2017年上半年全国政策与市场呈现分化态势，热点城市调控继续收紧，三四线去库存依然推进。上半年的楼市逻辑是否会延续？如何看待当前各地供地节奏加快的态势？近期部分城市推进的租赁政策意味着什么？以“2017年下半年楼市将何去何从”为主题的易居论坛近日在上海召开，来自房地产开发、经纪代理、行业协会、研究机构的代表聚集一堂。与会者认为，当前楼市正步入对政策的消化周期中，对于当前楼市需要有一个清醒的认识。市场参与者不能有侥幸心态，而是应该做好更充分的思想准备，这样才能在变动的市场中稳步前行。

  市场降温源于政策效应的显现

  易居营销集团副总裁黄晓云表示，结合近期楼盘营销等情况，房屋销售市场确实出现了降温态势，这可以从政策、房价、区域市场、季节效应等层面分析相关原因。从政策层面看，包括限购限贷等政策发挥了积极的效应，而且此类政策效应的消化周期相比上一轮政策或延长。从房价层面看，今年第一季度的价格和涨幅已达到阶段性的高位，所以购房观望的情绪会增加。从区域市场看，部分区域类似上海青浦过去几年购房的刚性需求已经较好地释放，住房自有率相对高，即便此类区域会有类似轨交建设等配套的跟进，但置换需求是否可以强劲释放也是有疑问的。从季节因素角度看，市场降温的态势在今年五月份就已出现，近期受天气或季节因素的影响，成交量也难免出现下滑。当然，面对当前销售市场的波动和调整，开发商的心态总体上还是不错的。对于上海本地的开发商来说，在销售结构上会做调整，如周边的三四线城市的项目侧重以价换量的策略，而上海本地的市场更侧重保利润的导向。

  正荣集团营销总经理吴强表示，当前政策调整对不同区域和城市会带来不同的影响。比如类似苏州和南京等强二线城市，市场总体降温，但降温程度是有差异的。对于苏州市场来说，在本轮包括限价等政策的影响下，苏州市场变成了买方市场，购房者可选择的余地增加。从当地的购房习惯来看，包括园区和新区的市场热度相对降低。而对于南京市场来说，市场交易比苏州更为强劲，这也体现了城市之间的差异。对于其他二线城市来说，目前受网签限制、银行贷款节奏放缓等影响，交易也出现了下滑。受资金回笼速度慢等影响，部分房企的可用资金规模在变小，这也会影响后续的投资。而对于很多三四线城市来说，去库存效应积极释放，当前库存较为充裕的房企正好赶上了窗口期，销售业绩容易提振，但类似城市在这一波“割韭菜效应”后是否会有持续的需求，依然需要观察。

  房地产市场的降温不断体现了对当前政策的消化，除了成交本身的降温以外，价格方面也出现了降温。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，当前一手房交易出现降温，这和预售许可证等发放受严厉地管制是有关的。二手房市场因为受管控少，所以其价格数据更容易看出市场降温的程度。从国家统计局近期公布的数据来看，包括蚌埠、南宁、西安、温州和北海等二手房的房价指数环比增幅较大，这和此类城市的市场热度较高有关。而对于北京、天津、石家庄、秦皇岛、上海、深圳等城市来说，房价已经开始下跌。房价数据的变动充分体现了政策调控的有效性。从本轮房地产政策节点图来看，2016年9月的月底会议、国庆各地的新政潮、以及今年3月份的第三波调控潮，都对抑制过高房价带来了积极的效应。

  购租联动的模式不断完善

  房友集团上海公司副总经理赵艳玲表示，在一手房房源不足的情况下，部分需求会转入二手房市场。近期二手房市场也呈现了比较微妙的变化。在过去两年调控的时候，上海外环的房价先下跌，很多需求会停滞。而今年上半年则体现为内环房价先下跌，郊区的二手房带看量反而是最高的。这说明二手房购房市场中的需求依然存在，购房者选择一些买得起房的区域进行购房。当然，对于部分房东来说，心态依然是坚挺的，此类房东不会急着挂牌，或者不会降价转让，这样购房者就不会买到便宜的房源。类似情况也会倒逼部分需求外溢到周边城市，类似昆山、嘉兴、湖州、启东等。尤其是此类区域规划和概念相对多，购房者会不断搜集相关信息、不断揣摩规划的方向，进而认购更高性价比的房源。

  上海二手房指数办公室主任梁志超认为，二手房销售市场变化的同时，租赁市场其实也发生了变化，租赁市场供应实际上也是二手房占绝对主体。近期全国各地住房租赁市场改革力度较大，关注租赁新政，尤其是发展一手房租赁市场，有助于建立更完善的房地产市场体系。以上海为例，6月市场从基本面看，并未出现毕业季带动下的传统租赁旺季行情。高、中端市场拉动整体市场租金水平下降，低端市场在毕租需求支撑下，租金尚能止跌。除了市场表现外，租赁市场本身也发生了一些微妙变化。第一是新增租赁需求中，分租、合租比例上升，整租比例减少，表明租房机构对房屋整合能力远超市占率90%的自然人。第二是“售转租”等新增供应超过了新增需求，租客选择余地增多。第三是从集中式长租公寓和托管经租机构看，经营的部分房源租金也下调，印证了租赁市场需求不旺，揽客优势更大的机构只能采取以价换量的策略。

  上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期租赁市场动作频频，充分体现了租赁市场全方位改革的导向。包括广州推出了租售同权的政策，具有较大的魄力，当然在具体推进过程中还需要不断研究细节性问题。从政策方向看，预计后续租赁政策和户籍政策等进行结合的可能性较大，这也有助于培育一个更全面和健康的租赁市场机制。租赁市场的健康发展，对于当前抑制资产泡沫、刺激租赁需求释放、盘活存量资产、改变企业经营模式等都有积极的作用。

  市场参与的思想准备要充分

  华润地产集团华东区域副总经理马赟表示，当前房地产和土地投资更应该把握一些平衡关系，包括规模、利润和资产等要素。从市场走势来看，要充分意识到本轮楼市调整和过去几轮是有很多不同的。比如说，最近各类城市在积极供地，类似南京、济南等城市，这给了房企较多的拿地机会，充分体现了供给侧结构性改革的导向。但是目前很多开发商也面临了信贷紧缩的压力，在土地储备工作方面会有各类障碍。在市场何时翻盘还不确定的情况下，房企需要主动做策略调整。当前房企要不断创新商业模式或生意模式，在这个行业聚集度越来越高的背景下，更要熟悉游戏规则，同时明确经营路径，类似路径包括稳健型或投资投机型、长期持有或项目销售、谨慎型或积极型等。

  景瑞地产集团副总裁杨铁军表示，上半年市场降温的过程中，部分城市依然维持了一个较好的热度，比如说杭州今年上半年市场表现总体还可以。而类似南通、太仓和常州等市场，过去好多年都是高库存、卖不动的市场特征，但今年上半年总体上是卖疯了。但对于部分城市来说，上半年市场表现好的状态是否可以持续，并不是很确定，随着政策调控的持续，市场依然会有微妙的变化。而土地市场已经有了类似的特征，至少过去的拍地热潮相对是密集的，但现在，很多地块出让过程中，参与拿地的房企数量确实是减少了。基于此类市场特征，房企需要积极调整投资策略。从未来的投资机会看，相关房企可以重点关注二手土地市场或资源型企业的项目。

  上海房地产经纪行业协会常务副会长陈亮表示，当前市场和政策的调整会带来很多效应，需要积极关注。以上海中介市场为例，当前正经历了明显的周期性变化。过去二手房市场相对来说是分散的，各类模式都有，但现在行业资源的整合能力在增强。其中有部分中介有明确的投资方向，即希望在互联网方面发展。但值得警惕的是，技术创新的优势并非此类中介机构独有，很多传统门店也在积极引入互联网思维。所以各类风投资金关注此类技术创新反而需要谨慎。另外近期租赁市场的改革释放了积极的信号。过去几年房地产发展在租售领域中，对销售层面的关注相对多，而出租的领域相对少。未来政策配套会有继续完善的可能，这也有助于继续推进房地产市场的全面发展。