珠海楼市终于从低谷走出来。据网签数据显示，今年11月珠海新建商品房共成交3756套，环比10月份的3229套上涨16%，同比2017年11月的2575套则上涨46%，住宅成交也同步上涨，可以说成交量上已经彻底走出低谷。

  这与多个楼盘以价换量有关。业内人士分析，随着2018年时间步入尾声，开发商为了冲刺年底业绩会加快销售速度，在优惠折扣等方面都大做文章，促使观望多日的购房者入市。而从市场反应来看，这样的做法已经成功获取客群。

  成交量：

  新建住宅量重回2000套水平，成交走高

  接近年末，开发商加快销售节奏，最终在成交量上有所体现。根据合富研究院(珠海)整理市住房与城乡规划建设局的网签数据显示，今年11月珠海新建商品房共成交3756套，环比10月份的3229套上涨16%，同比2017年11月的2575套则上涨46%；总成交面积达27.91万平方米，环比10月份的21.34万平方米上涨31%，同比去年1月的16.71万平方米则上涨67%，可以说成交量上已经彻底走出低谷。

  新建住宅方面，成交也同样不俗。其中，2018年11月珠海新建住宅共成交2288套，重新上2000套线，环比10月份的1622套上涨41%，同比去年同期的1005套则上涨128%；总成交面积为23 .88万平方米，环比10月份的16.22万平方米上涨47%，同比去年同期的10 .04万平方米上涨138%。

  而区域方面，斗门成交走高，共成交707套，对比10月份的432套上涨64%；而前山由于多个楼盘集中推货，11月成交高达528套，环比10月的259套上涨104%；南湾则从十位数升为百位数，环比涨幅高达2.8倍；高栏港、横琴、老香洲等区域都有不同程度的上涨。

  价格：

  略微上涨，西区与主城区价格互补

  成交价方面则保持稳定态势，价格呈现窄幅波动上涨的情况。根据合富研究院(珠海)统计全市159个楼盘价格显示，全市11月份新建住宅均价为22495元/平方米，环比10月份的21175元/平方米微涨6.2%，同比去年11月份的21235元/平方米上涨5.9%。

  在区域价格上，主城区的上涨与西区的下降呈现互补趋势。其中主城区11月均价为37425元/平方米，环比上涨8.2%，同比上涨22.4%；金湾价格保持上涨趋势，11月份成交均价为20472元/平方米，环比上涨16.6%，同比上涨8.4%；而斗门则出现下降，成交均价为12864元/平方米，环比下降6.3%，同比下降15.6%。此外，南湾、横琴均出现环比下降的情况。

  市场：

  年末冲刺业绩，开发商主动以价换量

  珠海楼市在近期销售情况保持稳定态势，被业内视为走出阴霾。其中，主城区方面出现了久违的热销情况，由于区内货量的缺失和改善型需求的推动，部分楼盘出现了销售不俗的情况。

  其中，以新香洲的五洲花城为代表。该楼盘自今年6-7月伊始就已经逐渐对外吹风宣传，其中由于楼盘地处珠海一中、香山学校、香华学校、文园中学等学府云集的区位，一直是不少珠海人心中的学区房代表。在经过近一年没推货的情况下，该楼盘二手房挂牌价格甚至一度接近5万元/平方米。而在今年7月，该楼盘的备案价首次公示，均价约在4 .3- 4 .5万元/平方米不等，最高价高达约4 .88万元/平方米，最低价则约为4 .1万元/平方米。后期二次公示的备案价中出现了约4000元/平方米的下降，其中10栋备案均价39574元/平方米，最低单价36398元/平方米，最高单价41998元/平方米；11栋备案均价38749元/平方米，最低单价34898元/平方米，最高单价41498元/平方米。就在11月初，该项目一获得预售证后立刻开盘，推出的产品包括111- 166平方米三房至五房，共计329套，据现场销售情况，该项目至少去化率为七成，是近期来销售情况较为理想的刚改项目。

  上述楼盘并非是以价换量的孤例。与五洲花城同一片区的美林书苑紧邻体育中心，此前却推出特价房，价格最低3 .3万元/平方米。项目在售1栋和2栋剩余单位，户型面积段为约83- 142平方米两房至四房，带装修销售，均价约为3 .6万元- 3 .7万元/平方米，按揭付款享9 .6折，一次性付款享95折，10套特价房9.2折低至3.3万元/平方米。而该项目周边的二手房普遍在3.8万元/平方米。

  另外，除了主城区外，以刚需洼地著称的西区楼市也出现同样的情况。其中斗门不少楼盘价格出现明显松动，品牌盘售价甚至回到万元内。和早前市场高峰相比，有楼盘单价出现3000- 4000元/平方米的回落。以斗门白蕉时代倾城五期一度推出85-13平方米三房和四房，9 .4折后带装修均价约13500元/平方米，低层特价房最低仅11000元/平方米起；附近的海伦堡香海里推售92-126平方米四房和五房，折后均价约为1 .25万元-1 .3万元/平方米；金地格林泊乐推出8栋和10栋洋房，均价约为1 .1万元- 1 .3万元/平方米，而该楼盘还一度推出低至10500元/平方米特价房引发坊间讨论；龙光玖龙湖推出一期2栋和4栋，户型为100- 127平方米三房和四房，折后带装修均价为12500元/平方米，少量低层特价房最低价仅11000元/平方米起……记者则注意到，这些楼盘附近存在不少楼面地价超过1万元/平方米以上的商住及住宅地块，目前“面粉价格”与“面包价格”几近持平。

  展望：

  预计2018年成交尾部行情翘起

  对于珠海楼市近两个月开始走出低谷，有业内人士分析认为是开发商通过一系列的大型促销与让利手段使得市场热度重新点燃。部分楼盘由于定价低于市场预期和低于楼盘周边的土地价格，使之出现土地与楼盘价格倒挂的情况，让部分珠海本地购房者不再观望加快入手速度。

  另外，综合回望2018年的成交，目前珠海楼市由于在去年最严限购令后把不少不符合5年社保要求的外地购房者拒之门外，加上本地购房者消费力量不足和观望等原因，使得不少楼盘面临有价无市的情况，在经历了2018年的长时间观望期后，开发商和购房者双方都变得更为理性务实，使得心理预期价格靠拢，自10月中开始就不断可见到有楼盘暗暗在价格方面松绑，甚至重新出现如一成首付等“打擦边球”的做法。在促销力度依旧保持强势下，业内预计12月份将会继续延续这一成交情绪，预计2018年全年将会出现罕见的翘尾行情。