后地产时代，物业公司“逐鹿”资本市场风口。

  11月26日，物业管理服务提供商滨江服务集团递交港交所上市申请。而在不久前的11月初，新城悦控股有限公司(01755.HK，以下简称“新城悦”)成功登陆港交所。

  据统计，近年来，包括佳兆业、华润置地、旭辉、绿城等品牌房企已经分拆或正在筹划物业上市。而在这背后，如何实现物业拓展增值，寻求企业发展的可持续盈利性也成为摆在众多物业服务运营商面前的一道难题。

  新城悦相关负责人日前在回复《中国经营报》记者采访时表示，物业管理行业是管理存量的一个行业，为了不断强化新城悦的市场拓展能力，在物业管理市场中能够不断成长，公司经过深入全面的研究，决定走向资本市场，同时通过募集资金为市场拓展打下较好的基础。

  对此，旭辉旗下上海永升物业管理有限公司(以下简称“永升物业”)相关负责人回应本报记者采访表示，公司目前处于缄默期，不适合接受采访。绿城服务集团有限公司(02869.HK，以下简称“绿城服务”)相关负责人表示会就相关采访问题转告有关部门，截至发稿未获回复。

  上市潮开启

  滨江服务集团此次发布的IPO招股书显示，截至今年8月31日，集团在浙江省的15个城市及上海设立了35间附属公司及分支机构，向约48000个物业单位提供物业管理服务。截至今年8月31日，集团在管总建筑面积为1080万平方米，共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业。

  近年来，随着房地产市场进入存量房时代，物业管理蛋糕也在不断增加。国海证券研究报告指出：在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。

  以2014年彩生活在港上市为标志，申请上市的物业企业不断增加。2017年以来挂牌上市的主流物业企业就包括港股的雅生活服务和 A股物业第一股——南都物业。

  2017年5月，由旭辉控股及其大股东林氏兄弟以合计68.75%持股量共同控股的永升物业正式挂牌新三板，但今年3月9日上市不足一年的永升物业就选择终止挂牌，迅速从新三板退市，计划赴港IPO。

  11月6日，新城悦登陆港股主板。

  数据显示，截至目前，已有9家物业公司在香港上市。另据不完全统计,截至目前，已经有63家物业公司挂牌新三板。

  “由于新三板融资功能较低，越来越多的公司开始追逐香港上市。在香港除了国内常见的IPO和借壳上市外，还有一种介绍上市的方式，较 IPO批核速度更快，同时也可避免因公开认购股份而导致大量吸纳市场资金的压力。其中彩生活、绿城服务和中奥到家都选择了IPO的融资方式。”中信建投证券研究部日前发布的研究报告分析指出。

  “曲线”融资?

  “类似物业公司都在扩张规模，通过上市融资加速扩张，目前尚处于粗放型竞争阶段。”中原地产首席分析师张大伟在接受本报记者采访时表示。

  滨江服务集团日前发布的IPO招股书显示，2015年～2017年，公司流动负债分别为9139.8万元、1.78亿元、2.78亿元。2018年截至8月31日，公司流动负债已达3.45亿元。

  除了滨江服务集团，数据显示，2014年末～2016年末，新城悦流动负债占负债总额的比重分别为100%、100%和 99.84%，公司流动负债占比较高，主要原因是报告期内随着经营规模的扩大，公司经营性负债占比较大且持续增加。此外，2014年~2016 年公司筹资活动产生的现金流量净额分别为5750.42万元、1.19亿元、-7505.67万元。

  “公司筹资活动现金流入主要为股东增资收到的现金和向关联方拆入的资金，公司筹资活动现金流出主要为报告期内股利支付和向关联方拆入资金的还款。公司于2016年进行了股份制改制并于当年清偿了所有非经营性的关联方资金往来，从而导致了2016年度的筹资活动现金流出现负数。”新城悦相关负责人回应表示。

  上述负责人同时表示，公司于2014年～2016年期间通过持续盈利及引入投资者增资的方式，已逐步降低了资产负债率。在未来期间，公司可以通过资本市场的成功运作获取权益资本，从而进一步降低资产负债率。

  永升物业的IPO招股书显示，2015年～2017年，公司流动负债分别为2.4亿元、3.19亿元、4.45亿元，截至2018年3月1日，上述流动负债已升至4.68亿元。此外，2015年～2017年，公司资产负债率分别为65%、66.2%、65.2%。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示，物业分拆上市不排除获得融资来缓解企业资金压力的可能性，“在开发公司里面，物业公司显示不出它的作用，干脆把物业拆分干净，需要投资的话，去其他方面去融资，也不排除去获得‘壳’资源的可能。”

  增值服务“窘境”

  “物业公司上市后的市值都不是很突出，这些上市的物业公司都是一些传统的业务，没有什么独特的特点。”张大伟坦言。

  事实上，扎堆上市背后，有观点指出，物业行业在规模扩张方面存在“天花板”，单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式。绿城服务集团行政总裁吴志华也曾指出，5亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。因此，摆脱单纯依赖物业费，实现物业增值拓展，成为不少物业管理企业的新课题。

  数据显示，截至2018年6月30日，绿城服务的毛利率为18.8%，去年同期为18.6%，2016年同期为18.7%，对比相关企业中期报告数据，这一毛利率在同行业处于中低端水平。另据公司2018年半年度报告，报告期内公司净利润率为7.4%，去年同期为8.1%。此外，公司上半年物业服务占总收入的比重也由去年的69.4%下滑至68.8%。

  除了绿城服务，2015年～2018年，永升物业毛利率从16.1%逐年提升至27%。这主要得益于物业管理服务毛利率的稳步提升，以及非业主增值服务、社区增值服务毛利率的整体稳定。不过，据相关企业年报数据，相较于其余的11家在A股或H股上市或筹备上市的物业公司，永升物业服务表现称不上突出。在管总建筑面积在12家物业公司中位列第九，毛利率处于中等水平。

  此外，据永升物业此前发布的IPO招股书，公司一般业务运营过程中不时涉及法律纠纷。截至2015年、2016年、2017年及2018年3月31日，公司或然负债拨备分别为人民币3万元、30万元、50万元及30万元。另据相关工商信息显示，永升物业共涉及裁判文书213份，开庭公告208条，法院公告8条，其中涉及多起合同纠纷。

  机构数据显示，从收入结构来看，目前百强企业多种经营中仍以社区服务为主导，占比47.84%，包括社区空间运营、社区金融、房屋经纪、电商、家政和养老服务;其次是顾问咨询，占比20.36%，工程服务和其他分别占比16.28%和15.52%。

  同策研究院首席分析师张宏伟指出，以物业管理费用收益为主，其他增值服务和相关的一些业务还有待挖掘，可持续性和规模性有待探讨，这是好多物业公司所面临的痛点。