当房地产增量市场遭遇天花板压顶之际，长租公寓成为住房多元供应体系下新的“万亿蓝海”市场，房企、中介机构、酒店以及各路资本蜂拥而至。风口抢位看似热闹，但想做成”长久生意“的每一家长租公寓运营企业无不小心翼翼，因为最难破题的是，在当前的住宅租售比水平下，怎么盈利。

  “整个住宅租赁行业，大致分为两种，一种是集中式公寓，一种是分散式公寓，两者运营逻辑有较大差异。”我爱我家集团相寓副总经理张多接受《证券日报》记者采访时表示，2016年以来，集中式公寓已经是开发商的天下了，其市场占有率从刚起步一跃至将近60%，以重资产模式运营；而分散式公寓领域头部公司都是经纪行业孵化出来的企业，对整个运营链条的关键节点和流程把握，是大同小异的。

  张多坦言，对于一家长租公寓运营商来说，规模、出租效率和利润各项指标虽有偏重，但在能管控的范围内保持一定既定速度发展，才能实现良性运营。

  出租效率是核心运营逻辑

  作为持续盈利的长租公寓运营商，张多表示，相寓非常关注市场匹配度，与刚进场的长租公寓运营商更关注金字塔基层客户年轻租房群体不同，相寓在这一领域已经做了17年，租客群体年龄层跨度在25岁—45岁之间，从刚入社会的年轻租客到家庭型的租客，甚至包括有产者换租学区房等租赁需求，适配从整租、合租到装配式租赁产品，产品线覆盖非常广。

  在张多看来，租客的需求是多样化的，提供匹配度更高的产品才能提高出租效率。而相寓作为市场上目前为数不多的盈利的长租公寓运营商，时刻关注运营效率，调整产品结构去提高出租效率，是运营的核心逻辑之一。比如，一段时间里若重装修的产品出租效率提升，那公司就会提升这一部分产品比例，去适应这一部分客群的需求。

  张多向《证券日报》记者进一步称，相寓基于17年的真实交易信息和31万套的房源，去判断市场需求，去快速完成产品与市场需求的匹配，每间房平均出租天数大约为10天（指从拿房到出租交易完成期限，中间空置期一般为业主提供的免租期，不计算在内）这是行业内相对较快的周转速度。第二，相寓并不是所有房源都会进行装修，这会节省大量成本，据张多透露，以长租公寓行业现状来看，每间装配平均成本约为1.5万元，若每间都改造，运营会变得很重；第三，相寓不靠“N＋1”方式去改造房源，因此在拿房时，不愿意被改造成隔断房的业主更倾向于选择相寓，这也为相寓拿房节省了一部分成本。

  将考虑结合重资产多元发展

  值得关注的是，相寓作为我爱我家的重要业务板块，在我爱我家资产被装入上市平台昆百大后，相寓也成为了上市资产。

  “上市之后对规模、收入和利润等方面是有经营目标的，目前也在做明年计划。”张多坦言，但相寓并没有因为上市就突然将经营目标拔得太高，按照既定节奏走，不会太快也不会太慢。运营系统是一个庞杂的管控体系，要想快速去调节和匹配市场需求，让企业良性发展，就不能追求单一指标和绝对速度，追求单一的规模、利润或者效率都会带来问题。从相寓本身来说，不会为了盲目扩张规模而牺牲利润，要在吃得消，且运营出租率可以承载的条件下去追求规模，在螺旋上升的过程中，不停平衡进出和所拥有的能力，实现健康发展。

  据张多向《证券日报》透露，相寓的收入结构主要有两部分构成，一方面是为业主提供资产管理服务，收取服务费，这种服务费体现在免租期和其他服务模式带来的收入；另一方面则是增值服务收入，包括装修和其他服务带来的收入。

  据《证券日报》记者了解，截至9月30日，相寓在管房源超过31万套，出租率约95%，业务覆盖全国15个城市。我爱我家在业绩报告中更是表示， 在快速发展的同时，房屋资产管理行业逐渐进入市场整合阶段。在行业充分竞争、整合与淘汰并行的过程中，相寓商业模式的优势会逐渐显露。相寓以分散式托管为主，是相对的轻资产模式，对于快速提升市场规模同样是有利因素。

  不过，值得关注的是，相寓正在计划以轻重资产组合方式调整产品结构。张多向《证券日报》记者透露，相寓正在考虑收购一些重资产去运营。但从上市公司角度来讲，更关注物业产权的问题，会考虑物业的退出机制，也要基于市场和自身的算法去评估，在非标的情况下，用一些标准化的维度和信息去匹配相寓本身的特性，来选择是否适合上市公司做重资产的持有和运营，或者商业化。