低层建筑中，分割单元内，同时满足以下条件的共享空间可不计入容积率：1、位于门厅、餐厅或起居厅上空；2、至少有一个边长与上层空间（走廊或起居厅等）连通；3、共享空间高度小于或等于两个自然层；4、每个单元内的共享空间不多余一个；5、开洞水平投影面积不超多下层总水平投影面积（包括共享部分）的20%；6、开洞部分没有网络格梁等构件。超出以上规定的，超出部分按水平投影面积全额计入容积率。
 

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本条规范目的还是为了防止设置内天井，后期打通，达到超额附送的方式。对普通产品影响不大。

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标签： 共享空间 叠墅产品

住宅建筑、服务性公寓（公寓式酒店），层高大于3.9米、不大于5.4米的部分，按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率，以此为基准，建筑层高每增加1.5米，增加1.0系数计容。
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也就是说目前高层建筑中的伪通透带大天井的户型拼接和交通核依然可以设置。
4.对别墅项目和地块也是相对性利好，作为唯一可以设置共享空间（挑空空间）的物业、产品价值进一步提高。

而在《2015年版》，发布时间为2014年9月23日，执行时间为2015年1月1日，关门时间接近100天。

条款3.4.9.1

条款3.4.10
此外，本次规范还对各类架空层是否核算容积率做出了充分的图示示意，避免部分项目试图“偷面积”，也避免误伤真正做架空层改善品质、改善配套的项目。

条款3.4.4

条款3.4.5
2.对已拿地块未报建项目，如在早期拿地可研阶段铺排过该物业类型项目，则会出现一定程度利空，定位及设计方案均需出现调整，同时大概率上无法避免预期货值下滑。
同理，对于在售或已报建的挑高酒店式公寓将会是一定程度利好。
本文我们主要来看本次规范对住宅项目开发定位，影响最大的几条条款：

多层、高层、超高层住宅不得采用内天井式平面布局。
酒店式公寓的计容方式进一步改变，从原来1.0倍容积率最高可到4.5米，到现在最高3.9米。4.5米双层挑高的酒店式公寓已无法规划，复式双钥匙户型等概念也将不复存在。
也就是说住宅建筑中，阳台上面只要有上盖或者构架，无论离上盖是9m还是100m，都不能再算露台，都要按照阳台计算面积。
除低层住宅建筑以外的其他建筑设置的共享空间，除符合“3.4.9条”规定外，均按自然层计算容积率。

其中复式类产品受影响最大，留给户型从纵向层面的创新已基本封锁。随着规范不断的收紧，未来产品的创新和比拼将会彻底从“面积附加值”战场转移到比拼“布局方式、合理尺度、空间流线”上。
1.0倍：层高≤3.9米  2.0倍：3.9米＜层高≤5.4米  3.0倍：5.4米＜层高≤6.9米

规划解读：
而之前部分项目按照2015年的规范，每三层一错层，通过错层阳台实现露台的全赠送则无法再使用。

左图仅一面开敞，需要计容，右图两面开敞，符合规定，不计容。

现在在高层建筑中，经典的两梯四户交通核中常常出现的“内天井”在规范中是指“围合天井”。

从本次规范来看，各类型物业均受不同程度波及，整体的严格度也不断在向上海、北京、深圳、杭州等高能级城市看齐。

以上概要解读为本次《规定》对住宅开发影响较大的部分。

 

100 100

规划解读：

条款3.2.5

《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2018年版）》通知近日出台，本次规定是继《苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）》首次更新，相较于2015年版，本次出台的规范在计容规则上更为严苛。

重磅！苏州市规划局2018新规出台及概要解读 昆山房天下   2018-01-23 14:07

[摘要] 《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2018年版）》通知近日出台，本次规定是继《苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）》首次更新，相较于2015年版，本次出台的规范在计容规则上更为严苛。

条款3.2.1

同时值得关注的一点，本次规划的发布到执行时间极短，从2018年1月18日发布，2018年2月22日即执行，关门时间仅约35天，同时还跨越了传统的春节大长假，基本上没有给开发企业太多更改准备空间。

本次执行的区域为姑苏区、相城区、吴中区，苏州市其他县市可参照执行。
第二、阳台水平投影面积降至本层投影面积的12%，而2015年版为15%，下降3%，以100㎡户型计算，最大可设阳台面积减少3㎡。
 
符合以下条件之一的不封闭阳台，应按其结构外围水平投影面积全额计入容积率：1、主体结构内；2、总进深尺寸大于2.1米；3、最大进深小于1米未封闭的阳台累计水平投影面积超出本层总水平投影面积（包括阳台部分）2%的部分；4、住宅建筑中：（1）阳台水平投影面积之和超出本层总水平投影面积（包括阳台）12%的部分，或每个单元内的阳台数量超出居住空间（卧室和客厅）个数的部分（2）阳台设置单个装饰柱、墙（分户墙及主体墙除外）宽大于0.6米的。

当不能给客户简单直白附赠空间的时候，如何揣测客户心理的平衡点，则对开发者和设计者提出了新的要求。

低层住宅建筑，底层有类似架空的空间，参照《规程》中门廊的相关规定计算容积率。出入口设计的雨蓬应按照《规程》的相关规定执行。考虑到架空的实际功能，规定至少有两面开敞且与城市或社区公共交通相连，方便到达。

常规附赠空间进一步缩减。未来户型设计如果既要南向宽阳台，又要家政阳台，将越来越难满足。
从未来的影响主要有几点：
未来酒店式公寓在最高3.9米的前提下，溢价度进一步降低，选择标准3.0米平层，还是选择3.9米层高的变异错层户型，将会是带给酒店式公寓开发者的新难题。
1.对目前已报建、在售的叠墅产品、复式高层项目有一定程度的利好，新规范一出意味着未来新出地块将无同类型产品竞争者。

规划解读：
3.对待拍的地块而言，特别是中低容积地块，开发企业选择物业类型进一步受限，整体预期一定程度下滑，地价将有微幅下降。

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也就是说，2016、2017大热的叠墅、复式高层产品在未来基本要退出历史舞台了。核心附加值不在，该类产品的溢价空间将所剩无几。
非住宅建筑中，在两个自然层（含两层）或9米高度范围内没有永久性顶盖或梁的平台（包括阳台等）可不计入，否则按阳台规则计算容积率。住宅建筑中，平台（包括阳台等）至平台上盖（包括构架）的垂直空间范围内，按阳台规则逐层计算容积率。

本次条款与2015年版本的规范相比，在前面多两了个条件，一是“低层建筑中”，二是符合“3.4.9条款”的，而“3.4.9条”仅针对的是商业类型物业。

规划解读：
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