上海对商品房的严控从销售与购房两端双向发力。从购房端看，上海依然严格执行限购限贷，从户籍、婚姻状况、社保缴纳和已有房套数等方面确定严格的限制条件；从销售端看，2017年在发放预售证方面非常谨慎。

土地：宅地招挂复合，房企强者愈强，国企布局租赁住房

以上海为例。在“房子是用来住的不是用来炒的”定位引导下，上海楼市先后经历了类住宅整顿、土拍市场招挂复合、“十三五”规划70万套租赁住房、开盘摇号等一系列调整。

截至目前，上海累计公告出让7批次29幅租赁住宅用地，涉及土地面积约80公顷，目前已成交21幅（成交明细如下图），分布于长宁古北、浦东张江、浦东滨江、徐汇漕河泾等黄金区域，拿地者均为上海地方国企，且都以0溢价成交。

代表上海二手房交易基本面的“恒星小区指数”，使用链家挂牌均价，较为合理地还原了2017前三季度上海二手房房价走势（如下图）。数据显示，上海二手房房价从今年6月开始已经下行，9月挂牌均价跌至51310元/㎡。

从2017年商品房销售金额榜单来看，2017年上海排名前三的房企万科、绿地、金地，各自累计销售金额均破170亿。万科以198.3亿的销售额持续领跑上海市场，市占率达5.11%。尽管前十强房企表现卓越，但上榜企业累计销售总额较去年缩水近一半。

二手房：调控之下观望情绪蔓延，二手房量价齐跌

展望：预期持续收紧，加速房企战略转型

2017年，上海住宅市场117个项目共取得了153张预售证（位置分布情况如下图）。内环内获6张预售许可证，而82%的新盘供应量则都集中在外环以外。今年的商品住宅“单价王”为浦东星河湾，单价区间达10.8-12.7万/㎡。

今年4月，上海首次采用“招挂复合”方式出让三幅宅地。这一方式旨在一改以往“砸钱拿地”的风格，提高拿地门槛，房企需提交大量投标材料，专家根据经济实力、技术资质、项目经验进行打分。在此背景下，中小型开发商无论从总资产、净资产、百强排名还是装配住宅总面积、住宅获奖等方面，都不及龙头开发商。据统计，今年招挂复合形式下获得住宅用地的房企大多为央企、地方国企和大型民企（如下图）。拿地门槛的提高直接加速上海房企土地储备量的洗牌。

在此背景下，上海房企的角逐更上升成为拿地规模、销售能力、推盘策略等“综合素质”的全盘考量。数据显示，2017年上海商品房市场累计成交金额为3766亿元，较去年同期相比减少了48%。其中，万科、绿地在房企角逐中问鼎房企上海销售金额和销售面积榜首。

在销售面积十强榜单中，绿地、万科、金地等“老牌面孔”以超过40万方的成交面积稳坐榜单前三强交椅。

一手房：销售购房两端严控，万科挺立房企潮头

2016和2017对于楼市而言无疑是颇具戏剧色彩的两年。在经历了16年全国楼市量价飙升的热潮之后，今年的市场则上演了一出“惊天大反转”。

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二手房市场的观望情绪加重。据我爱我家后台数据显示，2017年前三季度，上海二手房成交量仅为11.7万套，同比下滑62.73%。

随着“租购并举”主基调的确定、以及《上海市住房发展“十三五”规划》70万套租赁住房的问世，租赁属性的用地也应运而生。7月4日，上海规土局网站发布了2幅“只租不售”的新地块，分别位于浦东新区张江和嘉定新城，成为全国首个供应租赁住房用地的城市。

从近期各种文件、会议对房地产的表述来看，明年的楼市将继续维持从紧调控。这将加速房企分化，房企转型迫在眉睫。据了解，部分大房企如万科、恒大等已成立相关战略研究部门，针对未来发展趋势研究转型方向，布局新兴业态。