房地产价格是由多种因素决定的，但是从短期来看，房价问题更多地是一种“货币现象”。货币、金融政策是政府调控房地产市场的重要手段。2017年的《政府工作报告》提出，“今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右”，相较于2016年13%的目标下调了1个百分点，以数字的形式诠释了去年中央经济工作会议提出的稳健中性货币政策的内涵。但是，考虑到2016年M2余额实际增长11.3%，我们认为，就总体而言，2017年的国内货币、金融环境将体现经济工作“稳重求进”的总基调，并不会出现明显的紧缩。

　　针对上述人口、产业、生活配套资源布局的不均衡性问题，《报告》还提出，要“优化区域发展格局。统筹推进三大战略和“四大板块”发展，实施好相关规划，研究制定新举措”，要“支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用”，从全国和城市群两个层面，推动各地空间布局上的协调发展。

　　另一方面，次贷危机后美联储实施的长期量化宽松政策，造成全球产业的轻资产化趋向，人才相对于资本的稀缺性相对提高，甚至在部分行业出现了产业追着人才转移的现象。因此，在人才选择定居城市的考量因素中，教育、医疗、文化设施的影响权重正在不断提高。而这类资源具有布局高度不均衡，配置过程具有高度计划经济色彩的特点，已经成为影响人口布局优化的重要阻力。在两会召开前夕，国务院印发了《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》，首次推出国家基本公共服务清单，表明了政府推进这一类资源布局均衡化的决心。但是，透过近期山东大学迁校风波等新闻事件，我们也认识到，由于直接关系到城市的发展与居民的切身利益，在推进教育、医疗、文化资源布局均衡化的道路上，必然是步步维艰。

　　2016年，与热点城市房价快速上涨形成鲜明对比的是，三四线城市房地产库存仍然较多，面临着较大的去库存压力。2017年，去库存不仅是供给侧结构性改革的五大重点任务之一，也将是房地产市场调控的主要任务。除去上文已经提及的信贷支持，今年三四线城市去库存的工作将多措并举，在以下四个方面推进：一是继续以新型城镇化推动去库存，这是三四线城市去库存的主要途径。为了引导鼓励农民工和农民进城，《报告》提出，要“深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上”，同时“要支持居民自住和进城人员购房需求” ；二是继续推进棚改货币化安置。《报告》提出，今年要“因地制宜提高货币化安置比例”；三是推进住房租赁市场发展，实现购住并举，把现有部分存量房改成租赁房，由企业、开发商持有、出租。四是发展跨界地产，鼓励开发企业将现有的库存转化为双创用房，转化为体育、卫生、医疗、养老产业用房。我们预计，通过引入城市外部需求，挖掘城市内部潜力，创新去库存的模式，将推进去库存工作与稳增长、保民生有机结合，2017年的去库存工作将取得新的进展

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（责任编辑：邓益伟 HN006）