长租公寓市场近年来受到租售同权等相关政策推动，成为热点行业。但如分档次来看，不同细分市场各自面临诸如龙头企业强势占据市场、投资回报率较低等各种问题。

  长租公寓市场的未来发展趋势究竟如何？行业内的切入点在哪里？成为目前投资者及行业内玩家的重要疑问。

  长租公寓发展明朗

  长租式公寓市场并非一个独立发展的市场，其背后依托于酒店、长租住宅两大重要市场，同时结合短期、长期两类客源。目前，两大背景市场不断利好，且预计长租式公寓对背景市场的转化率也将不断提高。我们认为转化重点在于消费者及业主对长租公寓独特优势的认可。

  酒店市场房钱规模约4200亿元。5年内受到旅游业规模增长及人均收入提升的作用，预计复合增长率将维持在5.7%左右，于2021年达到5400亿元市场规模。而长租住宅市场则更有市场空间，租房市场拥有较大增长潜力；同时，政策鼓励住房租赁；流动人口持续增长，外籍、外地流动人口数量不断壮大，因此重点城市租房需求人群基数持续增长。

  市场呈现哑铃式格局

  目前我国长租公寓市场可主要分为高端服务式酒店公寓、中端金领/白领公寓及低端青年公寓三种，而高低两端市场较为成熟，目前（集中式公寓）细分规模皆达到百亿级别。

  2000年左右外资品牌进入中国，最早带动起高端长租市场，在2008年-2015年左右经历了快速发展阶段。由于需求以企业客户主导且市场较为成熟，预计短期内增长情况不会有较大变动，发展平稳。在需求端上，我国经济型租赁房源需求持续旺盛。市场规模短期内预计将较快增长。而中端市场最晚起步，目前规模仍然较小。预计其未来发展动力将来自于居民收入提升及未来政策推动，短期发展趋势尚不清晰。

  所有档次中，高端服务式公寓投资回报率最好，平均可达到7-10%左右。但高端服务式公寓与中低端公寓具有本质不同，其客户以商旅消费者为主，其中80%为项目往来的商旅人士及长期驻派的外籍高管，且客源中超过70%的实际租赁费用由企业承担，客源多来自于企业的直接对接/协议，因此公寓与重点企业客户的关系维护成为维持入住率的重要关键。

  中端市场目前仅处于发展初期，市场竞争者较少。其价位段稍显尴尬，目前在差旅及个人住宅租赁市场的空间都较为有限。差旅行为较多的大型外资型企业住宿标准多未下探到该价格区间。而对于个人租户客群，中端公寓的月租金过高，吸引力弱。即使在一二线城市，房屋月租在6000元以上的个人租客也较为有限。

  与高端服务式公寓以品牌为竞争核心的情况不同，低端市场则以资源型竞争为主。2015年前市场主体主要为散户物业持有者，2015年以后资产型玩家、集客型玩家、管理型玩家纷纷入场，形成三足鼎立的竞争格局。

  房地产——资产型：纷纷加入长租公寓市场，在市场中的优势在于能够获取高质量物业。

  互联网平台——集客型：互联网创业平台为另外一大类玩家（如自如寓为链家旗下品牌），擅长通过互联网聚拢流量以获取丰富客户资源。

  酒店——管理型：部分经济型酒店集团，将一些运营不佳或不适于酒店运营的自有资产改造成长租公寓，由于其资产通常欠佳，虽有成熟的酒管体系作为资源优势，但运营情况普遍一般，预计未来占比将有所下滑。

  散户：我国市场上运营长租公寓的散户虽掌握较多分散物业，但公寓品质低，由于常缺乏各类运营所需牌照、公寓品质较低且不具备其他竞争资源，正在不断被淘汰出局。

  低端市场竞争玩家较为混杂。但在政策推动、行业不断规范的趋势下，竞争态势将逐渐明晰，在行业不断变化的状态下，低端青年公寓面临的首要难题是利润空间不大，而拥有核心资源的企业将完成规模化布局形成优势。低端长租公寓租费不高，而初始投资相对而言较为庞大。如何提高长租公寓溢价应是行业玩家当下需要考虑的重要问题。

  “产品+服务”成为重点趋势

  如何在看似热点的长租公寓市场中寻找低风险的投资机会，早期布局战略切入点成为众多公司的疑问。从住客需求角度出发，能够满足住客除了房屋租住基本需求之外，在家庭生活的衣食住行活动等方面满足消费者的“产品+服务”模式是未来的重点趋势。

  首先在大众消费水平、理念不断提升的环境下，服务和产品将成为大众愿意支付溢价的关键决策点。比起高端客户关注于“品牌”以降低试错成本，中低端消费者更愿意相信经过自身验证/考察的优质产品与服务。而目前国内低端长租公寓产品品质感不足、服务上局限于收快递、维修等基本物业服务，均未形成足够的卖点以说服租客付出更高的水电及房租费用。此外，目前中端公寓市场尚未进入快速发展阶段，但长期具有发展潜力，提供高品质的附加服务及公寓装修设施等将是未来长租公寓企业上探打造中端品牌的核心竞争力。

  而在产品上的加强，除了在室内装修上提升投入，提供拎包入住式的设施以外，更需要关注目标住客人群的生活特点，注意公共区域的设施。需考虑到长租公寓客户对本地生活的融入需求，组织活动或提供相关服务。例如组织探索文化魅力、品尝当地美食等活动，与周边教育、金融等资源进行合作。在服务的提升上，不是简单提供全服务，而要识别租客人群的的生活痛点，提供解决方案并提升租住粘性。

  （作者系罗兰贝格管理咨询 、全球合伙人兼大中华区副总裁陈科、罗兰贝格管理咨询顾问王伊舟，本文不代表本报观点）