中房网讯 流动性为王！尽管票面利率走高且面临汇率波动，但上市房企对于美元债发行不仅热度不减，甚至是持续增加。

  兴业研究的一份报告显示，10月中国房地产公司所发美元债认购倍数只有1.7倍，低于9月份的1.8倍，远低于今年早些时候的3倍左右。眼下中国房地产公司正面临房地产调控带来的资金吃紧，尽管债券需求下降，但房地产行业美元债券发行并没有减缓的趋势。

  据《证券日报》不完全统计，今年以来，A股和H股上市房企披露的发行美元债相关信息不低于50条。与之相呼应的是，房企美元债票面利率的飙高——从今年一季度龙头房企大多低于6%，快速上涨至大中型房企纷纷突破或接近10%，最高达到13.75%。

  房企持续热衷发行美元债

  房企对于美元债的追捧已经持续至少5年，近年来更有愈演愈烈之势。

  2013年以来，全球资本市场一度出现了超低利率环境，甚至有中介机构在推介语中将美元债描述为“企业到海外薅羊毛必备”。

  在境内的融资市场上，最高利率的房地产信托目前的利率也罕有超过10%的案例。可见房地产企业最近在内地融资有多难，这也使得房企近年来持续去海外寻求融资。来自中介机构的数据显示，2017年全年，房企境外融资总额达388.6亿美元，较2016年的140.6亿美元大幅上涨176%，今年的融资总额很可能还将快速上升。

  另据《华夏时报》此前报道，今年1-9月地产境外债净融资额折合人民币1700亿左右，与17年同期基本持平。不过今年年中开始针对地产企业境外发债的管理明显收紧，导致二季度房企境外融资下滑，而且能够在海外发债融资的企业多是大型龙头。

  2016年和2017年两年是房企美元债发行高潮，2017上半年房企发行美元债的募资规模达到 244 亿美元，高出 2016 年全年发行规模近 75%。今年前半年监管层就对房企发债资金用途监管升级，多家房企公司债被中止审核，境内外发债被限制。截至2018年6月，包括碧桂园、万科、绿地、花样年等中资房企发行的364天期美元债高达113.5亿美元，超过2017年整年的总额104.7亿美元。2018年第三季度共发行房地产美元债24期，规模82.70亿美元，占总发行金额的24.36%，尽管总量有所下滑，但是规模也不小。

  《证券日报》根据同花顺iFinD数据统计，今年以来仅A股上市房企已经披露了35条与美元债相关的公告。另据了解，除了A股市场中的上市房企，还有多家H股上市房企今年上半年也加入到“发债队伍”。据《证券日报》统计，今年以来，有约20家港股上市房企披露拟发行美元债。

  在房企的描述中，其发债的目的大多在于“调整公司债务结构、满足资金需求、偿还境内公司债券及金融机构贷款”。例如，新湖中宝表示，拟境外发行不超过8亿美元（等值）外币债券，募集资金主要用于置换境内债务；部分房企的融资是为了提前赎回旧的美元债，“将借贷成本进一步降低，债务结

  构进一步优化”；此外，近期有部分房企表示，发行美元的目的包括“为建立境外市场良好信用打下基础”。

  票面利率迅速飙高

  房企美元债发行火热的同时，票面利率也在一路飙高。

  从今年一季度的情况上来看，美元借款彼时确实相对利率较低：上市房企发行的多年期美元债利率大多在4%-9%之间，大型企业的票息率多低于6%。如果回溯历史，美元债的价格更是可谓非常美丽。某龙头房企2013年首次境外美元债券发行时，其一笔8亿美元的5年期债券的年票息率仅为2.625%。

  今年二季度，房企美元债发行利率上行明显，2018年二季度平均发行票息为7.34%，环比上升99个BP，同比增长57个BP；多家房产企业包括华南城、国瑞置业、正荣地产、毅德国际等，发行票息均在10%以上。有研报分析认为，二季度监管限制房企发外债投地产项目，以及人民币兑美元汇率波动，导致企业美元债偿付压力上升，令市场对持有大量美元债房企的担忧加剧。

  下半年以来，房企美元债利率可谓是继续快速飙高，近期多家公司新发行美元债的票面利率超过或接近10%。

  H股方面，中国恒大全资子公司拟发行美元优先票据，部分票据票息达13.75%；正荣地产今年发行的美元优先票据的票息从6月底的10.5%已经上涨至目前的12.5%；茂业国际的两笔两年期优先担保票据成本达到13.25%。

  此外，A股方面，华远地产表示，11月8日，公司完成2亿美元债的票面利率为11%，待后续交割完毕后将安排在香港联合交易所上市交易。

  同一日，华夏幸福境外间接全资子公司向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券。票面利率为9%，2021年7月31日到期。截至公告日，该公司本次备案登记的境外债券已发行9亿美元。

  对应对汇率波动风险，据《证券日报》报道，部分上市房企在发债的同时已经配套了汇率风险对冲机制。但是，根据监管的要求，商业银行远期售汇业务的外汇风险准备金率已经从0调整为20%，对于借美元债融资的企业而言，其对冲汇率风险的成本将有所上升。

  需要警惕的是，如果未来房地产监管政策持续加紧，房企偿债能力弱化，进行美元融资然后境内还债的房企，可能遭遇多重围困，包括利率、汇率和房价进一步下跌所形成的偿债能力持续弱化的局面。

  银行开发贷收紧

  事实上，房企之所以密集发行美元债，是因为商业银行去年以来主动调整了开发贷的“朋友圈”，部分中小型房企或被“移出群聊”，即便是大型房企也面临额度收紧的局面。

  从财报数据来看，部分中小型房企对于银行的依赖度有所下降，开发贷在其融资渠道中的占比更是一再下降。

  某中小房企中报显示，截至2018年6月末，公司获得银行授信额度未使用额度为50.68亿元，而截至去年中期，该公司全额使用了银行授信。

  另一家小型房企今年中期的银行贷款余额为9.76亿元，而非银行金融机构贷款达21.45亿元，银行渠道融资余额的占比为31%，2017年的情况与今年上半年类似。不过，2016年该公司银行渠道融资余额的占比为61%；2015年银行贷款占间接融资的比例则为68%。

  而部分龙头房企也对于信贷额度和自身资金需求预判不足。“某大型房企把到期的低成本的银行贷款先归还后发现，今年的开发贷额度并没有去年那么宽松，只好转向美元债”，某股份制银行人士对《证券日报》记者表示。

  2018年半年报显示，目前国有大行对于开发贷的审批口径十分相似，“在总量控制的基础上，实施区域差异化信贷政策”、“加强风险管控”、“重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目”、“因城施策”，这也从侧面印证了房地产业的宏观调控并未放松；股份制银行对待开发贷的态度不尽一致，

  部分银行贷款余额和占比“双降”，部分银行则出现了较快增长；13家地方银行开发贷的余额以及占比也呈现出“涨跌互现”的局面。

  商业银行对于中小房企的谨慎，一方面与宏观调控的政策导向相关，另一方面，也是关注到了开发贷的资产质量。今年上半年，工农中建四大行开发贷的不良贷款率两升两降；股份制银行披露出来的数据要略好一些，虽然部分银行的不良贷款也出现“双升”，但风险明显可控。

  来源：证券日报、华夏时报、兴业研究，中房网综合整理