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　　“目前我们已有的预案，针对的都是已确定性的风险，而每一次金融风险、房地产风险都是突如其来的，就像黑天鹅总是从意想不到的地方飞出来一样，预案对此几乎没有用。这就要求保持系统的强健。如果只讲精准调控，而忽视系统的强健，那么就容易走向崩溃。”　　

　　“中国的房地产很脆弱，中国最大的灰犀牛就是房地产。”11月14日，在中国人民大学举行的城市与房地产高端论坛上，国务院参事、住建部原副部长仇保兴发表题为《我国房地产市场调控长效机制初探——基于CAS和弹性城市的视角》的演讲，认为中国房地产越来越没有韧性，必须引起重视，建立房地产“反脆弱”长效机制。　　

　　“目前我们已有的预案，针对的都是已确定性的风险，而每一次金融风险、房地产风险都是突如其来的，就像黑天鹅总是从意想不到的地方飞出来一样，预案对此几乎没有用。这就要求保持系统的强健。如果只讲精准调控，而忽视系统的强健，那么就容易走向崩溃。”　　

　　CAS即城市复杂适应系统(Complex Adaptive Systems)，也称复杂性科学(Complexity Science)，是20世纪末叶兴起的前沿科学阵地。该理论适用于在复杂性和多变性的系统中，提高主体对外界的反应能力。弹性城市则用于指导城市如何应对难以预料的风险和干扰，增强系统的维持能力、恢复力和学习能力，使系统强健。仇保兴认为：“引进这两个工具对于建立房地产长效机制是非常好的。”　　

　　中国房地产越来越没有韧性

　　仇保兴认为，中国房地产在为国家发展做出重大贡献的同时，自身越来越没有韧性。这首先可以从人均住房面积和资产的比较上来看：一是美国人的房产仅占资产的27%，而中国人的房产占资产的比例达到74%，也就是说，中国的所谓千万富翁有七百万财产是体现在房地产中的，如果房地产突然崩溃，中国绝大多数人的资产也会消失。二是在日本、法国这样城市化比较发达的国家，人均住房面积为35平方米~40平方米，中国现在就是这个数字，因此中国宏观上是不缺房的。一方面，北京（楼盘）、上海（楼盘）的人口过剩，另一方面，鄂尔多斯（楼盘）这样仅有40万人口的城市，却拥有140万套住房，以致出现大量空城、鬼城。“这种地域空间的脆弱性没法通过市场机制来修补、解决。”　　

　　其次，这可以从城市金融资产分布和人口增长的两极分化看出。仇保兴提到，“六五”人口普查中总的流动人口每年约有2.4亿，其中8600万为跨省流动人口，其50%集中在十几个城市，也就是说只有十几座大城市具有吸纳人口能力，可谓“冰火两重天”。由此可见，房地产的热点分布是极端不均衡的，也是需求的地理空间具有不平衡性。尤其值得重视的这十几座大城市却占了全国的金融资产50%以上。一旦这20个城市的房地产资产泡沫破裂，就会因现代金融的传导性而影响全国。　　

　　房地产的脆弱性还与各地政府息息相关。仇保兴提到一个现象，即各地投资总量与房地产依赖度高度一致，靠房地产来提振经济的习惯性思维依旧没变。“从投资总量来看，房地产约占1/3。一个城市要投资上去，首先想到的就是房地产，因为房地产一业带百业，甚至可以带动汽车业、家电业、电子业等。而房地产调控政策又往往走极端，如要救市，很多市委书记带头卖房；如遇通货膨胀，许多房地产项目又不得不停工。”仇保兴以杭州（楼盘）为例，“G20峰会前，杭州库存为1200万平方米，G20之后呢，买房人蜂拥而至，开发商又捂盘惜售，一度造成恐慌，有的楼盘甚至出现20万人抢购200套房子的局面，铁栏杆都被挤掉了，现场极度失控，甚至一张房票转手一卖就是30万元。”　　

　　“这说明一些基层政府在房地产调控的节奏性和适时反馈能力上非常弱。”　　

　　最后还有一个风险来自金融衍生品。仇保兴认为，股市、房市的畸形都与此有关。借助互联网，金融衍生品有了非常独特的发展：首先是主动回避监管，其次是极大放大杠杆作用，最终加剧了其不稳定性。“金融衍生品有助推金融市场崩溃的可能。我国政府极其重视，为此专门成立了金融稳定委员会。”　　

　　“反脆弱”长效机制亟待建立

　　房地产脆弱的现状就没有办法改变了吗？有！仇保兴建议建立“反脆弱”长效机制。　　

　　这种机制首先要求多样化：住房供给多样化、调控工具多样化。　　

　　从住房供给上来说，仇保兴认为欧盟住房合作社可以借鉴。欧盟70%以上的房产是由住房合作社建造的，这种方式把政府建造保障房的弊端基本消除了，比如监管缺位，比如不缺房的人住进了保障房等。　　

　　从调控工具上来说，可以把房地产税分解为消费税、空置税、转让税和物业税。　　

　　其次，这种机制要求分散化，发挥系统各层级主体的能动性与适应性。即发挥地方政府的主动性，变中央政府集中调控为地方政府分散调控，变行政手段调控为经济手段调控。　　

　　这种机制要求模块化，各个模块要相对独立又有类同标准，能相互协调，比如明确“住房用来住，而不是炒”、明确房价涨幅不得高于人均收入涨幅、明确防范金融风险等。在管理上则要求增强对房价持续上涨的警惕性和敏感性，如落实地方政府调控房价的主体责任，“如果失控，就要永久性地追究地方政府的责任。”还要落实金融机构控风险的主体责任、国土部门住房40年、70年续期问题研究处理责任等。　　

　　这种机制还要求系统上下联动，对重大的外界干扰保持灵敏性和协调动作能力，比如分层次建立房地产联席调控小组，比如利用大数据、人工智能实时分析风险热点与地区，防止数据造假等。　　

　　这种富有弹性的系统还必然要有冗余的调控机制：要有多种应急调控预案和工具储备，要防止“紧平衡”（高售租比、高房价收入比、高房价）长期存在，提升与交流各级干部识别风险和应对危机的能力储备。　　

　　仇保兴建议：“总之，这一机制要足够韧性，减少环境扰动，削减房地产的投机和投资属性、降低金融杠杆等是增强系统韧性的长期之策，而弱化系统结构脆性，要靠增加低收入者住房供给渠道、丰富调控主体工具手段等。面对各种高度复杂性纠结在一起的难题，要增强系统要素韧力，强化调控主体的灵活性、适应力和协调性，摆脱房地产投资和土地财政依赖症，是防范黑天鹅和灰犀牛的不二选择。”

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