场份额的经纪公司链家，在最近持续发布与租赁、旅居业务相关的报告，显示出对租赁、旅居市场的关注。

  “买卖业绩下来了，正好赶上租赁旺季，也算有的忙。”方庄区域一位经纪人介绍，一般租赁业务大都是委派给新人，以便了解区域情况，不过在淡季也是增加收入的方式。

  月度成交量犹坐“过山车”

  据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京全市二手住宅网签总量约8.7万套，环比2016年下半年减少36.5%，同比2016年上半年减少35.8%，北京二手房网签量结束了自2014年上半年以来，连续增长的态势。

  在年初临近春节的1、2月，北京二手房成交呈现出小幅下滑趋势。在春节后市场快速复苏，二手房成交出现了翻倍增长。但随着“3·17”新政公布，二手房成交量即刻急转直下，直至6月份跌至万套左右。以3月下半月一系列楼市调控政策的出台为分水岭，楼市经历了一轮过山车式的大起大落。

  机构数据显示，3月份下半月楼市调控政策从紧从严后，二季度北京二手房交易量断崖式持续回落，与新政前的交易量相比，跌幅达7成左右，目前日均网签量不足300套，6月全月网签量为10264套，北京二手房市场交易量已经跌近谷底，房价也由区域性回落，逐步转为普遍回落。在机构看来，预计未来北京二手房网签量跌幅将逐步减少、企稳，并持续在低位徘徊。