根据“3·30新政”内容:房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米,不符合该要求的,规划部门不予批准。其中,2017年3月30日之前报建或土地成交的商服类房地产项目,可不执行最小分割单元规定。从2010年广州开始实行限购政策之后,到去年三月份之前,广州公寓项目成交每年都在不断增加。无论市区还是郊区,公寓项目也早已在全市遍地开花。根据中原地产研究发展部的统计,新政前已通过规划审批,目前仍在售的小面积公寓项目超过两万套。

“3·30新政”一周年·商业

而公寓市场则可以用一落千丈来形容。新政之前,公寓成交较为火热,其不限购且面积小总价低等特性吸引不少个人投资买家,而“3·30新政”出台,恰恰使得公寓优势变为劣势,购买资格、产品面积等均受到限制,成交自然受到打击。部分地段位置较好的公寓项目仍能维持一定的销量,像南站这样有规划及人流支撑的板块,某些公寓项目开始尝试整层的大面积出售,也得到部分大客户的接手进行整体利用或经营。因此未来公寓成交将更加集中于一些核心地块或者拥有优质资源的项目,而未来一段时间公寓总体成交仍将冷清。

新政前一年 新政后一年 对比

公寓商铺跌幅明显 写字楼影响较小

●写字楼

另外,以往有“一铺养三代”的说法,商铺的升值潜力吸引不少个人买家购入投资,但新政出台则打击了绝大部分的个人投资客,一方面是购买资格受到限制,另一方面是300平方米以上面积使得无论是投资还是自用的买家来说都显得太过“一刀切”,因为不少业态所需商铺面积均在中小面积段范围内,面积过大会造成无论售价还是租金都很难找到承接力。这种情况下只能更多地倾向于集中式商业的整体经营或者是打包出售,像一些地段好且商业氛围浓厚的社区型商业或者是写字楼底商,都开始呈现大宗交易现象。预计未来核心地段优质商铺仍将继续受到关注。

■资料图片

同时,可能是由于一刀切的影响过大。去年,12月27日,广州市城市更新局发文,为支持旧改工作,经审批立项的旧改“商服类房地产项目”,不执行“3·30新政”中,商服类最小分割单元不得低于300平方米的规定。这意味着广州“3·30新政”中对于商服物业的规定将不再“一刀切”,不少中心城区从旧改项目而来的新商业项目在规划定位上也将有新的出路。不过,需要指出的是,商服项目禁售个人的规定则并未改变。购买旧改商服类项目资格依旧要求“法人单位”,且2年限售,这与“3·30新政”规定一致。

新政出台一周年之际,对商用物业市场及其成交表现带来了怎样影响?

●商铺

成交均价(元/平方米) 25209 26202 4%

成交均价(元/平方米) 18883 19451 3%

■新快报记者 谢蔓

从供求价数据表现来看,新政对三个类别的商用物业影响各不相同。合富大数据显示,从成交数据来看,公寓及商铺成交均有明显跌幅,其中公寓成交对比新政前大跌七成,写字楼则不跌反升五个百分点,表明写字楼受新政影响较小;价格方面,三个类别价格均呈现稳中有升趋势,总体上看新政并没带来价格的下跌,反而体现出相对优质的物业成交占比提升所带来的整体均价向上;供应及库存方面,写字楼在供应增加带动下库存上升,而公寓则属于去化速度骤降带来的库存积压,商铺则由于部分转售为租等原因,可售库存轻微下调。

新政后一年数据统计时间为2017.4-2018.3(3月数据截止到3月22日)

据了解,“最小分割单元不得低于300平方米”条款,导致有关旧改项目融资商业部分、村集体物业商业部分,以及融资区商业返还部分均受到较大影响,300平方米面积的控制使得商业产品的销售、出租变得十分困难,周期拉长。此外,村商业返还部分因面积较大无法分割的问题,导致村无法对返还物业进行分配,引发村民不满,也使得项目一度停滞无法推进。记者了解到,目前属于旧改的商业项目主要位于中心城区,甚至有不少是规划中广州的新商业中心、CBD板块。如保利鱼珠港项目、万科城市之光项目等,地段优越。

新政前一年 新政后一年 对比

合富辉煌(中国)商业公司总经理张智斌先生逐一分析,写字楼方面粤港澳大湾区建设持续推进、广州进入全球“超级城市”行列、财富论坛的成功举办等都大大提升了广州城市地位及吸引力,加之整体经济向好、营商环境的不断优化,越来越多有实力的大型企业纷纷选择进驻广州,整体办公需求日渐增长,尤其是商务氛围浓厚及发展前景优良的地段板块如珠江新城、琶洲及金融城的办公物业,更加受到大手买家的青睐,整层甚至整栋的大宗交易成交频现。因此向来是公司企业购入自用居多的写字楼,受到新政影响较小,且未来在产业规划行业发展带动之下,前景将持续向好。

(资料来源:合富辉煌商业公司)

成交面积(万平方米) 191.2 56.0 -71%

新政前一年 新政后一年 对比

成交面积(万平方米) 65.7 51.1 -22%

成交面积(万平方米) 59.5 62.6 5%

成交均价(元/平方米) 24791 26406 7%

备注:新政前一年数据统计时间为2016.4-2017.3;

除了住宅外, “3·30新政”一个重要的内容就是对商务物业做了近乎苛刻的规划报建和转让规定。主要内容包括商服产品禁售个人、新建单个面积不能少于300平方米等。数据显示,商业公寓项目的成交面积从新政前一年的超过190万平方米大幅降低到56万平方米,减少约七成之多。

“3·30新政”前后商业物业成交对比

●公寓