在禅桂交会处一个已经交楼入住多年的小区里，几乎每一家每一户都有个可以放置鞋柜、鱼缸或者作为小茶室的入户花园，这些空间或计算一半建筑面积，或为买房时的“赠送空间”，业主收楼在装修时“搭楼板”或者封闭部分阳台空间，将这些空间变成一个多功能空间甚至一个房间。

不仅仅是洋房，在别墅或者类别墅中这类在自家建筑或者部分公共空间用装修“变”出来更多使用面积的情况则更为普遍。

日前，佛山市南海区住房城乡建设和水利局发布《关于加强住宅小区装饰装修管理的通知》，对住宅室内装饰装修进行严格管理，提出12条禁止行为，其第一条就是“损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构”。

如今，打开佛山市网络发言人平台，有不少关于占用公共空间的违建投诉，但对于很多业主来说或许还没有完全意识到，这些对自家看似“理所当然”的装修和改建，同样属于违法违规建设和占用公共空间。

搭楼板、封阳台、改户型，可能也是“违建”

“当然要搭楼板啊，楼下也搭，楼上也这么搭，你在中间这户不搭吗？”在受访的多数业主看来，装修时搭建出一个N +1的空间、阳台改成厨房或书房、架空层改成书房甚至卧室，这是“理所当然”的事情。

“首先从源头来说，很多新建住宅在设计时就预留了阳台、内阳台、架空层等赠送空间的位置；其次很多业主认为这样改建加建是合理合法的；再次，此前物业公司一直是服务的角色，没有权力强行阻止业主室内装修，最多进行适当劝阻，但也收效甚微。”一位资深房地产与物管行业专家在接受南都记者采访时透露，在新建小区或者二手住宅社区，业主在装修时对室内或者部分公共空间进行改建或者加建的现象在五区十分普遍，在这个过程中很多业主并不认为自己的装修行为属于“违建”，同时作为物业公司或者行政管理部门，对此管理的难度也非常大。

南海区在上个月发布《关于防止违法违规建设和占用公共空间等重大风险的特别告知书》的通知后，日前，佛山市南海区住房城乡建设和水利局再度发布《关于加强住宅小区装饰装修管理的通知》，对住宅室内装饰装修进行严格管理，“这次是南海区先动真格，整顿市场。”

据南都记者调查了解到，以洋房为例，业主在自家或者部分公共空间涉及违规的加建改建，首先在建筑物的顶层或者天台。“有些业主种点花花草草也就算了，还有的搭了个凉亭或者房间。”南海区某小区物业负责人透露。

其次，这类情况普遍出现在入户花园、阳台等，例如擅自封闭，将其改为房间。此外还有不少业主会打掉室内的部分墙壁，根据需要改变房屋结构。

“我楼下的邻居就是，一梯两户的房子他们将两户中间的墙打通为整层一个大户型。”家住南海区的方小姐说。

12项装修行为被禁止，施工前先签“承诺书”

“很多业主认为理所当然，殊不知这对市容市貌、建筑安全以及其他业主的公共空间产生巨大影响和隐患。”物管行业资深人士指出。

具体到住宅室内装饰装修有关规定方面，《告知书》一方面列出被禁止的12项装修行为，在物业管理区域内被禁的装修行为，包括损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；违法搭建建筑物、构筑物等等。

除了家装中比较普遍的情况之外，擅自改动阳台护栏等“破坏或者擅自改变房屋外观”等行为也被禁止。此外，在公共露台上间隔出自家使用空间，或在公共电梯厅摆放单车、鞋柜等等“损坏或者擅自占用、改建物业共用部位”等问题，这次一并被“点名”。

另一方面还要求业主亲自签署《不违规装修承诺书》，在以上禁止的12项基础上，特别承诺包括不开挖建筑底层地面降低原有室内地坪标高；不擅自浇筑房屋室内夹二层(俗称假二层)；不乱搭乱建以及占用公共通道；不擅自封闭、增设阳台等等。

值得关注的是，本次对物业公司对于业主装修中的违规行为规范赋予增加的监管责任。《告知书》指出，物业管理区域内发生上述行为时，或有业主、物业使用人投诉、举报的，物业服务企业劝阻、制止无效的在3个工作日内书面报告属地镇街城管部门和房管部门。

别墅加建改建情况最“普遍”

超300㎡单位要特别申报

“部分洋房小区情况较为普遍，对于别墅或者类别墅来说则更加严重。”据业内人士透露，目前加建和改建等现象在别墅项目内更为突出。“这很明显，如果是一个四四方方、规规矩矩的小户型，想违建也没有地方加建和改建。”

据介绍，这类大面积物业多数拥有私家院子、顶层露台，中空客厅等空间设计，因此业主在自家按需改动的空间更大。据南都记者采访了解，别墅或者类别墅物业在违法违规建设比较集中的几个区域，首先包括未按照建筑规划要求建地下室，包括面积和层高方面。其次是在例如中空客厅等位置搭楼板，增加二层的使用空间。当然，这类情况同样出现在不少层高设计在4.5米左右或者以上的LO FT公寓。再次，别墅的院子或者顶层露台、天台也是加建违建重点区域，包括搭建凉亭等等。

南都记者留意到，南海区本次发布的《告知书》在对装修进行规范的基础上，特别对如大平层或者别墅等大面积单位或者造价较高的装修单位进行“重点监控”。

包括业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，必须持包括装修方案、施工图纸以及装修企业证照等资料向为本小区提供物业服务的企业办理装饰装修申报登记手续。

《告知书》指出，工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程，建设单位和个人在开工前应当依照相关规定，向属地镇街建设主管部门申请领取施工许可证。

来源：南方都市报