周政在2015年中期业绩发布会中曾表示，宝安大悦城项目原属于中粮地产，未来按照承诺，项目的销售型物业部分可能由双方公司合作操盘，商业部分则由大悦城地产接手，“集团内部会有协调，落实互不竞争的承诺”。“整合肯定是一个长远方向。”周政表示，但由于两个平台的业务以及内地、香港两边股市估值差别太大，目前还不到成熟的时机。

69区项目被纳入《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，将产业功能定位为网络金融服务业，以互联网产业为主导，配套发展软件与科技信息服务业。目前已完成项目立项与产业规划，正向政府申报专项规划。

周政认为，宁高宁走后对中粮地产的发展不会有影响，“总体战略都是由国资委确定方向，不会轻易因为领导的调整而改变。”同时，新的董事长就任后也明确表示支持地产板块整合，中粮地产的发展战略和运营模式不变，未来更多精力将放在提质增效和精细运营上。

中粮地产证券事务代表范步登表示：“目前这部分工业地产基本都在出租，出租率在95%以上，但由于建设时间较长，原来的租赁方多为来料加工等低附加值产业。”

中粮地产董事长周政告诉经济观察报，由于项目区位优势明显，项目盈利可期，收购完成后，中粮地产将对该地块进行城市更新申报并进行商业开发。

李晋扬也表示，中粮现在是偏稳的打法，并不会在工业地产方面采取激进措施。“深圳是一个敢于尝试的城市，深圳旧改政策每年都在调整，现在还不好说哪一种模式以后能大规模复制。”李晋扬说，并且，基于中粮在深圳的资源储备和深圳资深的产业基础判断，中粮将工业地产在深圳以外的城市复制做大的可能性不大。

中粮地产正通过工业用地转化成经营性用地的方式提升其价值，同时为原来的纯工业性项目导入创意空间、写字楼短期租赁等新业态。

2015年，中粮地产在全国共实现215亿元的销售额，李晋扬称之为“近三年最好的成绩单”。随着未来深圳项目的集中入市，中粮地产的整体业绩有望进一步提升。

中粮地产董事长周政表示，履新中粮集团董事长的赵双连就任后明确表示支持地产板块整合，中粮地产的发展战略和运营模式不变，未来更多精力将放在提质增效和精细运营上。

中粮地产内部人士称，中粮地产较认可深圳天安云谷围绕华为做招商运营的思路，曾专门考察学习。

业内人士分析，由于金帝巧克力工厂地块属于中粮集团自有物业，预计城市更新的开发周期将大大缩短，以分享深圳房价暴涨、土地增值的红利。

城市更新项目切入工业园区开发，这是中粮地产在深圳发展的重要机会。根据金帝食品土地性质，该项目未来也有望延续上述操作模式。

近期，通过一桩收购，中粮地产以6.11亿元取得中国食品旗下金帝食品100%的股权及债权，由此在深圳福田区收获一幅占地2.84万平方米的工业地块。

中粮地产2015年通过协议出让方式获得占地面积12.4万平方米的旧改土地，地价21.8亿元。

此外，中粮希望在自己的产业园里提供一个完整的生活空间，包括食堂、居住、休闲空间、运动场等。

根据深圳“工改工”项目的测算规则，该地块容积率至少为5.0，预计项目总建筑面积将超过14万平方米。

梅林工业区位于福田区黄金地段，目前周边二手房价格已达到6.5万-7万元/平米。鉴于目前深圳房价暴涨的行情，周政认为该项目入市后盈利可期，中粮地产目前房地产项目正常的销售净利率在8%-10%，内部收益率为15%左右，保守估计该项目的回报率将高于以上水平。

其中，宝安25区项目占地16.81万平方米，规划建设面积100万平方米，计划投资150亿元，将与大悦城地产合作建设深圳第一座大悦城。

园区改造和产业升级

目前中粮在深圳的土地资产整合已初现规模。除了工业用地之外，中粮地产也是深圳城市更新领域的赢家之一。

一位深圳地产界人士认为，尽管中粮正在积极尝试园区改造和产业升级，但产业跨度并不大，主要是在已有业务的基础上结合政府规划做产业引进。

深圳规划和国土资源委员会资料显示，中粮在深圳目前共持有5个旧改项目，总占地面积约为37.9万平方米，并在宝安拥有建筑面积为103.86万平方米的工业用地。其中多个旧改项目借助政府“产业园区升级改造”的契机切入产业园区，形成“城市更新+工业地产”模式。

工业资产

1月5日，原中粮集团董事长宁高宁调任中化集团董事长，正式告别中粮，其职位由原中储粮总公司董事长赵双连接替。

由于亏损经营，金帝食品曾在2015年12月初传出卖厂裁员的消息。

对深宝恒的收购不仅为中粮地产搭建了资本运作平台，还使得中粮地产承接了其在宝安区的大量工业用地。中粮集团原董事长宁高宁对中粮地产的定位，除了主攻住宅之外，还将工业地产列为重要业务之一。

此前市场预测，中粮将利用此地块打造深圳第二座大悦城，周政否认了该说法并介绍，深圳市政府对该地块所在区域的定位是电子商务类的研发产业，“工改工”必须符合这个产业定位。

例如金帝地块未来将引进电子商务类企业，做办公及配套服务。

新增土地

中粮地产寄望深圳成为其首个百亿级销售额的城市，实现路径是“城市更新+工业地产”，为了这一目标，中粮地产正积极储备弹药。

其中67区项目（中粮商务公园）打造成集产业、办公、居住为一体的生态科技园，已于2014年竣工。

2015年中报显示，中粮地产在深圳市宝安区拥有工业物业建筑面积103.86万平方米，其中新安片区21.20万平方米；福永片区82.66万平方米。

周政表示，中国食品的业务将由集团统一安排。作为体系内的接盘方，中粮地产看重的是金帝所拥有的土地资产。

金帝食品拥有位于深圳市福田区北环路梅林工业区的一幅工业地块，占地面积约2.84万平方米，使用年限为50年，土地和房屋均已取得房地产证，此外还拥有5栋总建筑面积为4.43万平方米的地上建筑物及相关163项商标。

目前中粮地产位于深圳宝安的67区、69区项目已经借助政府“产业园区升级改造”的契机切入产业园区。

该地块未来业态将以电子商务类企业的办公和配套为主，将配有一部分公寓。

重仓深圳

截至2015年6月30日，中粮地产在建拟建项目18个，拥有土地储备410.68万平方米，其中两个新增项目——祥云国际、中粮紫云均位于深圳。

周政称，中粮做工业地产的思路是，根据不同区域的产业定位，把政府希望导入的行业引进来，同时利用政府吸引企业的政策增加项目吸引力。