“春江水暖鸭先知”，房地产商总是最早嗅得市场变化，从而把握先机。

  7月11日，北京市住建委发布了《北京市住房和城乡建设发展白皮书（2017）》（以下简称《白皮书》），数据显示，北京市2016年新建商品房供给创下五年来的最低点，政策压制下维持了低水平的供需平衡，二手房的市场主导作用进一步稳固。值得注意的是，随着二手住房与新建商品住房销售套数之比由2015年的2.2：1提高至4.6：1，这也意味着官方数据正式显示北京楼市踏入“存量时代”，二手住房销售主导地位进一步增强。

  事实上，早在地产龙头企业万科入股二手房中介链家之后，万科总裁郁亮就曾表示：“为了不失去机会，存量房市场已经超过一手房市场，一定会带来机会，面对这样的局面提前做好布局。”

  “确保2017年房价环比不增长”

  北京住房市场已经进入存量时代。

  数据显示，2016年北京市新建商品住房上市659.1万平米、4.62万套，同比分别减少32.4%、40.8%，供应量为近5年来最低水平。而在成交量方面，去年全年本市商品住房成交32.6万套，同比增加15.6%。其中，新建商品住房销售5.8万套，同比减少32.4%；二手住房销售26.8万套，同比增加36.7%。

  这样一来，二手住房与新建商品住房销售套数之比由2015年的2.2∶1提高至4.6∶1，二手住房销售主导地位增强。

  白皮书介绍，2016年，北京市通过综合施策使房地产市场过热势头及时得到有效遏制，但北京住房需求持续旺盛，加上宏观经济、金融等影响房价上涨的因素并未根本消除，需进一步巩固和深化调控效果，2017年将继续坚定不移加强和完善房地产市场调控。

  具体来看，北京市将严格商品住房预售、现售的价格引导，对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的，一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案，确保2017年房价环比不增长；在土地供应上，会同相关部门进一步调整用地供应结构，提高住宅用地比例，完善“限房价、控地价”土地供应工作机制，加大自住房用地供应和中小套型住房供应比例。

  《白皮书》强调，北京市2017年将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以建立购租并举的住房制度为主要方向，继续坚定不移加强和完善房地产市场调控，“确保2017年房价环比不增长”。

  房企争抢存量市场入口

  事实上，对于房地产市场正在发生的变化，战斗在一线的部分房企早有觉察。

  今年1月9日，融创以26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权。以此计算，北京链家的估值为416亿元。

  链家是国内存量房市场的龙头企业。当时链家的业务覆盖全国28个地区，在北京更是占据了过半的二手房市场份额。

  随后的4月19日，另一家龙头房企万科与链家集团签订增资协议，万科通过增资事项以30亿元的价格获得链家集团股权，大约占股6.66%。

  融创中国在谈到收购目的时曾表示，公司看好国内房地产存量交易市场的发展空间，且北京链家已在该市场建立了绝对优势。

  有业内人士指出，在一线城市，存量房已经超过新房成为市场交易的主力。例如北京，2016年全年二手房住宅签约数量约为26.8万套，成交额超过千亿元，二手房成交量已经占据了北京住宅成交近九成的市场，而随着土地和新房供应结构的变化，这一超越趋势还将不断加深。

  郁亮则指出，在深圳整个房地产市场里面，16%是新房，84%是二手房，如果企业只盯住16%，未来会失去很多机会，所以我们要提前做好安排。目前存量房市场在核心城市都远远超过新房市场，这种转型会带来一定的机会，对万科形成一个挑战，万科要提前布局。

  也有业内人士指出，在存量房这条产业链上，后续包括社区服务、资产管理、金融服务等，这些业务的市场规模都很庞大，而链家在这方面储存的大数据是其他公司所不具备的，同时链家也是存量房市场的一个超级入口，龙头房企愿意与链家深度捆绑，也是希望可以抢先占据这一入口。

  链家董事长左晖则指出，中国房地产业已经来到关键节点，未来中国未来会开启“去房地产化”潮流。左晖分析说，中国的房地产市场经过30年的发展，已经到了关键节点，房地产发展长效机制的建立，需要从土地、税收和金融机制等方面全面考量。他提出，未来的房地产发展，应该更多依赖于整个的存量怎么盘活。

  如何盘活存量

  而对于存量盘活方面，政府显然也开始有所规划。

  根据白皮书披露的发展思路，今年北京将研究贯彻落实《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》的实施细则；加快推进北京市住房租赁地方立法，以建立购租并举的住房制度为方向，规范住房租赁市场秩序，保障租赁当事人合法权益，促进房屋租赁市场健康发展，使“租房住”成为解决居民住房问题的重要方式。

  同时，也将多渠道增加住房租赁房源，培育企业化、规模化、规范化的住房租赁主体，整合社会闲散住房资源集中经营管理，提供多样化的住房租赁产品和规范优质的服务。完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法。

  长富汇银执行总裁杨明伟表示，中国房地产进入存量时代，远没走到下半场。在杨明伟看来，增量时代的地产是解决做与不做的问题。存量时代的地产则是一件非常专业的事情。存量时代不但要解决做与不做的问题，更要关注如何进入房地产。

  杨明伟认为，地产开发商在存量时代更应该从开发精品产品方向提升品质，完成从“盖房子”到“盖好房”转变；在新形势下每一个机构甚至个人都面临角色转型，关于自身的再定位问题。要做一个开发商，还是做一个地产投资商，还是作一个土地运营商，各有优劣势。