250平米以上别墅销量明显增加

　　2012年徐州房屋销售价格经历了三个阶段的变化，即前期迅速下降，中间箱底运行，年末开始回升。应该说，造成这种局面的原因是多方面的。

　　房屋租赁价格温和上涨

　　昨日，国家统计局徐州调查队、市统计局发布2012年徐州市房地产价格运行报告。去年，在国家继续实施各项严控措施的背景下，我市房地产市场整体呈现出价格小幅下降，销量温和上涨的局面。

　　再次，为抑制房价过快上涨，2012年，物价部门启动了对新销售楼盘进行现场定价的运行机制，同时继续完善了明码标价、一房一价的制度，有效地抑制了房价的过快上涨。

　　首先，国家严控政策没有丝毫放松，尽管部分地区或城市出台了给房地产“松绑”的变通措施，但在国家政策的高压下并没有得到完全执行，这也是年初成交量低迷的主要因素。

　　最后，市场预期对抑制房价上涨具有一定作用。由于国家继续坚持调控政策不动摇，一些潜在的住房购买者依然采取观望的态度。

　　在上年房租价格持续上涨的基础上，2012年房屋租赁价格水平继续上涨，全年同比上涨3.8%。从全年物业管理价格情况看，总体保持稳定的运行态势，全年同比上涨0.3%。土地价格涨幅收窄。土地交易价格受四季度价格上扬的影响，全年同比上涨2.1%。

　　四方面原因影响我市楼市变化

　　在大户型中，250平米以上联排、叠加、单体房屋即别墅销售呈现旺盛局面。据网签数据显示，2012年销售别墅362套，较上年增加86套，增长31.16%。从价格看，2012年别墅平均价格为8922.94元/平米，较2011年上涨1.53%。

　　从国家公布的全国70城市房地产价格指数看，2012年12月份徐州新建商品住宅的定基指数为102.8，说明自2010年以来，徐州市的新建商品住宅价格累计上涨2.8%，应当说这个上涨幅度是比较温和的。而从国家对房地产市场的调控政策看，依然没有退出的时间表，因此对房地产市场的调控任务依然任重道远。

　　从网签数据看，2012年累计销售商品房套数为70946套，相比较2011年增加了11626套，同比增长19.59%，其中市区新建商住房成交套数为29746套，同比增长12.57%，销售面积288.29万平米，同比增长4.1%，销售金额为231.6亿元，同比增长了54.49%。

　　2012年，针对刚性需求不断增长的局面，房企纷纷采取“以价换量”的策略，使徐州楼市呈现出由冷到暖的积极变化，从3、4月份的“小阳春”，到7、8月份的“淡季不淡”，显示出徐州楼市已走出低谷。

　　新建商品住宅价格呈下降趋势

　　2012年，整个二手房市场具有明显的阶段性特征，上半年销量和销售价格都处在低谷，下半年不仅销量有所增加，销售价格也触底回升，到11月份已步入上涨通道。

　　在新建商品住宅中，不同房型住宅价格运行态势具有一定差异，但总体呈现下降趋势。90平米以下房型价格呈现下降局面，同比价格变化相对较大，涨幅最高的1月和最低的6月份相差3.3个百分点。90―144平米住宅价格，除了1、2月份同比略涨以外，其余月份均呈下降局面。

　　2012年，各月新建商品住宅价格同比分别上涨1.3%、-0.1%、-1.1%、-1.3%、-1.8%、-1.9%、-1.7%、-1.9%、-1.8%、-1.8%、-1.9%、-0.5%；环比分别上涨-0.1%、-0.1%、-0.4%、-0.1%、-0.1%、持平、0.3%、-0.1%、-0.1%、-0.1%、0.3%、持平。从同比看，整体呈现出前期迅速下降，中期箱底运行，年末降幅缩小的运行态势；从环比看，整体在小幅下降区间内运行。

　　2012年全市新建商品住房销售除1月份销售因为春节的原因未过千套外，其余月份都在1500套以上，其中成交套数最多的月份为传统概念上的“淡季”6、7、8三个月，均超过3000套。大户型新建商品住房销售增加明显， 2012年，144平米以上新建商品住房累计销售2328套，较上年增长29.26%，销售面积为45.71万平米，较上年增长27.47%，销售金额为35.38亿元，较上年增长25.28%。

　　从144平米以上类型的价格运行情况看，其销售价格在9月份达到全年最低点，同比下降2.5%，在各房屋类型中跌幅最深，之后开始呈上行态势。从环比价格运行情况看，全年呈现小幅波动运行态势。

　　其次，地方限购政策影响依然存在。徐州市政府继续执行地方限购政策，一是限购令对市场的影响依然存在，二是尽管大部分楼盘价格呈现逐步回升态势，但超过90%的楼盘依然采取打折销售来吸引购房客，说明市场更趋于理性；三是二手住宅价格在11月份开始上涨，表明在新建商品房限购的情况下，购房客开始将目光投向二手市场寻找机会。

　　刚性需求促进房屋销售总量上升