当前国企已成为我国住房租赁市场发展的主力军，被称为住房租赁市场的“国家队”。在中央新政下,国家队2017年纷纷进入租赁市场，2018年继而发力，租赁市场供应主体呈现多元化，对市场起到“稳定器”和“压舱石”的作用。进一步探索国家队在住房租赁市场的作为,加快住房租赁市场健康发展。日前在上海举办的“改革开放四十年之住房租赁市场发展”专题论坛上，来自上海主要参与住房租赁市场的国家队，上海电气、上海地产、上海申通、东方国际、光明置地等国有企业代表和业内专家学者齐聚一堂，就国家队今后发力租赁市场，主要的战略思考、创新路径与问题痛点等展开了热烈讨论。上海共鑫投资管理有限公司、上海易居房地产研究院主办此次论坛。

  上海电气集团置业有限公司执行董事、党委书记黄德浩代表主办方致辞。他表示，作为政府倡导的以建立租购并举为目标趋向的住房租赁市场还处于培育阶段，如何判断住房租赁市场的未来趋势，以及我们如何设计、如何建设、如何运行等等，还有许多值得深化探讨和研究的地方。随着城市化水平的不断提升，人们消费观念的不断升级，未来住房租赁市场发展空间将是十分巨大的。

　　高质量发展住房租赁市场十条建议

  上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳首先指出，我国改革开放四十年来，住房租赁政策从福利分房制度下的租赁政策到市场经济体制下的保障性租房政策，从“房住不炒”方针下的租赁政策再到当前住房租赁市场大发展背景下的租赁政策。相对应地，租赁市场也从发展不平衡、不充分的特征，逐渐向平衡、充分的方向演进。

  当前住房租赁市场的发展目标是建立住房租赁市场体系、公共住房租赁保障体系、住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。要实现住有所居，高质量地发展住房租赁市场，他提出了十条建议：一、将租赁内容纳入长效机制框架中；二、加强住房租赁立法；三、租赁也应因城施策；四、加快包括REITs在内的金融创新；五、加强“租赁住房用地”的推进；六、根据租赁机构属性进行分类指导；七、改进商办物业属性调整的审批程序；八、完善承租人享受社会福利的内涵和办理流程；九、积极推进租金信息系统建设；十、重视建立租赁管理协同制度。

  国家队今年发力租赁市场三大动因

  2017年9月15日上海发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》提出：培育住房租赁市场供应主体，发挥国资国企的引领和带动作用。上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁表示，对比上海十三五规划和十二五规划，十三五规划新增租赁住房供应，提出上海新建70万套租赁住房、30万套代理经租房，这100万套租赁住房中，国企供应主体占到了四成，这样国企才能真正推动稳定住房租金，起到稳定器与压舱石的作用。从当前上海推出的租赁用地成交也可以看出，截至9月底，上海合计租赁住宅用地220万平方米，均为国企拿地。可见，今年是真正的国家队发力年。

  上海电气集团产业发展部高级经理舒治刚表示，国企参与住房租赁，主要有三大动因：一是国企讲政治，十九大要求“房住不炒，租购并举”，国企就要听党的话，特别是落实到上海，国企应为上海城市发展创造吸引人才、留住人才的良好环境；二是从国企发展的角度看，有租赁的刚需，租赁住宅是集团吸引各类人才的首要条件，是集团稳定核心团队的必要条件，也是集团留住领军人物的重要条件；三是过去国企盘活存量资产打擦边球的路径现在走不通了，租赁住宅为国企盘活存量土地打开了一扇新的窗口。所以国家队发力租赁市场既是时代要求也是企业选择。

  虽有政策和土地护航仍面临盈利难题

  崔霁认为，目前住房租赁市场在政策推动下正迎来前所未有的大发展机遇，但当前诸多政策细则正在落地过程中，虽然公募REITs的最后一公里路线图已基本完成，但今年还未推出真正的公募REITs,依然是以类REITs为主。国企虽然获取租赁用地相比市场土地价格低，但依然实现不了盈利。金融政策是当前企业解决盈利难题的唯一出路。

  东方国际集团不动产开发经营事业部副总经理童曙林认为，目前国企参与住房租赁市场存在两难。第一是政策对工业用地转型租赁用地仍缺乏支持，而工业用地在资产证券化过程当中面临很大障碍。第二是国资委对国企的资产负债率管理存在硬性要求，而建设运营长租公寓项目需要占用大量资金，从资产负债表上表现为负债，这与国企考核相冲突。

  申通地铁资产管理有限公司副总经理黄志华认为，地铁公司利用轨道交通停车场上盖开发租赁住宅有着天然的盈利困难。轨道交通停车场上盖需要建一块大板才能够进行上盖综合开发，而目前这块板的成本达到每平方米8000元，就算土地按照零地价计算，租赁住宅土地的楼板价起始就达到8000元/平方米，相比其他国企在白地上建租赁住宅，申通集团在租赁住房这块盈利更加难。

  探索住房租赁产品与集团主业协同发展

  光明食品集团上海置地有限公司副总裁沈菲表示，当前光明对住房租赁的产品有着系统思考，希望能够协同主业，即完善租赁住宅的配套，又促进主业的发展。光明的主要特色就是食品、农场、绿化、鲜花等，我们叫做光明社区，我们把租赁住宅不是作为房地产，而是作为一个平台，即光明的产品社区展示平台，我们会把光明很多衣食住行方面的东西带进社区里面，打造一个“租赁住宅+”的平台。

  舒治刚表示，电气未来预计推出5000套租赁住房，共四块地，我们会对未来租赁人群做详细的需求调研，根据他们的需求进行定制化产品，既考虑刚毕业的大学生需求，也考虑未来家庭承租户的租赁需求，同时我们可以把相关主业产品整合到租赁住房的产品中，例如电气生产的电梯和空调等，考虑租赁住宅装配式装修的应用落地等。

  行业健康发展亟需建立三个标准

  上海地产集团城方租赁住房运营管理有限公司总经理郑华提出，当前亟需建立科学的行业标准，这是促进租赁住房健康发展的必由之路。行业标准包含三个标准即产品标准、行业运营标准、管理标准。例如租赁住房的设计、规划等产品标准，地产集团和规土部门经过一年多的努力，将过去土地出让合同里面100平方米一套，研究为今年60平方米一套。我觉得未来会更小，目前行业内尚未建立统一的标准。例如管理标准，现在行业内对租赁住房没有一个通用的管理标准，到底什么房子可以登记，什么房子可以租售同权，什么房子可以按照住宅的标准进行管理，租金是否退税，企业所得税是否减免，这些目前也没有一个统一的标准。未来只有三个标准都建立起来，这个行业才能健康发展。