限购政策出台前，商住房不列入家庭房产考核范围。非京籍家庭，无论是否符合纳税和社保条件均可购买，而且商住房价格较普通住房价格低廉，所以商住房成为众多在京无购房资格者或投资者的重要选择。“商办类”项目限购政策出台，房屋买卖双方的利益会受很大影响。

　　根据公平原则，房屋中介机构应在扣除从事居间活动支出的合理费用后返还居间服务费。关于支出费用的范围，应参考居间服务合同的履行阶段以及中介机构在居间服务中实际支出的人力、物力、财力等具体情况综合考量。

　　本版撰文

　　纠纷案例

　　法官说法

　　法官说法

　　对因房屋新政导致合同履行发生困难的，应解除合同，并由卖房人退还定金和已付购房款，同时由双方共同承担损失。如果买房人在新政出台后另行买房丧失购房资格，以达到不履行商住房买卖合同的目的，应综合对合同不能履行的主观过错程度，由其承担相应的违约责任。买房人虽然不能办理购房贷款，但如卖房人能够证明买房人有充分的履约能力，买房人以限购政策出台不能办理贷款主张解除合同不能成立，买房人应继续履行合同，否则构成违约并应承担违约责任。

　　北京晨报记者 何欣

(北京晨报)

　　买受人要求退还居间费

　　后赵某到中介公司要求退还居间费，双方协商未果。赵某诉至法院，要求解除《存量房屋买卖居间合同》，并要求中介公司退还居间服务费3万元。中介公司不同意其诉讼请求，认为赵某与贾某经中介公司居间服务已经签订了房屋买卖合同，其已经完成了居间义务。虽然赵某与贾某之间的房屋买卖合同已经解除，但居间服务合同并未解除。如果有违约方的话，由违约方支付居间费，如果没有违约方，买卖双方也需要支付必要的费用。

　　买卖合同已解除

　　房山法院的法官也提醒广大市民，在房地产热的今天，房屋买卖纠纷不断，除了面临政策风险外，更多的是缘于相关人员法律常识的缺乏，面对状况不知所措。类似的涉及房屋的常见纠纷还有房屋出租违约、租金赔偿等不同问题。法官也提醒广大市民，在具体维权过程中，要注意证据的收集、诉讼程序等，要通过法律途径理智维权。

　　2017年3月12日，马某与孙某签订房屋买卖合同，马某以总价185万元购买孙某位于房山区长政南街2号院内办公房屋一套。马某于签订合同当日给付孙某定金10万元。合同签订后，孙某办理了涉案房屋的还款解押手续，银行于2017年3月24日出具《贷款结清证明》。

　　买受人要求退还购房定金

　　2017年3月26日北京市相关部门联合发布京建发（2017）第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求个人购买办公类项目应当符合下列要求：1、名下在京无住房和商办类房产信息；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。而马某名下已有一套住房，不符合购买“商办类”项目的购房资格。马某起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，并返还10万元定金。

　　法院认为，该公告的出台使马某丧失购房资格，进而导致马某与孙某签订的房屋买卖合同无法继续履行，双方签订的合同目的无法实现，应解除合同。该公告的出台系不可归责于当事人的事由，而且双方对解除合同都没有过错，所以孙某应该退还马某定金10万元。孙某没有举证证明自己的实际损失情况，所以对其同意部分退还首付款的意见，法院未采纳。法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同，孙某返还马某购房定金10万元。

　　当前房屋买卖大多是通过房屋中介机构提供居间服务完成的。居间服务合同应明确约定买卖双方及居间方的权利义务、居间费数额、居间费承担方。买卖双方在合同履行过程中若有约定的违约行为，一般由违约方负担居间费。

　　买卖双方及中介公司对合同的解除都没有过错，并且中介公司已经向赵某履行了促成订立房屋买卖合同的义务，但没有完成协助办理过户手续、办理网上签约手续等合同义务。所以根据公平原则，中介公司应该退还部分居间费。根据合同的约定及具体履行情况，酌定中介公司退还赵某居间费2.5万元。

　　为遏制投资性购房，平稳房价，近年来各地相继出台各项限购措施，甚至打出限购政策组合拳。2017年3月，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，“商改住”项目遭遇史上最严限购，部分买受人由此丧失购买资格或购买能力受限，导致合同无法继续履行。在此情况下，买受人要求退还购房定金和居间费，能否得到支持？近期，位于楼市热点地区的房山法院结合“限购令”出台后的辖区内审理的相关案件，以案说法，对相关判例及其判决依据进行解读。