山东省菏泽的人跟我说，他们市今年棚改项目数量占全省总量的近1/4，全省共17个地市。他所在家乡单县城区人口25万，全县总人口才122万，今年申报的棚改户就有2万多户，直接刺激主城区房价上升五百到一千每平米。原商品房有六七年维持在3200元/平米左右，现普涨最高的到了4500以上，虽然县城工业经济不发达，产业欠缺，为劳动力净输出地，但房价依然涨。

　　最新数据是，截至9月底，湘潭城区新建商品房剩余可售量为258.07万㎡，与2016年底相比下降22.24%，以近一年的月均销售速度测算，房地产市场库存的去化周期为9.9个月，其中，住宅为145.09万㎡，与2016年底相比下降30.64%，库存去化周期为6.3个月。最新的价格没有公布。

　　而对成交量有多大影响?2016年湘潭市新建商品住宅累计成交16398套，从2010年来，湘潭每年的新房成交量都在一万多套彷徨，价格也稳定在三四千左右。未来十万户拆迁，带来的新房成交数估计会直接上几个台阶，每年成交量直接上两三万套。

　　要想知道棚改对市场价格的影响，就要先搞清楚因棚改带来的购房需求有多少，占市场成交量多大比例。

　　未来棚改规模还有多大呢?根据刚刚完成的2018年-2020年湘潭棚户区调查摸底情况，未来三年棚户区改造项目库计划收储136个待改造项目，涉及10.63万户居民，投资概算622亿元。

　　2016年湘潭棚户区改造带来的购房者比例超过了60%。去年一年，新住宅成交总共是1.6万多套，棚改户贡献了一万套。

　　棚改刺激房价上涨

　　从全国来看，去年棚改整体拉动了近20%的新建商品住房销售。

　　先以樱桃熟悉的老家湘潭为例：

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　　大家可以对照当地的成交量价和棚改户数做下判断。拆一户肯定就要买一套商品房，当然也有买二手房的，但政府一般是引导你买新房，给予补贴。

　　6月份调查写这稿的时候，大量棚改和各种补贴购房，导致湘潭新房价格过去一年来普遍上涨了一两千一平米，从三四千的房价，涨到了五六千，上涨幅度50%，而长沙限购后，少部分需求外溢，以及上涨预期，又进一步推升了房价。

　　2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平，占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平，占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。

　　大家去库存的方法都一样，通过鼓励农民购房，棚改创造需求，刺激房价上涨。今年绝大部分三四线城市的房价都在上涨。

　　十万余户是什么概念?先做个对比，2015-2017年，湘潭棚户区改造户数是5.65万套，投资资金279亿元。未来三年的规模比过去三年几乎是翻倍了，投资资金也翻倍了，这个量对政府拉动GDP很明显。