自2016年12月，北京拍出100%自持地块，随后广州、杭州、天津等全国多城市跟进。近日，上海挂出了两块70年+100%自持地块，土地用途直接表明“租赁住宅用地”更让看客大跌眼镜，这意味着购买这两块地的开发商房屋建成后必须“只租不售”。相对传统的销售模式，租金收益相当分散，收益周期被拉长。

　　即便如此，开放商的拿地热情丝毫没有改变，如万科就一举拿出170亿拿下北京、广州、佛山5宗全自持地块。

　　面对角逐日益激烈的房地产市场，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“虽然自持租赁住宅降低了现金流，不能快速周转，资金效率降低，但对于开发商来说，土地是稀缺资源，政府推出一块地，不拿的话就被别人拿走了，当你手上的房子卖完但又拿不到新的土地，就意味着你失去了这片市场”。

　　开发商迟早要学会从销售模式转向经营模式

　　过去开发商多采用“销售模式”。这种模式下，资金周转速度快，将房子出售后即可再拿地，然后开发、销售，像滚雪球一样，企业规模越来越大。

　　企业规模变大、资金实力增强，又可以拿面积更大、价格更高的地块，战略储备资源越多、承受风险能力就越强。欧阳捷认为：“大房企之所以跑得快，就是因为采取了高周转、快销售这一模式，当开发商储备的土地资源越多，可销售的项目也越多，现金流越多，既可以加快发展、也可以稳健前行。当市场不好的时候，可以跑得比市场快，一旦市场好起来，又可以跑得更快”。

　　在欧阳捷看来，未来住宅市场总归有见顶的时候，2016年全国住房销售面积13.7万亿平米，随着城镇化率的不断提高，市场蛋糕不会再变得更大。“当住宅市场见顶，城市可出让土地也会越来越少，开发商手中的住房售卖一空，市场就没有你的机会了，如果开发商既没有土地储备、又没有经营资产，两手空空，面临的结果可想而知。”

　　欧阳捷说，这个时候开发商想继续活下去，就一定要转向存量市场，就需要持有一定的经营资产做“对冲”，这样才能为业绩继续成长提供支撑。

　　“当然，即便未来销售额下滑到只有5万亿元，中国依然是世界上最大的房地产市场之一。”对于未来中国的房地产市场，欧阳捷没有过多担心，“那时的房企要比现在少的多，剩下的房企基本上都是巨头，房企也会转向海外欠发达市场，那里的城市就像我们过去的市场，可以寻找继续快速增长、复制销售模式的机会，但不是所有的房企都能走得出去的”。

　　但在国内，开发商迟早都要改变传统的高周转销售模式，“无论你是从住宅、商业、文旅地产的销售，转到住宅的经营、商业的经营，还是转到养老、文旅地产的经营，逻辑都一样，都是从销售模式转向经营模式”。

　　经营模式要看投资回报率

　　目前，欧美发达国家有很多基金通过自持住宅、公寓运营获取利润。欧阳捷认为这是大趋势，未来机构持有资产会慢慢多起来。对于大型开发商来说，目前拿一些自持项目，对现金流的影响不是很大，开发商要学习运营，学会赚慢钱、学会抠利润、学会盘点资产。

　　过去开发商赚的是快钱、大钱，看不上慢钱、小钱，也不关注沉淀资产，但自持租赁住宅就要当收租婆，要斤斤计较，既要想方设法降低成本，又要千方百计提高收入，才能赚取租金成本差，获得较高的净利润。

　　欧阳捷说，“开发商也可以把资产转给基金，做资产证券化，但问题的关键是投资回报率至少要覆盖资金成本、还要有利润，基金才会接受，现在竞自持的住宅项目是看不到利润的，但要看更长远，未来新房供应减少，客户只能转向租房，大开发商的统一经营和管理会带来更好的体验感受，租金也会增长”。

　　由于自持住宅不能销售或者可售比例小，对中小房企来说投入过大、成本过高、资金回笼慢，会让小企业不堪重负，难以加入竞争自持行列，加速他们被淘汰的命运。

　　新城控股目前无自持住宅项目

　　不过，问及新城控股是否拿有自持项目。

　　欧阳捷回答很值得思考。“每个企业的发展逻辑不同，目前新城还没有拿自持住宅项目。”对于新城控股来说，拿上三两块自持住宅用地对现金流的影响不大，也不担心经营问题。新城控股已经具有商业运营10年的成熟经验，如新城的吾悦广场客流量、销售额和租金水平都不错，有的项目投资回报率可以达到10%，现在也在加速发展之中，今年底就有50个以上自持的吾悦广场在建或开业了。

　　欧阳捷说，假设所有的项目都变成自持，销售就没了，现金流就没了，企业就失血了，当然规模成长也就没了。

　　而新城控股已经连续十年荣膺中国房地产前20强，去年提升到第16位，2017年1-6月累计合同销售金额约490.87亿元，比上年同期增长75.01%。

　　来源：凤凰房产

编辑：huangcy