看罢了电影，玩过了游戏，是时候受一受音乐的熏陶了。

  政策是政府的工具，土地是开发商的游戏，真正让百姓参与感和体会感最强的，还是楼市交易。

  如果把每个城市比作一样乐器，每次成交算作一个音符，每周是一个小节，每月是一个乐章，那么由政府指挥，开发商、购房人双声部合奏的上半年181天，我们能听出以下节拍和对应到一些乐理：

  Larghetto（小广板60拍/分钟）

  特点：节奏稍缓慢，松弛而平静

  2017年1月1日至2017年6月30日，易居研究院监测的国内50个典型城市，新建商品住宅成交面积累计为14700万平方米，环比去年下半年的18153万平方米下跌19%，同比去年上半年的16833万平方米下跌13%。

  单就6月份看，全国成交面积为2411万平方米，同比减少19%，环比减少5%，已是连续第三个月下跌。这是自3月以来各地政策“放出”，获得的“收紧”效应的体现，验证了“指挥棒”的直接、迅速、有效特性。

  节奏匀速的而显略慢的Larghetto，相当适合做钢琴初学者的练习曲节拍，比如考四级时的必过曲目《斯卡拉蒂小广板》。

  2017年上半年，50个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅方面，位列前五的分别是三亚、北海、蚌埠、威海和九江。跌幅最大的五城则为北京、张家口、上海、无锡和佛山。以正增长146%领冠全国的三亚，主要因去年同期的供应少导致成交也随之较少。而其他几个城市的成交面积同比增长显著，则是因为购房政策相对宽松。

  如果以同比做标准排序，今年上半年，50个典型城市新建商品住宅成交面积增幅最大的依次是三亚、北海、焦作、滁州和宜昌。跌幅最显著的分别为无锡、南京、东莞、深圳和上海。不难看出，跌幅超过50%的这几个城市的共同点，是都为一线城市及其周边，严厉的限制政策直接作用于成交量上。

  基于50个城市6月份的环比和同比增幅（-5%、-19%），在散点图上划分四个象限，分别对应不同的市场交易热度和市场特征。

  Vivace（急快板160拍/分钟）

  特点：比Allegro（快板）更快，活泼而有生气

  第一象限：环比增幅>-5%，同比增幅>-19%。共11个城市，分别为深圳、长春、苏州、杭州、宁波、滁州、安庆、襄阳、岳阳、九江和佛山。

  此类城市中，有的购房环境相对宽松，有的外溢需求规模较大，因此市场交易最为活跃，属于跑赢大市类型。恰如Vivace的表现手法和情绪，因曲调明快激越，适合用小提琴演奏，代表作如匈牙利作曲家胡拜的《匈牙利狂欢节》

  Moderato（行板、中板）

  特点：比Andante稍快，节奏中速，不疾不徐

  第二象限：环比增幅<-5%，同比增幅>-19%。共18个城市，分别为重庆、昆明、海口、兰州、牡丹江、威海、徐州、扬州、温州、芜湖、蚌埠、焦作、宜昌、常德、莆田、北海、三亚和宝鸡。

  此类城市的普遍特点是受政策调控的影响，市场交易略有下滑，但同比数据又显示对照去年并没有大降温，诚如Moderato的平稳。中国民族乐器中的笛子，音域十分适宜演奏中板乐曲，音色特点是辽阔流丽，代表作有《鹧鸪飞》等。

  Lento（慢板）

  特点：节奏徐缓柔和

  第三象限：环比增幅<-5%，同比增幅<-19%。共10个城市，分别为北京、青岛、南昌、南宁、呼和浩特、张家口、廊坊、镇江、嘉兴和惠州。

  此类城市过去市场交易相对高，有一定透支现象，当前市场环比和同比值都偏小，属于受本轮调控影响较大的城市。这好比Lento传递出的婉转悱恻，常给人多愁易感之觉。慢板的良好表现者包括竖琴、吉他，表现形式多为奏鸣曲、小夜曲，比如耳熟能详的贝多芬的《月光》

  Grave（庄板）

  特点：节奏缓慢、沉重、严肃

  第四象限：环比增幅>-5%，同比增幅<-19%。共11个城市，分别为上海、广州、济南、南京、福州、武汉、无锡、赣州、东莞、韶关和柳州。

  此类城市购房政策总体偏紧，成交量已下降，且还会继续下降，除非有明显政策放松。

  这如同Grave的庄重低沉，常大段在大提琴独奏中出现，代表作如巴赫的《G弦上的咏叹调》。

  Variation（变奏曲）

  从今年上半年50城的新建商品住宅成交面积环比和同比增幅看，一、二、三线城市分化明显：

  1月—6月，四个一线城市环比去年下半年和同比去年上半年的增幅分别为-38%和-35%，二线城市的环、同比表现是-22%和-17%，三线城市的这两个数据则分别为-9%和2%。

  如此来看，城市级别与降温程度成正比，最明显的是一线城市，二线城市次之，三线城市是唯一出现了正增长的。这犹如大多数乐器的键、弦排布，越靠边的音级越高。

  而三类城市的此种表现也各有原因：一线城市主要因库存不足，二线城市在政策管控下有效剔除或抑制了投资投机需求，三线城市受限相对轻微，表现较为坚挺。

  上半年的最后一个月6月，市场呈现小幅降温。这除了体现之前出台的楼市调控政策继续有效，也预示了楼市已经开始进入传统的夏淡季。

  易居智库研究院总监严跃进预计今年后续趋势时表示，由于现行的调控政策和金融环境双偏紧，因此预计7月乃至整个三季度，市场交易量仍将处于历史低位水平。但也是因如此，未来大跌的可能性不大。同时因为政策再加码的余地和可能较小，今年四季度或有利空出尽、底部反弹的机会。

  看来，今年的楼市成交，或是一首《变奏曲》。中场休息后，让我们一起继续侧耳倾听。