今年，济南的冬天什么样？

　　很长时间以来，济南因身为山东省会却形似“大县城”、“大农村”而广受诟病。今年济南创城动作很大，效果显著，城市面貌焕然一新。11月，济南喜获“全国文明城市”。

　　济南又出台了户籍新政，城市吸引力进一步增强，落户新政实施一个月就有1.3万余人受益，其中大部分是人才落户。

　　山东省17市出台的前三季度经济报表显示，济南前三季度实现生产总值5211.9亿元，同比增长8.1%，增幅列全省第5位，规模以上工业增加值增长9.9%，增幅位列全省第4位。据了解，这是济南近10年来的最好水平。

　　济南楼市却是另一番景象。目前，全国性房企TOP20中已有17家已经进入济南，但是，前三季度，济南市新建商品房新增供应和成交量同比下滑幅度均在50%左右，房价则从去年的一路高涨到今年从小幅上涨，再到下行。

　　种种迹象表明，自2016年10月限购令重启到当年年底调控加码，再到2017年4月“最严限购令”发布，限购、限售，调控收效明显，房价过快上涨的势头受到了抑制，济南的住宅供应、房价及土地市场已经发生了很大的变化。

　　与此同时，受土地供应不足以及“12层以上批准预售”等多个因素的影响，济南市场阶段性供应吃紧，以致一房难求。有观点认为，调控在某种程度上对济南市场造成了误杀，而如何解决供地节奏与住宅供应量以及刚需之间的矛盾，成为了济南房地产市场待解的一道难题。

　　现状：房价上涨势头被抑制，供需矛盾显著

　　2016年，济南在售楼盘120个左右；目前，已经减少到70个左右，其中数量较少的有槐荫区：9个，天桥区：6个，高新区最少，只有3个。

　　2016年，济南房价涨幅高达19.4%，2017年9月，房价环比下跌0.9%，同比涨幅5.1%。

　　2017年前三季度，济南新房住宅供应36395套，同比2016年下降57.2%；住宅网签成交57660套，同比2016年下降了44.9%。

　　11月20日，济南龙湖春江丽城认筹，500多套房子吸引了600多人抢筹，其中全款客户100人，剩下的为6成和3成首付，其中六成首付占据比例较大。现场认筹排队一直持续到当晚22点30分。

　　对于市场的这种变化，鲁能地产的魏一腾先生深有体会，在他看来，目前全国二线城市都存在供应量不足而需求旺盛的情况，济南同样如此。“济南供地不足，各楼盘供应也都不太高。鲁能旗下的‘公园世家’是去年开盘的，已经没有房子了。鲁能现在只在章丘和东部唐冶片区的两个项目还有一些货。”

　　鲁能·公园世家已售罄

　　山东省房地产业发展研究中心主任、山东财经大学孙大海博士认为这种现象与调控政策有很大关系。“本轮调控政策实施范围广、政策力度大，政策效果比较显著。企业拿地成本增加、信贷及资金压力大、申请预售量和速度下滑幅度较大，市场已逐步回归到相对理性和稳定的状态。”

　　从2016年3月开始，济南住宅市场开始升温，2016年6月，东部唐冶片区地王的出现成为带动整个济南房地产市场升温的导火索。作为房价上涨较快的城市，济南重启限购政策，先后于2016年9月底、10月初、12月底三次出台调控措施。2017年4月19日，济南出台新一轮调控政策，调控力度进一步加大：一是实施精准供地，继续加大热点区域住宅土地供应量，防止新地王出现带动周边项目价格上涨。二是限制热点土地出让，对热点区域的居住用地出让设定最高限价，并将土地出让与预售条件挂钩。三是进一步扩大限购范围，将长清、章丘两个城郊区纳入限购范围，收紧信贷政策，提高公积金贷款条件，本地二套、外地首套首付比例均提高至六成，限制新购房屋上市交易。

　　济南市房地产业协会秘书长李刚介绍说：“限购政策出台以来，市场过热现象得到一定遏制，开发企业惜售、购房人抢购现象有所减少，销售价格、销售面积等主要数据环比下降。通过今年新调控政策出台前后一个月对比看，成交量明显下降，日均成交量下降约三成左右，市场观望情绪渐浓。同时，对投资投机性购房的抑制明显，外地购房占比由限购出台前的50%左右下降到出台后的30%以下。全市住宅库存量也由限购前的6个月已经补足到10个月左右，东部区域库存已经超过8个月，逐渐趁稳；南部库存基本已经超过12个月，库存量已经补足；西部区域库存还是存在一定不足，可以适当补足库存。但总体来看，百姓购房意愿较强，改善型需求旺盛，短期内供需矛盾仍然存在,部分热点区域个别项目价格上涨压力仍然较大。”

　　安居客房产研究院分析师王倩对市场的感觉比较敏感，她说：“从运营的感觉来看，除了历城区今年在售项目增长较快外，其他几个区域普遍是减少的。槐荫西客站片区和高新区去年在售项目还是不少的，今年从下半年开始基本就是无房可售，在售的项目房源存量也都是非常少了。”“从住宅成交对比表可以看到，2017年一季度，济南住宅成交已经出现下滑，到4月济南楼市最严限购令出台，限购区域扩大，本地二套房、外地首套房首付提高到60%，炒房投机受到严重打击，炒房客被挤压出市场，济南住宅成交出现了断崖式下跌，二、三季度住宅成交同比跌幅不断扩大，楼市限购调控的影响显而易见。”

　　济南世茂天城挂出“最后一栋”条幅

　　济南楼市供应也大幅减少，1-9月份济南新房住宅供应36395套，同比去年1-9月下降57.2%。王倩认为，其中一个原因是济南楼市调控加强了商品房预售审批管理，提高商品房预售申请门槛，要求12层以下住宅单体主体结构完工后，12层以上住宅单体主体结构完成一半（不少于12层）后方可办理商品房预售许可。预售审批新规拉长了楼盘加推入市的周期，直接导致济南楼市新增供应不足，供需失衡，不少楼盘出现了“无房可卖”，新加推楼盘普遍要求全款或者首付六成，“开盘光”屡见不鲜。

　　受此影响，济南房价上涨受到了遏制。2016年，济南房价涨幅高达19.4%，今年4月最严限购令发布之后，在限购限售限价作用下，济南房价环比涨幅不断回落，到8月济南房价结束连涨，出现环比下跌，9月环比跌幅进一步扩大，房价同比涨幅也大幅缩小。

　　李刚认为，济南住宅价格上涨的显著特点是由于土地市场升温引起的，从土地市场对房价的影响来看，住宅用地的出让价格整体较高，区域分布不均。由于土地整体供应不足，企业拿地意愿较强，土地价格上涨趋势明显，从而带动住宅价格上涨压力较大。从2017年3月、6月、8月，济南市几次比较集中的土地挂牌情况来看，土地竞拍采取了竞“配套设施”、“自持面积”等约束，但出让价格还是不断提升，企业与购房者后市看涨的预期明显，都对周边项目销售产生较大的影响。在限购、限价等调控措施抑制下，土拍价格的提高虽然未对周边项目价格产生影响，但土地市场持续火热仍然会导致市场价格预期的走高。与此同时，随着去年以来高价拿地项目逐渐入市，企业涨价预期较强，部分项目的成本价格已高于周边在售项目价格，成为目前较为突出的矛盾。

　　中国房地产报记者在调查中还听到了一种声音：调控对市场形成了某种误杀。有业内人士指出：“本轮调控与以往最明显的区别是控价，正是因此，新建商品房的价格被压下去了。但是，住建部给济南定的控价是8900元/平方米，这个价格所依据的是去年10月份济南房地产市场销售情况。而当时济南房地产系统没有调试好，签的都是下线的数据。实际上，济南新建商品房的价格在12000元-13000元/平方米，尤其是东部地区热销楼盘达到了15000元/平方米。这说明老百姓(603883,股吧)能接受这个价格。由于上次限购没有限价，有的企业就涨价了，一部分客户已经流失了，此次控价压住了新房价格，但是对二手房价格没法控制，就形成了一种倒挂，加上土地拍卖价格上扬，给老百姓就造成了一种错觉：只要不控制，房价还会上涨的。这就与调控初衷不符了。”“土地问题依旧让人头疼，现在济南每出一块土地，均会遭到疯抢。这是由于土地放得少，还放得不均匀。理性的情况应该是每个月有节奏的放地，如非在几个月内集中放一次地，必然会造成疯抢。同时，济南正处于起速发展期，需要大量税收，需要大量土地出让，才能满足城市建设，城市在发展当中用大的规模能够稀释房价上涨所需的资金。但是，济南并没有出台限房价竞土地的政策，只是限地价，这样设的顶就比较高。周边价格与土地出让价格不匹配，企业怎么开盘？”

　　竞争：房企T20逐鹿济南

　　所谓“手中有粮，心中不慌。”在与中国房地产报记者谈到鲁能的土地储备情况时，魏一腾的口气尚显轻松：“南边还有一部分待征地，目前还没有拆出来，拆出来之后，可能会推一些出来。”

　　不过，像鲁能这样轻松的济南本土房企并不多。

　　2016年，济南住宅市场大热刺激了各大房企。于是，2017年前三季度，一幅不同寻常的场景在济南上演——中骏、旭辉、和昌、招商蛇口、将军、复星、仁恒等纷纷通过拿地、合作开发的方式进驻济南，全国性房企TOP20中已有17家已经进入济南，其中，恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、万达、融创称得上是济南人熟悉的老面孔。济南商品房销售金额前十名的房企基本被恒大、鲁能、中海、万科、融创、绿地等外来央企占据，销售前十名的房企销售额占全市成交近四成，前五十房企的销售额则占到了八成。

　　与外地房企抢驻济南的热闹场面形成鲜明对比的是，济南本土小开发商越来越难以立足。统计显示，前三季度济南主城区共出让81幅地，出让土地面积大约327.6万平方米，而竞得企业包括万达、龙湖、万科、绿地、华润等均是国内一线知名房企，本地小房企难觅踪影，甚至济南周边章丘、长清地区，拿地企业也是碧桂园、招商蛇口、中骏这样的大房企，小开发商拿地越来越难。

　　这一现象的出现，除了大房企抢驻市场竞争加剧外，还要归结于在楼市调控背景下，济南土地市场监管进一步加强，土拍门槛提高，本地小房企不管是资金还是运营能力，都很难与大型房企竞争，从拿地开始就淡出了济南市场，转而向郊县济阳、平阴或省内其他小城市寻求市场。

　　不过，济南本土大房企与一线品牌房企还是有一争的。外地开发企业最初进入济南时，济南本土企业经历了较大的冲击，但近几年，部分本土企业在市场竞争中成长起来，保持了稳定的市场份额。鲁能地产、银丰地产、祥泰实业等依然是本土民营企业的领头羊。今年前三季度济南房企销售额TOP10当中，鲁能、银丰分别以24.7亿和16.7亿位列第7位、第8位。同时，品牌房企之间的竞争与合作都达到了前所未有的高度，联合开发，合作开发增多，对于本土大房企来说，生存空间也越来越有限。

　　未来：济南发展红利将逐步释放

　　11月15日，山东省委副书记、济南市委书记王文涛和济南市委副书记、市长王忠林会见了上海建工集团股份有限公司党委书记、董事长徐征一行。

　　王文涛说，当前，济南正处在“打造四个中心、建设现代泉城”的重要时期，新旧动能转换先行区、中央商务区加快建设，城市的高度和宽度正在不断拓展，济南正从“大明湖时代”迈向“黄河时代”。从经济增长来看，经济发展进入了近年来最好的发展时期。从城市发展来看，拆违拆临、建绿透绿成效明显，城市建设管理水平不断提高。

　　以往，济南给许多人留下了“大县城”“大农村”的印象：土气、破烂、交通拥堵，论GDP排名，长期被省内兄弟青岛（楼盘）、烟台（楼盘）压制；论发展速度，远远不及邻居郑州（楼盘）、合肥（楼盘）。不过，今日的济南知耻后勇，近日山东省17市出台的前三季度经济报表显示，济南前三季度实现生产总值5211.9亿元，同比增长8.1%，增幅列全省第5位，规模以上工业增加值增长9.9%，增幅位列全省第4位。据了解，这是济南近10年来的最好水平。

　　从2014年开始，济南发展加速，各项指标增幅较快。济南确立“打造四个中心、建设现代泉城”发展战略以来，以CBD文博片区为代表的区域发展带动了整个东部发展步伐，城市更新全面提速，高铁、高速公路网、轨道交通、市内高架路网、CBD、商业综合体、学区教育配套等城市公共服务和基础设施建设逐渐完善，带动了济南区域首位度不断提升，综合实力、竞争力不断提高，拉动了城市升值、房屋增值。外来人口不断流入、融入济南，又给房地产市场带来了新的需求。5月18日，为满足来济就业、大学生落地、外地人才引进等群体等非本地刚需购房者购房的问题，济南适时出台实施细则，规定“本科及以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策”，这意味着本科及以上的刚需人群仅首付三成即可在济南购房，不受外地户籍六成首付的限制，购房门槛大大降低，大学生留在济南的机会更大。8月，济南出台了新的落户政策，分区域实施优化落户政策、鼓励落户政策和放开落户政策，同时拓宽各类人才、普通蓝领以及外来务工人员落户通道，在以最大诚意吸引人才、留住人才的同时，积极解决符合条件的外来务工人员的落户问题，有序放开租赁住房落户。落户新政实施一个月就有1.3万余人受益，其中大部分是人才落户。

　　王倩对此评价说：“人口人才的大量流入是城市发展的后续动力，放开的人才政策刺激了济南的楼市，前三季度在调控的高压下，济南楼市热度依然较高，除了供应略缓慢之外，另一个原因就是在人才、户籍政策的利好下，楼市需求端增长较旺盛。不仅仅是过去三个季度，这种增长同样也会继续支撑济南楼市未来的发展。”

　　在谈到济南市房地产市场未来走势时，李刚预计，短期来看，年底前至明年，济南土地供应量依然不足，企业拿地意愿仍然较强，短期内住宅供应短缺现象难以缓解，住宅价格上涨的市场预期较强。今年年底前，企业为完成年度销售任务，加强促销宣传，或将引起市场小幅升温。为了贯彻落实十九大报告中房地产(000736,股吧)业“加强社会保障体系建设”的要求，建立长效机制，济南出台新的调控政策可能性较大，且随着“租购同权”等政策的落地，预计2018年房地产市场在整体应保持平稳，但市场观望气氛将逐渐加重，将有效缓解住宅库存不足的压力。长期来看，未来五年随着“多主体供给、多渠道保障、租购并举”等住房制度逐渐完善，租购同权、共有产权等房地产市场长效机制将逐渐建立，济南将形成保障房、商品房相结合的住房供应结构。随着济南“四个中心”建设和城镇化发展的持续推进，南北贯通等城市规划格局的拓展，市场需求将依然强劲。“未来粗放型的地产发展模式将面临转型升级，探索旅游、养老、工业地产等产业地产发展模式，将引领济南市步入房地产市场新时代，进入成熟发展阶段，房地产市场将实现规模的突破。”

　　王倩则认为，济南楼市已经进入了一个较稳定的发展阶段，从长远来看，济南城市发展红利不断释放，人口大规模流入，市场还有上涨的空间，但这种上涨是一种缓慢的，平稳的增长，尤其是在调控政策、货币政策的双重压力下，甚至短期内会有小幅的下行，但就近来看，明年济南楼市面临着今年土拍的高价地块入市，这些地块楼面价普遍超过12000元/平方米，这对开发商和购房者而言，都将是一个挑战。