在这一波的调控政策过程中，市场给出的解释是希望通过提高住房个贷利率，引导理性消费，打击炒房。证券日报认为，那些炒房投资的行为，会受到监管层的严厉打击，银行必然会拒绝向他们提供任何形式的信贷支持。

  在防风险、去杠杆的主基调下，宏观调控的大手正在对房地产市场产生巨大的影响。

  申万宏源研究报告指出，降低开发商杠杆是长期趋势，未来预售制与开发贷门槛将有所提高，利用资产证券化融资能力的差异，将重塑房企的竞争格局。

  房企苦寻资产证券化突破

  同日，证监会宣布将对9家机构采取相关措施，2018年将全面从严监管。保监会则强调，险资运用新规4月施行，加强去嵌套、去杠杆和去通道工作。

  2018年2月9日，深圳证券交易所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018~2020年）》，明确指出要大力发展公募REITs，国内REITs格局或将迎来重大突破，资产证券化格局也将进一步发展。

  利率的提升在某种程度上对投机行为产生一定的挤压作用，但对于刚需则是鸡肋。不少房企业内人士表示，对刚需群体来说，首要的目标是“上船”，因此他们首先会考虑如何将房子买下来，之后的月供总有办法解决，很多刚需买房主要是为了结婚，他们并不会因为未来不确定因素就选择不买房子。因此对他们来说，最大的门槛其实是首付和购房资格。

  申万宏源研究报告显示，去年我国企业ABS发行总量为8098亿元，其中房地产资产相关717亿元，占比8.9%；ABN发行总量为585亿元，其中房地产资产相关158亿，占比27%。其中，房地产租赁成为证券化的主力。2017年是我国发展长租公寓的元年，各大房企及银行进行了不同的租赁资产证券化创新尝试。多项首次以长租公寓为标的的资产证券化产品纷纷出现，包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、按居贷以及信用贷。截至今年2月，长租公寓市场已有8单资产证券化产品获批，总融资规模451亿元。其中不需要原始权益人出让物业所有权的CMBS对于融资人而言，是一个非常好的降低融资成本、拉长融资期限的途径。

  渤海证券分析师认为，房贷利率的抬升速度远超想象，对于刚需者来说，接下来一段时间买房就是赛跑。“目前海外加息形势严峻，就连欧洲央行都朝着退出宽松迈进了一步，国内贷款基准利率将面临现实性上行压力。未来一旦基准利率上调，银根缩减将令购房成本变得更高。”

  不管市场接不接受，无论是对房企的融资还是对个人的房贷，利率继续上浮已经是大概率事件。从监管层的表态来看，房贷利率的上升仍有空间，未来继续上浮可期。央行副行长潘功胜也表示，房贷利率确实在上升，但从长周期来看仍然处于较低水平。

  除CMBS外，REITs作为政策最先鼓励的方向发展也极其迅速。国泰君安报告认为，REITs最先有望从租赁运营端取得突破。去年10月以来，新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、旭辉领寓类REITs等相继获批。2月13日，越秀地产租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。

  在1月25日-26日银监会组织召开2018年全国银行业监督管理工作会议后，银监会网站公布了全国银行业监督管理工作会议情况，明确2018年10大重点监管举措，涉及房地产的包括——将严查各类违规房地产融资；严控个人贷款违规流入股市和房市；遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。