这也促使买家更强烈地要求议价。链家研究院另一份数据显示，与调控前买家话语权较弱不同，调控后买家地位不断上升，议价能力不断增强：去年四季度议价空间在5%以上，较一季度2%左右的水平明显扩大。

第二回合：

卖家死扛，买家持币观望

卖家松口降价越来越普遍。我爱我家集团市场研究院提供的情况显示：因为价格具有一定黏性，“3·17新政”后北京二手住宅成交价格在4月份继续惯性上涨了一个月；自此之后，价格便进入连续下跌状态，截至目前已连跌11个月，累计跌幅达19.5%，接近两成。

“与调控前业主频繁上调报价不同，调控后业主调价行为中涨价占比明显回落，降价占比上升。”链家研究院人士介绍，目前涨价业主的占比较去年同期减少了50%；链家新增房源挂牌价从去年5月开始连续下跌9个月，累计跌幅达14.3%，“业主的市场预期逐步向市场真实的成交价靠拢”。

这套普通的二手房恰是“3·17新政”施行一年楼市风云变幻、买卖双方深度博弈的缩影。数据显示，2017年3月18日至2018年3月15日，北京二手住宅共网签121946套，相比新政前的一年降幅达52.2%；二手房成交价格也出现了连续11个月的下跌。买卖双方在历时一年、三个回合的交手过招中逐渐趋于理性。

或许是感受到了买家们压力，本月初，这套108平方米的二手房启动了第五次调价：报价从870万变为850万，又一次下降了20万。

第一回合：

另一位中介经纪人小周回忆，去年3月初，二手房报价经常“一天一个价”，买房的人抢着看房，业主卖房则是看谁的报价高。比如去年3月13日，茉莉园一套只有87平方米的房子以900万元的价格成交，之前挂牌价原本为890万元。这套房以突破10万元的成交价，创下历史纪录。

挂牌近一年，先后5次下调报价，一共降了250万元，但依然没有卖出去。这是海淀西北旺地区一套二手房在北京楼市“3·17新政”后的命运。

“从严从紧调控已是大势所趋。”我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京二手房市场将继续延续低温，网签量会大概率稳定在单月万余套水平，价格上保持小幅下调趋势。在刚需主导、买方主导的形势下，未来市场将更加健康、稳定，价格向价值靠拢。

资料图：购房人在楼盘看沙盘并咨询售楼工作人员。中新社发 汤彦俊 摄

其实，每一次调价，背后都有中介经纪人的身影。记者了解到，调控所带来的市场降温，让一些中介开始主动限制代理房源的价格，倒逼业主下调报价。“每个小区都有一个价格上限，业主报价一旦超过上限，就无法在网上挂出。客户在网站上看不到房源信息，房子就更难成交。”一位从业多年的房屋中介管理人士直言，中介劝业主降价，在他的从业经历中还很少见。

一年降250万，为何还难卖？

卖家在变，买家也在变。“随着市场向理性回归、买家预期相对平稳，前期恐慌情绪不再，成交周期较去年同期延长了30天左右。”链家研究院人士披露。我爱我家集团市场研究院也介绍，新政实施一年后，成交二手房的平均被看次数已经从前一年的8.31次增长为13.87次；成交客户平均看房次数也由2.88次上升到了4.86次。

调控新政下，买家购房成本和压力也在加大。相比抬高首付、堵政策漏洞，下半年信贷手段更明显。北京的住房贷款利率逐步攀升，原本的8.9折、9折利率优惠消失不见，取而代之的是1.1倍、1.2倍基准利率。

“报价的确有点高，但是卖家还是坚信市场会再度回暖，所以依然死扛这个价，这也是当时业主普遍的心理。”小陈说。

远在北五环外的西北旺，均价竟能如此高？这是实情。由于临近中关村永丰高新技术产业基地，旺盛的需求导致这里的二手房价格居高难下。“一年以前，10万元的成交均价是这个区域的常事。”链家负责西北旺地区业务的经纪人小陈说。

殊不知，市场继续下行，逼着业主不得不下调报价。该业主尝试了小幅下调的法子：2017年9月，报价从920万降至900万，下降20万；10月，报价再降20万，降至880万；11月，报价降10万，降至870万。

“期间有买家看中了房子，但出价只有845万，这比920万的报价还低75万。”小陈说，业主觉得买家报价实在太低，因此没有答应。

市场触底，卖家松口降价