▲《红海行动》| 降低风险尤为重要

　　第三个机会是棚改。报告里有一个专门的表述，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工 580 万套。根据这个表述，可以看出棚改工作的力度不会降低。与群众住房密切挂钩的棚改，仍然是未来房地产当中的重要机会。所以应当积极研究棚改核心受益城市，对于基本面好、有合作机会、获地比高的三四线城市，棚改是一个可以积极进入的领域。

　　我们之前也讲过，房地产进入后开发时代，就意味着进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争。在这个过程中，不动产金融的创新空间也会加大。今年的政府工作报告明确提到了直接融资要加强，这是一个非常好的信号。

　　▲ 《飞越老人院》| 「银发事业」大有可为

　　我国的人口老龄化速度非常快，到 2025 年，中国超过 60 岁的老人在将会超过 3 亿。到 2050 年将会超过 5 亿，所以老龄产业将会是经济发展的一个重要热点。「银发事业」大有可为。

　　第五个机会是租赁市场的发展。报告是这么提的：「要支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给，多渠道保障租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。」实际上租赁市场已经嚷嚷了一段时间了，这次报告中有这么明确的规定，实际上给出了一个很好的信号。随着今年政府工作报告进一步强调，我相信未来这一段时间里租赁市场机会会更多，发展也会更快。

　　现在，我们的城镇化比例是 52.6% ，政府工作报告提出未来 5 年要涨到 58.5% ，还会有 8000 万农业人口进入城镇，成为城镇居民，其中今年要增加 1300 万人。这个趋势实给房地产未来的发展提供了机遇。

　　这个「鞋子」已经「提」起来好几年了，一直没掉下来。什么时候落地？看样子是越来越快了。有人说大概在两三年之内一定会搞定这个事。从立法的程序和流程来看，按照形成草案、提请常委会、提交人大审议的流程来看，目前距离最终的立法出台还有一些距离，预计最终立法可能要到 2020 年。而根据政府工作报告中提到稳妥推进房地产税立法的表述，短期对房地产税还不会出台，也不要做过分解读。

　　第六，报告里特别提到养老地产的发展。报告里是这么讲的：人均预期寿命将达到 76.7 岁。积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。这实际上就是要推动养老事业的发展，其中一个就是养老地产的发展。可以判断，未来 5 到 10 年将是养老地产发展的黄金机遇期。

　　另外一方面，为响应政策号召，各地银行、企业应该都会积极地组建资产池，争取发行住房租赁专项债券，或者 cmbs（商业房地产抵押贷款支持证券）、 RIETs（房地产信托投资基金）。也就是说，下一步，不动产证券化、不动产金融的创新将会是整个房地产融资中的重头。

　　第四，城中村改造也还有机会。报告提到，「有序推进城中村改造，老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊的建设。」除了城中村、老旧小区改造外，政策还鼓励有条件的地方加装电梯，这对旧村旧楼改造有导向意义。除了做好传统旧改业务外，还需要加快形成盘活存量资产，特别是以旧楼改造为主的城市新模式，形成投资旧楼改造证券化资管发展的闭环。这些都是新的机会。

　　报告也提到怎么融资。其中特别强调要提高直接融资，特别是股权融资的比重，这是以往没有提过的。从这个角度，我们可以发现，政策对自持物业证券化将保持开放态度，这可能会成为 2018 年房企创新融资模式的重头戏。