商业地产投资收益将进一步放大

　　据《新闻晨报》报道，10月16日，上海轨交11号线花桥段正式通车，沪昆进入真正的“同城”时代，去花桥购房的客户更是一时猛增。据德融地产市场部监测数据显示，2013年10月昆山楼市共成交7594套，仅次于2009年12月7987套的成交量，其中，花桥镇以2697套独占鳌头，占比35％跃居区域销量第一，环比9月份的811套更是暴升232.5％。与此同时，在轨交11号线花桥段开通的利好下，昆山市商业地产亦成交1513套，占总成交量比例高达20％。

　　与此同时，2013年11月昆山楼市预计将有17个项目开盘或加推，其中商业项目3个，2个商铺项目(国际模具城和双联国际商务中心)，1个精装SOHO公寓项目(淀湖·鹿鸣九里)。在轨交11号线花桥段开通的利好使得刚需盘迅速受益的同时，昆山区域的商业地产项目也将同步获得相似的市场空间。一方面，昆山新的城市规划以产业为纽带，依托自贸试验区、“大浦东”国际金融中心和“大虹桥”国际贸易中心的建设，配套发展现代服务业，互补发展高新技术产业，积极服务上海，促进产业能级的提升；另一方面，伴随长三角地区甚至更远区域人群看中昆山未来的升值空间而纷纷出手投资住宅的同时，限购限贷从严及房产税征收扩围也成为市场的隐忧。

　　商铺占据交易量大头

　　陆家镇板块投资集聚

　　从10月昆山商业地产成交情况来看，前三甲位置分别为美吉特工业品博览中心、五丰广场及开协大厦(中环时代)。而美吉特工业品博览中心作为昆山区域长期热销的商业项目，在“十一”长假及10月19日加推的部分均为商铺，且都迅速去化，10月成交量最总达到477套。相应的，五丰广场作为昆山周市镇的一个全新的商业项目，10月推出的亦为商铺，面积12－40平方米，价格15000元/平方米左右。

　　从10月昆山商业地产成交分布来看，陆家镇共成交566套，位居第一；周市镇共成交392套，位居第二；花桥镇共成交215套，位居第三。在10月商业地产成交套数TOP10的项目中，以上三区域占了6个。

　　需要指出的是，昆山房地产市场的消费群体中，外来投资者一直占据很大比例。从成交结构来看，尤其在开发区，商住公寓的市场表现一直较好，由此也带来区域内一些定制精装、高品质物业管理的商住公寓售价几乎与住宅齐平。但随着昆山产业结构的调整，制造业占比的下滑，原有的这批开发区内外资企业的高薪租赁客及投资客也将逐渐流失。相反，随着轨交11号线花桥段的通车，且江苏受限购、限贷影响较小，再加上以万科mixtown为代表的大型青年社区对整个区域居住氛围的提升，都使得昆山原有的商住公寓遭受较大的挑战。因此，反倒是一些分割面积小、总价低的专业市场铺成为了昆山近期商业地产市场的交易主力。

　　嘉宾观点

　　花桥地区是受益于轨道交通的利好，带动了该区域地产市场的活跃。非常有趣的是，市场在不同的时期，在相同因素的作用下，出现了惊人的相似。在浦东金桥地区，随着轨交6号线以及9号线的动工，地区房价就开始大涨。截至6号线开始运行的2008年，金桥地区房价已较之前上涨了3倍多。以金桥地区的某个生活广场为例，在轨交的利好下，餐饮、购物、娱乐各种配套应有尽有，俨然一个城市副中心。

　　随着江苏省委提出花桥经济开发区的概念，方圆50.11平方公里的花桥镇正式开始融入上海经济圈的步伐。花桥经济开发区作为江苏省定位的未来三大商务中心之一，承载着成为以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市的重担。而11号线花桥段的开通，更是实现了从花桥进入上海境内仅需8分钟的历史性转变。

　　受惠于三大商务中心之一的定位以及便利的交通，花桥地区经济发展越来越好，很多企业入驻花桥。同时，也有很多上海的白领在花桥安居置业。在刚需大举入市后，投资客也后来居上，有些项目甚至已经上涨近两成。

　　同样是因为轨道交通，同样是两个“桥”字地区，从金桥地区乘地铁至人民广场需要10站，从花桥地区乘地铁到中山公园需要19站，可以期待未来在经济发展水平上也将越来越接近。

　　也许，20年前还来不及相遇浦东，10年前错过了金桥，那么现在的花桥，就不该再错过。

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