12月4日，旭辉控股旗下物业管理公司——永升生活服务管理公司（以下简称永升生活服务）正式公开发售。

  永升生活服务计划于本周内完成招股，并于12月17日开始在香港联交所主板进行买卖（股份代号01995），招股价格在1.60~2.08港元区间，发售3.8亿股，集资6.08亿~7.904亿港元。

  据悉，这并不是旭辉物业第一次登陆资本市场。早在2017年4月14日其就在新三板挂牌，当时主体为“上海永升物业管理股份有限公司”（以下简称永升物业）。2018年3月9日，永升物业终止在新三板挂牌。

  这也使得永升生活服务不仅成为继雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业之后，今年第5家由房企分拆赴港上市的物业公司，同时也成为国内首家成功从新三板“转板”的物业股。

  旭辉方面向《每日经济新闻》记者表示，选择在香港上市是出于对公司自身运营发展需要的考虑。香港市场紧密对接国际规则，可有效提升公司的运营水准，帮助公司在未来成为一个具有全球化视野，和具备对接新兴服务业市场能力的物业公司。

  对旭辉集团而言，永升可借助资本市场取得更快更好的发展，并持续提升物业服务质量，永升的上市也是旭辉“一体两翼”战略中的重要里程碑。

  三年复合增长47%正式开启港股之路

  据悉，此次永升生活服务全球发售初步发行总计3.8亿股，其中90%为国际配售，10%为公开发售，另有15%超额配股权。

  永升生活服务此次发售，售价介于每股1.60~2.08港元。香港公开发售价将为每股1.44港元。超额配股权为最多5700万股股份，即全球发售项下初步可供认购的发售股份的15%。

  据招股书显示，2015年~2017年，永升生活收益分别为3.34亿元、4.8亿元和7.25亿元，近3年的年复合增长率为47.33%。而截至2018年3月31日，永升生活2018年一季度总收益为1.98亿元，同比增长47.4%，纯利为1350万元，同比增长20.5%。

  而在永升生活服务各项业务中，物业管理服务占比在60%以上，物业管理服务涵盖住宅及非住宅物业。2015年末，永升生活服务在管总建筑面积977.6万平方米。截至2018年6月30日，共有208项在管物业以及56项订约管理物业，在管总建筑面积约为3210万平方米。

  上述日期内，永升生活服务来自第三方物业开发商的管理建筑面积从104.8万平方米增长至1327.9万平方米，贡献收入比重由3.8%上升至28.6%，到今年上半年则升至32.8%，来自旭辉的物业管理收入比重降至67.8%。

  据了解，旭辉2018年的销售金额刚过千亿元。业内认为，旭辉若想支撑合约建筑面积稳步增长，进入第一阵营，增加托管量是必走之路，旭辉的相关业务比重或有明显增加。

  房企物业冲刺上市争夺现金和未来

  至旭辉旗下物业赴港上市，《每日经济新闻》记者注意到，目前在港上市的物业公司，如彩生活、中海物业等，几乎无一例外都有着房地产开发商背景。近年来，诸如远洋亿家、开元物业、东光股份等大量物业公司也扎堆在新三板挂牌。

  “没有企业不想在主板上市。”58安居客首席分析师张波直言，新三板不能交易，再融资受限，但直接谋求主板上市的成功率很低，所以新三板被很多企业视为“过渡期”。此次永升生活服务中止新三板挂牌，冲刺主板也在意料之中。

  的确，目前的资本市场中，上市物业公司如果运营得当，公司本身市价及品牌溢价有极大想像空间。如2014年上市的彩生活股价一路攀升，市值甚至一度超过了其母公司花样年。

  “物业公司的现金流相对稳定，相对更容易获得金融机构的青睐，因而在目前房地产融资受限的大背景下，通过物业公司上市带来更多的现金流，成为一项可行也备受青睐的选择。”张波告诉《每日经济新闻》记者，在房地产向存量时代迈进的过程中，一线城市已进入存量市场，众多新一线城市也将在3~5年内逐步加入。

  张波认为，物业公司未来对于房企的重要性会愈加明显，目前物业公司的美誉度提升也能为母公司品牌加分，甚至促进集团整体项目的销售，所以物业已经是企业发展策略里的一个高地。