数据来源：信托业协会，普益财富整理

　　图表 3：房地产集合信托单季新增情况

　　第三季度新增大幅下跌的原因是房地产投资下滑、优秀开发企业可以低成本融资、信托公司和商业银行等金融机构风险偏好下降。

　　2. 基础市场：站信托增速历史低点的风口浪尖

　　第一， 虽然目前房地产土地购置面积下降、商品房待售面积下降，但去库存才刚刚开始。如果算上在建面积，整个市场去库存或需10年 。在一二线城市，去库存的任务也许不严重，但在三四线城市，供需比超过100%的现象很突出。故整个市场的开工面积也许并不会迅速反弹，可能需要一个数年之久的过程。

　　第二， 经济整体下滑，房地产的终端需求开始减弱。即便是前几年被业内看好的功能性地产，也受到较大影响。以商业地产为例，多地出现了卖场空置、写字楼出租率下降的现象。这使得房地产复苏之路曲折漫长。

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　　值得引起注意的是，单季增速上一次如此大降幅出现在2011年第四季度，正是房地产行业由盛转衰的时候。目前的数据是否表明基础市场又将迎来新一轮的调整，此房地产领域信托进入另一个调整期？

　　房地产信托存量规模表明，整个信托行业对房地产产业的判断是准确的。

　　第三，部分宏观政策可能主要不是针对房地产行业，但从实际效果看，对房地产行业造成利好。如宽松的货币政策会使得房产估值走高、全面开放二胎政策会使房地产的需求端出现趋势性增加。

　　房企轻资产化为房产证券化、类REITS提供了现金流上的可能。证券化还能将收益权进行分级，从而实现杠杆融资，减少财务成本，扩大资金来源。

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　　房地产并购业务基金在产品端不会再是以前那样的固定收益格局。可能会出现真股权投资，也可能会出现保证最低收益的收益结构。不管出现哪种结构，“刚性兑付”潜规则的制约都会有所放松，甚至被直接突破。但这需要信托公司更加秉承谨慎管理的原则。

　　图表 2：国房景气指数

　　我们并不认为目前的情况与2011年第四季度有太大的相似。首先，目前的政策环境与彼时迥异。彼时，4万亿的经济刺激政策并没有使得制造业有较快的发展，资金涌入基础设施建设、房地产，造成了房地产的过热。 “国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升温。为了控制通胀，货币政策也偏紧。而目前，政府对房地产实际上采取宽松政策：330新政调整了公积金的首付比例、公积金条例修改拓展了使用渠道、多地取消限购政策、高层喊出“去库存”口号。我们认为，政府的态度是要“保”房地产，而不是要压房地产。