本轮调控和过去一样，重使用需求端政策，如“调首付比例”、“调贷款利率”、“限购”、“限售”、“降交易契税”等。需求抑制政策只是暂时性政策，松动后需求会大幅反弹。而供给端政策，如人地挂钩、确立城市规划的大都市圈战略、调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构、增加保障性住房、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。

　　(2)租赁市场获发展

　　5.2 调控政策：行政手段加码，长效机制破局

　　拿地规则层面：以南京为例，先后推出限价、摇号、限制土地用途、提高自持比例等。限价和摇号在一定程度上抑制了土地价格的非理性上涨，限制土地用途和提高自持比例则加长回款周期。

　　4.2 调控政策：全国性调控终结，转向因城施策

　　7.2 本轮调控反思一：重行政调控，轻经济手段

　　(1)棚改货币化推动多年不涨的三四线“逆袭”。

　　7.1 调控政策工具及效果分析

(原标题：本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018))

　　6.1 新形势：宏观新常态、改革新周期

　　(1)金融政策直接影响购买力，短期刺激效果最好。

　　2014年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显。2014年GDP同比增速7.2%，相比13年大幅下滑0.5个百分点。经济增速换挡，中国经济进入新常态。

　　1.3 调控效果：一线城市率先复苏，区域分化初现

　　遗憾的是，救市政策违背初衷地助长了热点一二线城市的“泡沫”。16年以来，一线城市和热点二线城市(如南京、合肥、苏州等)房价暴涨、地王频出，房地产市场局部出现“泡沫”倾向。

　　(2)财税政策直接影响市场供应

　　5.1 调控背景：“房住不炒”提出

　　7.7 本轮调控反思六：住房制度的价值有待明确

　　一是热点城市收紧。3月16日苏州首推“限价”政策，要求房企预售申报价“3个月不调高、6个月不调高超6%、12个月不调高12%”，成为第一个收紧调控的热点城市。随后上海、深圳、合肥、广州、南京、北京都先后出台政策收紧调控。

　　2 2015年330:宽松加码，金融刺激是主力

　　7.4 本轮调控反思三：政策切换加大市场波动

　　15年来“去库存”作为调控基调已持续近三年，可以分为三个阶段：(1)第一阶段是全面去库存。14年12月全国发展与改革工作会议提出“有序化解商品房库存”，15年11月总书记提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。全国去库存是14-15年调控的主要任务；(2)第二阶段是因城施策去库存。随着热点城市16年起复苏，全面去库存转向因城施策去库存。16年3月两会政府工作报告、16年12月中央经济工作会议均坚持这一定调，提出“要重点解决三四线城市房地产库存过多的问题”；(3)第三阶段是欠发达区域去库存，17年以来三四线城市快速复苏，去库存成效显著，但欠发达区域库存仍然较高。17年12月住房城乡建设会议提出“部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，仍维持房地产“去库存”的论调。

　　保证金及付款期限层面：济南、福州等提高保证金比例并缩短付款期限。福州在2016年9月颁布新规，“将居住用地竞买保证金比例从20%提高至30%，并规定全额土地出让金3月内付清，30日内付50%，90日内付清”。

　　总结16年930至今的调控有如下特点：

　　2017年棚户区改造609万套，预计货币化安置比例60%，按照2015-2016年货币化安置套均去库存85.1平计算，可再去库存3.1亿平，占全年商品住宅销售总面积的21.4%。

　　15年930后金融调控再度跟进。一是限贷再放松：16年2月央行、银监会发文降非限购城市首套商贷首付比例至20%、二套商贷首付比例至30%(二套认定“认贷不认房”)。二是央行降息降准继续推进，16年10月央行再度降息降准各一次，中长期贷款基准利率下降至4.9%的历史低位。低首付叠加低利率，信贷处于空前宽松状态。

　　调控影响短期波动，住房制度才是决定一国房地产市场平稳健康的根本。

　　(1)第一波是16年930至16年12月，主要特征是一线城市和强二线城市“限土拍”。期间有11城出台土拍新政，包括限保证金(10月珠海等)、限溢价率(11月厦门、合肥等)、限土地用途(11月深圳、12月天津)、摇号拿地(11月合肥)等。调控区域主要集中在长江中游城市群、长三角、珠三角的一线和强二线城市，是930限购限贷政策的补充。

　　四年间调控从刺激到收紧的紧急切换，是中国二十年房地产调控的缩影。调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动，刺激带来局部泡沫，过度收紧引发库存风险，政策本身加剧了市场的波动。

　　第一，金融政策：宽松货币，放宽房企融资。(1)14年“1121”央行重启降息，并在15年2月5日重启降准，货币宽松周期开启；(2)14年10月住建部等三部委发文将公积金贷款申请条件放宽至连续缴存6个月；(3)15年1月公司债新规出台，发债主体从上市公司扩大到非上市公司，同时推出私募债等备案发行品种，房企发债门槛大幅降低，为16年地产债融资狂欢和房企投资热潮埋下伏笔。

　　风险提示：政策推动不及预期

　　(6)应宣告去库存任务基本完成。

　　7.4 本轮调控反思三：政策切换加大市场波动

　　一二线城市在严调控下市场如期回冷，三四线城市受益于棚改货币化安置，去库存成效显著。2018年1月一线城市70大中城市新建住宅价格指数首次出现下跌(-0.3%)，二线城市涨幅也显著收窄(4.1%)，三线城市领涨(6.5%)且涨幅保持韧性。一二线长期领涨三四线的格局出现反转。

　　1 2014年930: “稳增长+去库存”压力下宽松周期重启

　　(1)限购升级。截至2018年6月，限购城市有：一线4城、二线23城、三四线25城。其中，一线城市本市户籍家庭限购2套，单身或离异家庭限购1套；非本市户籍限购1套，且需连续缴5年个税或社保。二线城市本市户籍限购2套(南昌、成都限购1套)，非本市户籍限购1套，须缴纳1-2年个税或社保。三线城市本市户籍限购2-3套，非本市户籍限购1套，多数城市需缴满1年个税或社保，部分城市需缴2年个税或社保。从城市群来看，目前京津冀、长三角、珠三角限购最严。

　　2017年2月习近平在中央财经领导小组第十五次会议上首次提出“深入研究短期和长期结合的长效机制和基础性制度安排”，是短期调控向长效机制和住房制度构建转变的起点。17年10月十九大为住房制度赋予详细的内涵，提出要“建立多渠道保障、多主体供应、租售并举的住房制度”，长效机制和住房制度构建将是全新的改革方向。

　　2016“930”后经历了四波强调控期。调控呈现核心城市到非核心城市、热点城市群到非热点城市群的迁移特征，调控力度空前。

　　四年间调控从刺激到收紧的紧急切换，是中国二十年房地产调控的缩影。过去二十年的调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动，例如08年刺激政策出台后房价在09年空前暴涨，10年起“国十条”、“国四条”等严厉调控出台遏制房价，14年起行业面临高库存的风险，随即刺激政策再度开始，又引发16年以来新一轮房价暴涨。刺激带来泡沫，过度收紧引发库存风险，调控政策本身加剧了市场的波动。

　　(2)重行政调控轻经济手段。

　　超预期的“330”新政开启救市风暴。15年3月30日，央行、住建部和银监会发布通知，降低商贷二套房首付比例至40%；同时财政部、国家税务总局也宣布房屋对外销售的营业税免征年限由5年缩短至2年。“五部委”联合救市，力度超市场预期。15年330后的主要救市措施还有：