中国主要城市面临高存量与高供应的双重压力

　　根据盈石集团研究中心数据显示，2017年上半年，20大主要城市商业物业存量高达1.37亿平方米，同比增长16%，全年存量预计达到1.62亿平方米。同时，2017年上半年新增供应量为684万平方米，其中，77%的新增供应位于非核心商圈。预计2017年全年新增供应将达到历年供应高峰的3,175万平方米，是2016年新增供应量1,871万平方米的1.7倍。其中，近八成的项目集中在下半年开业，在当前招商难、开业率低等难题下，下半年有部分项目或将延迟开业。

　　从具体城市来看，到2020年，上海商业物业存量将超过北京，跃居全国第一，同时未来还面临着较大的供应压力。成都2017Q3至2020年新增供应量排名20大城市第一位，导致其2020年存量大幅上升至20城市第三名，仅次于上海和北京，期间新增供应有9成以上均位于非核心商圈，整个城市未来商业市场压力大增。而在新增供应量高峰之下，上海、成都、西安、重庆、深圳等城市的众多项目都面临着招商难度大、试营业期长、开业率低等问题。

　　商业地产各方积极转型与创新

　　在巨大的存量压力下，商业地产企业开始寻找创新方向。不仅企业之间并购重组持续整合，还有如华侨城、万达、恒大等企业加码文旅项目，大悦城、花样年、新城控股、星河商置、万达集团等企业进行管理输出和轻资产转型，绿地、万达、新城控股跨界创新，开发零售品牌。

　　与此同时，盈石集团研究中心发现，在综合性的房地产企业中，商业地产业务的重要性愈加凸显。比如，2016年8月，万科收购印力集团96.55%的股权，将印力集团定位为万科商业开发和管理的平台，2017年3月，又将万科的商业与印力集团进行整合，组建两支专业商业地产投资基金，希望打造中国领先的商业运营平台。华润置地也在2017年6月进行商业地产业务分拆，将商业地产事业部调整为一级组织机构，未来不排除走向独立的可能性。

　　从以上的事件来看，商业板块在房企中的独立性将越来越强。这个趋势有利于提升整个商业地产行业的专业化水平，促进商业地产企业内部能够更高效运行，也为未来商业项目进行资产证券化奠定基础。可以预见的是，优秀的商业地产企业将从单一的开发商角色向综合服务商角色转变，也将进一步推动中国商业地产市场走向真正的市场化。

　　盈石集团研究中心认为，商业地产虽然处于高存量的压力之下，但也遇上了新零售的机遇。作为零售载体的商业地产需要加快拥抱新趋势，为消费者提供满足其需求甚至引领需求的产品，虽然短期内将可能提高经营风险，但从长远来看，勇于创新者或将取得市场先机，占据有利位置。

    来源：盈石集团研究中心

编辑：wangdc