党的十九大提出新时代我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。随着存量时代的到来，人们对居住品质及环境的要求越来越高，被压制的个性化需求逐步在释放，向传统的物业管理企业提出了更高的要求。

　　一、概述
2、通过出售、转让非战略性资产，充分运用ABS、Reits等金融工具，优化资产结构至合适的状态。
3、根据调整后的战略方向，梳理组织管理，引进转型所需的高端、跨界人才，树立“事业共同体、利益共同体”的意识和理念，重塑组织能力。
4、项目开发服务业务战略转型，探索内部协同发展之道重大资产出售后，项目开发服务业务积极配合完成资产移交工作，克服重重困难，确保剩余房地产开发项目的正常运营，并根据实际情况推动后续处置工作。在商业资产管理服务方面加强与物业管理、商业经营等业务的内部协同，为公司的战略转型贡献力量。
智慧物业π平台(含设备设施平台)2017年全国项目软覆盖(甲方不同意的除外)上线率超过90%,其中π修平台上线281个项目(含上实6个项目),日工单突破1万单，好评99%;π巡平台上线277个项目(含上实6个项目);π控上线188个项目。在探索新的利润增长点方面，物业管理业务积极向B端、C端及资产管理等方向延伸和拓展，各项指标均达成或超过年初预定目标，为提升公司及物业管理业务经营质量，加快公司战略转型，做了诸多有益的探索和尝试。
2017年一线城市和部分二线城市二手房交易量占比进一步提升，房地产行业基本度过了物业供应严重匮乏的时期，开始转向物业品质供需不平衡、物业类型供需不平衡、物业供需分布不平衡之间的矛盾，步入"存量时代"。被低估的各类物业，或设施老旧或运营能力有限，对于有相关资源积累及组织能力的企业而言，机遇空前。尤其是一线城市，商业写字楼、购物中心等作为现代服务业的载体，承载了巨额的经济价值。预计至2020年，全国机构类物业管理面积将达到84.73亿㎡，机构类物业市场可达4,300亿元以上。充分利用资产管理手段和金融工具改造存量商业地产，提升其价值，是非常重要的商业地产发展模式。
报告期内，中航九方所管理的各项目运营情况良好，主要经营指标均达成或超过年初预定目标。为做好"管"这个核心，中航九方启动组织架构和职能设置调整，以降本增效为目标提升组织能力；围绕"全渠道客户、全渠道营销、全渠道交易、全渠道服务"等四个步骤，打造购物中心全渠道营运模式，目前已与支付宝口碑商圈展开战略合作，打通会员权益共享，对停车场支付体系进行升级，与会员系统无缝连接，提升客户体验。探索"适度轻资产，轻重资产并行发展"模式，通过管理输出和品牌输出，打通"募投管退"等环节。目前已签三个管理输出项目，其中浏阳北正西项目2017年12月已开业，赣州巨亿广场项目2018年2月已开业，张家界印象城项目正在紧张筹备中。
经过三十多年的发展，公司"以人为本"的企业文化对内凝聚了一批忠诚的核心员工，在转型过渡期稳定了人心，为战略转型营造良好的氛围；对外则坚持以客为尊，秉持坦诚、诚信互赢等经营理念，赢得了客户的尊重。房地产开发业务重大资产出售后，现有物业管理、商业经营、项目开发服务覆盖了房地产价值链的后端所有环节，符合存量时代的特征，与行业发展趋势相吻合。
物业服务科技化、智慧化发展迅速，成为行业发展必然趋势。从相关技术高速发展来看，移动互联及相关技术特别是物联网、人工智能等技术的兴起与成熟，为不断改善居住品质和环境提供了良好的技术支持，也为从事房地产行业的相关企业拥抱存量时代提供了可能。互联网巨头进入物业行业，利用资金、技术和资源整合能力打造物管平台，行业运营面临巨变，社区之外的机构物业作为流量入口开始被重视。
2、战略实施风险。
中航物业是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，是中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业。中航物业在机构物业细分领域长期占据市场领先地位，截止2017年12月，中航物业全国物业管理项目442个，管理面积5152万平方米，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域，拥有庞大的机构客户服务群体，具有平台运营商模式转型的良好基础。中航物业多年的发展聚集了行业领先的专业人才队伍和行业经验丰富的管理团队，形成了全生命周期服务能力的人才结构，近年来在创新和跨界方面的探索，一批渐趋成熟的跨界人才力量正在成长。中国物业作为全国物业服务标准化技术委员会秘书处单位，国家级物业服务标准化试点单位，是机构客户核心服务产品——会务、应急、绿化、清洁的地方标准、国家标准探索者和制定者。
三、公司未来发展的展望
2017年全球经济持续多年的疲弱态势出现逆转，发达经济体同步复苏带动全球外贸改善。受益于全球外贸的改善，我国经济稳中向好态势较2016年更趋明显，增长方式积极适应经济发展新常态，经济结构不断优化升级，使经济增长实现了从主要依靠工业带动转为工业和服务业共同带动，从主要依靠投资拉动转为消费和投资一起拉动，增速近七年来首次提升，达6.9%。
2017年年初，根据资产出让后公司面临内外部环境和资源状况，公司在2016年转让地产开发业务的基础上完善了转型战略，进一步明确了转型方向、业务核心、转型规划、关键举措等，在业务转型的敏感期统一了员工的思想，展示了公司战略转型的信心和决心。
4、以现有业务为基础，通过并购、小股操盘等多种形式进行业务拓展，实现规模快速扩张。

3月15日消息，中航地产（000043）2017年年度董事会经营评述内容如下：

2015年一线城市二手房交易量占比超过40%，预示着房地产行业“黄金十年”已经过去，行业进入由增量市场向存量市场转变的过渡期。2016年-2017年国民经济平稳性的加强，一方面延长了这个过渡期，一方面为存量市场的快速发展奠定了基础。
上述营业收入目标不代表公司对2018年度的盈利预测，能否实现尚取决于市场状况变化、公司经营管理成效等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。

1、公司整体竞争力
1、物业管理业务
重大资产出售后，公司充分研究行业趋势与市场需求，结合自身能力优势，经过慎重考虑和反复论证，明确了公司未来战略转型方向：聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核业务，坚持轻资产化发展模式，不断改善公司资产质量与财务状况，促进公司业务转型升级。明确短期内轻重并举，中长期以轻为主的业务发展策略，通过现有业务的快速扩张，迅速聚集资源（资产经营权、B端客户、C端客户、供应商等）；以聚集的资源为基础，充分应用互联网、物联网、人工智能、大数据等技术，结合现代金融工具，创新商业模式，为客户提供系列产品和定制化服务，提升客户商业资产价值。
2、物业管理业务稳中求新，积极探索新模式、新技术和新的利润增长点
房地产与金融的跨界合作迎来了商业物业发展新机遇。资源的整合、开发与管理的革新、创新的运作理念等赋予了存量物业多元发展的元素，打通“募投管退”各环节，创新商业模式使得商业物业在巨大的市场机遇下实现更高的回报，创造新的利益增长点。
3、商业经营业务竞争力
物业服务业为国家未来重点发展行业，发展空间巨大。从政策层面看，2017年6月22日，国家发改委印发《服务业创新发展大纲（2017-2025年）》，提出了提升服务业市场化、社会化、国际化发展方向，实现服务业增加值“十年倍增”的目标，是物业管理行业重大利好。权威机构预测到2020年行业市场容量将超过10000亿元，对物业行业重大利好，其中中航物业主要发展的机构物业市场容量也将超4000亿元。
公司在商业地产经营方面已经初具规模，形成了以"九方购物中心"品牌为核心的商业管理能力。自2011年至今，赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北等六家九方购物中心相继开业运营，已签约赣州巨亿、湖南浏阳、张家界印象城等管理输出项目。中航九方已初步建立了中端购物中心的品牌形象，具备一定的影响力，管理的部分项目如华强北九方、龙华九方及赣州九方等在本地区或区域有较强的代表性和影响力。在创新推动方面，中航九方进行了诸多有益的尝试和探索。
中航九方在公司转型战略指引下，以管为核心，提升管理、营运能力和快速复制能力，通过战略合作、小股操盘等多种形式，建立打通“募投管退”各环节的商业资产管理能力和商业模式，实现客户商业物业价值提升。研究不同区域不同客群的差异点，以商业物业价值提升为核心，研发系列产品和服务，提升运营效率和效益，加快业务拓展速度。以资源开发为中心，探索和开展与物业相关业务的协同，实现协同增效、协同创新。（三）公司未来发展可能存在的风险分析
以转型战略为指导，公司调整了管理层和组织架构，更加精简的管理层和更加扁平化的组织架构在提升管理效率的同时，也理顺了新形势下与下属各企业之间的管控模式，激发了组织活力。
1、行业竞争风险
中国经济正处于提升产业结构档次、经济结构转型的关键时期，这对公司的转型发展有非常积极的促进作用。但同时行业竞争会越来越激烈，行业竞争带来的风险不容忽视。公司将不断加强对行业、竞争对手的研究，解读市场信息，把握市场走势，以客户需求为核心，持续创新，在公司已有的基础上尽快树立行业领导者地位。
3、商业经营业务苦练内功，探索建立以"管"为核心，打通"募投管退"各环节的轻资产模式
2、商业经营业务
重点工作包括：
2018年，公司将聚焦“转型、发展、协同”这个年度主题，全力推进公司转型战略落地，实现业务快速扩张，并以公司转型战略为核心，理顺和打通物业管理、商业经营和开发服务之间的协同关系。
报告期内，为更好推动战略转型，公司加快了对资产结构的优化工作，成立专项工作小组，对非战略性资产进行处置，以优化公司资产结构。
在运营管理方面，通过持续的微创新，有效地提升了运营效率、降低了运营成本，为租户和客户提供良好的客户体验；在商业模式方面，积极拓展管理输出、品牌输出项目，探索轻资产扩张的模式。
1、进一步明确各业务平台商业模式，完成业务模式梳理。
2018年，公司力争实现营业收入67.65亿元，较2017年度收入增长14.8%。
在现有的购物中心市场里面，区域中心家庭MALL与社区商业中心产品是最大的细分市场，其次是城市中心时尚MALL与城市中心一站式MALL产品。消费者细分时代，为购物中心市场细分发展创造机会。预计购物中心及互联网在2020年分别占据了社会消费品零售总额的25%-30%，它们之间应该是竞合关系，且购物中心仍然是核心渠道。
2018年全国拟开业大型商业项目约920个，商业体量高达8300多万平方米。数量、体量比2017年预计开业项目分别下降约5%、15%（2017年拟开业数量970个，商业体量9800多万平方米），商业地产开发商正在向存量商业地产运营商转型。
二、核心竞争力分析
（四）公司2018年度经营计划
2、物业管理业务竞争力
公司物业管理业务连续5年保持快速增长。报告期内，收入同比增长18%,利润总额同比增长42%,年度新签合同额8亿元。在公司转型战略的牵引下，物业管理业务同时加大了智慧物业平台的建设和推广，探索新的商业模式及新技术的应用。
战略转型过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司此次战略转型的实施落地。公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作。同时公司将通过月度、季度经营回顾，对公司经营与战略执行过程的问题进行动态管理，确保各项工作落实到位。
1、推动战略转型
（一）公司面临的市场环境及所处行业发展趋势
2017年，除了外部环境较为有利，促进净出口对我国经济增长拉动由负转正外，我国经济结构也出现了可喜的变化。2017年前三季度制造业、新兴产业及消费相关服务业增长更快，第三产业同比增长7.8%，超过第二产业1.5%，而建筑业、金融业与房地产业增速显著回落，非金融业GDP增速提高。2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，是改革开放40周年，是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年，十九大提出的各项改革措施将逐步落地。我国经济发展也进入了新时代，将迈向高质量发展阶段。2018年经济将保持稳中求进，“稳”是经济增速不会大幅回落，“进”是经济结构继续改善，未来增长的模型要从高增长转向高质量发展，深化供给侧改革。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求。
在上述背景下，公司实施房地产开发业务重大资产出售方案后，充分发挥物业管理及商业经营等业务的优势，推动公司战略转型，积极迎接存量时代的到来。物业管理业务一方面通过内生增长扩大规模，另一方面探索公司转型后的新模式及新的利润增长点；商业经营业务调整内部管控，苦练内功，并尝试管理输出等轻资产运作模式；项目开发服务业务战略性转型，全力以赴做好遗留项目的运作和处置，积极探索内部协同发展之道。
5、以现有业务发展为中心，理顺现有业务和延伸（创新）业务之间的协同关系，初步建立商业资产服务生态。
（二）公司未来战略转型方向
中航物业在公司转型战略指引下，将致力于搭建运营平台和技术平台，通过运营平台的搭建，推动运营模式和管理模式变革，以物联网、人工智能、大数据及互联网等技术为载体，集成中航物业多年来积累的管理标准、经验智慧以及多年来聚集的资源等，在极大提升经营效率的同时，大幅精简机构和人员编制，实现增长模式向“高质量”转变。通过技术平台的搭建，特别是设备设施平台的搭建，广泛深入地应用新技术和互联网，并开放平台开展跨行业合作（技术合作、业务合作等），一方面为运营平台提供持续的技术支持与保障，另一方面探索新的利润增长点。在业务发展方面，中航物业将通过内生式增长与投资并购相结合的方式，实现规模的快速扩张。在内生式增长方面，将主动开发潜力大的新区域市场，如西安、大连、雄安新区等，并挖掘和开放资源，吸引外部战略投资者，开展战略合作。在投资并购方面，快速锻造投资并购能力，特别是投前设计能力和投后整合能力，并通过对物业管理及相关领域的投资并购，实现规模的快速扩张。
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