自首个上市房企万科挂牌A股以来，已经过近三十年，这些年内，房地产规模发生了翻天覆地的变化，房地产上市企业也由8家增至130家，数量大幅增长。但受国家宏观经济形势、产业结构变迁的影响，房地产发展的道路并非一帆风顺，行业格局也发生了巨大变化。本文从上市企业营收排名入手，梳理近30年百强企业格局的变化情况，进而了解其中房企发展的历史变迁和规模格局。

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百强格局：环保限制化工板块走向没落

房地产助力建筑、银行迎来大发展

1990年12月19日，上海证券交易所开始正式营业，自此A股规模走上了近30年的快速发展道路，上市百强企业总规模（营业收入额）由1991年的431亿元增至2018年的269219亿元，增长了623倍。与此同时，上市百强企业格局也经历了较大变迁；近30年以来，各板块营收格局发生了较大变化，银行、建筑装饰、非银金融等板块营收占比大幅提升，商业贸易、生物医药、机械设备、钢铁等板块占比明显缩小，市场逐渐走向没落。 

具体而言，大部分时间占据百强企业营收额第一位的一直都是化工板块，尤其是工业化进程迅猛的2001年，单单中国石化一家企业营收就占百强企业总营收的25%。随着国家近些年环保督查、整治，化工产业占比逐渐下滑，2018年已经降至12.1%，不及2001年的一半。 

取而代之的，2018年占据百强企业营收榜第一位的是建筑装饰行业，营收额占比为15.2%，究其原因，一是由于人们对居住环境的品质逐渐提升,高档次、个性化住宅装饰消费需求逐步扩大,配套服务的标准也在不断提升，为住宅装饰行业带来了持续的业务需求和增长空间；另一方面，近些年房地产行业规模增长迅猛，也为建筑装饰行业的发展产生了巨大推动力。 

与建设装饰行业走势一致，银行板块在近些年迎来较快发展，尤其是伴随着房价的上升，按揭买房成为主流，“房奴”人群数量大幅增加，使得银行板块营收大幅攀升，居于各板块营收榜第二位。 

房地产板块也经历了较大的沉浮。在1991年，即有7家企业跻身百强，合计营收占比在百强中排在第十，但自此之后即在很长一段时间维持“低迷”，甚至在2000年前后的数年内，只有万科一家房企能够跻身上市百强。直到2011年后，在商品房量价高速增长的推动下，才真正迎来了爆发式的上涨。

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房企身影：百强中房企数量仍不及30年前主因不少优秀企业转道香港上市

在A股市场开启的次年，1991年万科A挂牌深交所，成为中国首个上市的房地产公司，也树立了房地产企业走向规范化管理的标杆，在之后的28余年时间里，中国房地产行业的发展进入快速发展期，规模蒸蒸日上；百强企业中房地产板块的总营收由1991年的16亿元增至2018年的10127亿元，同比增加632倍，与百强房企规模增幅基本一致。 

不过，房地产板块的表现并非一帆风顺。1991年有7家房企营收名列百强，而到了2001年，随着银行、交通运输、通信等板块企业的快速发展，大部分房企被挤出百强，仅剩下万科一家房企，并且营收排名由1991年的26位降至50位，这一时期的房地产板块是相对没落的，并且这一局面一直延续10多年，2011年，百强房企中除了万科依然坚守在50位，仅增加了一家保利地产，以470亿元的营收居于百强企业第70位。 

房地产企业迎来飞速发展是在2011年之后，2018年百强企业中房地产企业数量增至5家，并且上市仅4年的绿地控股以3484亿元的营收居于TOP100中第17位，超过一直以来的霸主万科，并且保利地产也延续着较快的发展速度，在全国多地生根发芽，其2018年营收排在百强企业中第34位，此外，招商蛇口和华夏幸福也为例百强企业榜，分别位列第73位和77位。整体上看，虽然2018年百强企业中房企数量不及1991年，但大部分企业排名较1991年有所提升，标杆房企质量大幅提升。 

还要一点要注意的是，由于A股在地产行业管控较严、融资一贯偏紧，导致房企在内地上市困难重重，许多优秀的规模房企不得不转道香港上市。如果房企在A股上市限制相对宽松的话，碧桂园、恒大等企业势必会在沪深百强中占据更多位置，房地产板块营收占比将会大幅增加，在各行业板块的排名也会有较大提升。

联系百强企业中房企营收占比变化来看，在1991-2018年间，也经历了快速回落到迅速上升的U型走势，在各板块的排名也是呈现“先降后升”的趋势，在1991、2005、2011、2018年，房地产板块排名由第10位降至20位、再升至15位、再升至第8位。 

出现这一现象的原因主要是由于房地产板块相关企业在A股入市较早，1991年有144家企业入市，其中有10家房企，这一比重明显高于2018年3663家上市企业中的130家房企，后期其他板块企业大规模入场A股，房地产板块的百强营收占比被大规模稀释，最突出的当属2005年，房地产板块营收占比仅有1.2%；在1999-2011年间，房地产板块营收占比长时间延续在2%以下。 

直到2011年之后，房地产板块又迎来蓬勃发展，尤其是2018年，百强房企中房地产板块营收占比升至3.8%，较1991年营收占比微增0.1个百分点。究其原因，一方面是2011年以来商品房销售金额的逐年攀升，另一方面则是由于行业集中度的不断提高，使得万科、保利等房地产头部企业营收大幅攀升。

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房企规模格局：集中度在波动中快速攀升不少昔年百强坠入“寂寂无名”之列

进一步将研究样本扩展到全部上市企业，房地产板块的营收占比也经历了先降后升的趋势。房地产企业入市较早，在1997年以前房地产营收占比多在4%以上，仅次于建筑材料板块，但自1998年之后，受实体经济迅猛发展、地产行业集中度低迷等因素影响，房地产板块的发展速度一度严重落后，尤其是2005年房地产板块的营收仅有684亿元，仅占全行业的1.1%，严重落后于建筑材料、轻工制造、电子、计算器、机械设备、纺织、汽车、电气设备和生物医药等板块，位居第19位。

直到2014年受经济下行影响，为稳经济增长、重启“去库存”，实行较为宽松的刺激政策以后，房地产板块营收占比才重回4%以上，房地产板块营收占比开启新一轮的快速增长。 

值得注意的是，自2016年下半年、2017年多城又重启“四限”，中央开启长效调控之后，2017年、2018年房地产板块营收增速再度低于全行业，营收占比较2016年有所回落。

就地产板块企业营收集中度来看，可以看到近30年来头部企业集中度迅速攀升，在2001年，排名前10%的企业，其营收集中度为37%，而到了2018年，这一比例则骤然上升至67%。 

即便是在经营规模和盈利能力较强的上市企业中，房地产行业的集中度也越来越高。而那些处于后端的中小规模房企营收占比越来越少，以1992年上市的绿景控股为例，其1991年营收（根据招股说明书披露）为0.67亿元，在百强企业中排在90位，而其2018营收额仅0.17亿元，仅为1991年营收的1/4，在房企中处于垫底位置，更谈不上入百强之列了。当然不仅仅是绿景控股一家公司，在1991年入百强之列的7家房企除万科外，其余6家均寂寂无名，均无缘上榜百强房企。

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房企利润水平：规模房企强者恒强企业整体利润增长进入平稳期

截止目前，已有不少规模上市房企陆续披露了2019年上半年的业绩预告。相较于2018年同期房企利润水平的大幅增长，今年企业整体的利润规模在上了一个台阶之后，进入到一个平稳期。

结合CRIC发布的销售榜单也可以发现，规模房企的利润表现出强者恒强的特点，其中保利、绿地2019年上半年归母净利润分别预期增长59.1%和45.7%至103.5亿元和88.2亿元；金科、泰禾、蓝光的归母净利润增速也在2018年的基础上有进一步提升。此外，融创、首开、阳光城等房企2019年上半年归母净利润增速则较去年同期和全年均有一定放缓，利润增长进入平稳期。

面对市场的调整下行，房企行业间竞争将进一步加剧。据统计，2019年上半年预计盈亏的基本都是200强之外规模较小的房企。从长期来看，特别是对于中小规模房企而言，未来的利润增长仍将面临较大的压力。企业要想活下去，做大做强是唯一的出路。 

展望未来，考虑到中央政治局会议重提“房住不炒”，并首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，已然释放房地产调控仍需从紧执行的信号，预计下半年房地产市场不容乐观。鉴于当前房地产市场需求相对疲软，在“狼多肉少”的当下，房企要实现“活下去、活得好”的目标，一方面要坚持“促销售、抓回款”策略，做到活下去，另一方面，还要在保住主业的同时，加大多元化投资力度，围绕“地产类”下游行业，尤其是近些年发展较为迅猛的装修装潢、租赁等衍生行业加强投资，才能活得好。

来源：克而瑞地产研究