二手房买卖细节不能过分依赖中介

■专家意见

据统计，2013年—2016年，市一法院分别新受理的房屋买卖合同纠纷案件分别为1096件、1587件、1827件、1691件，而今年截至3月13日已新受理255件。

1案例

对此，被告方恒茂公司在庭审中辩称，工程逾期是由天气异常所致，并提供相关气象资料举证，涉讼商品房施工期间（2011年3月至2015年5月），中山市中雨或以上天数达200日。受雨天影响，交房日期可予以延期200日。

合同外的维修基金引发纠纷

越星公司诉讼李小姐的理由是，李小姐拒绝办理按揭手续和支付尾款。越星公司指出，至起诉之日，李小姐应于2015年6月30日支付的212116元已逾期121天，约定于8月30日以商业贷款方式支付的986000元已逾期60天。越星公司请求法院判令解除与李小姐签订的买卖合同，同时要求李小姐支付按总房价款的20%计算违约金及律师费等费用共计约28.9万元。

“现实中，开发商在签订这类合同时往往处于优势地位，通常会将违约金约定至较低水平。因此，在处理这类案件时，或者可以根据公平原则，参照中国人民银行同期贷款利率标准判决违约方支付违约金，统一裁判标准。”薛加冰说。

薛加冰提醒，现实中有很多业主没有办理好房产证，却通过商品房销售登记备案表进行交易，导致房屋无法办理过户，存在极大的风险。另外，交易过程中资金安全是较为关键的，不管是定金或是房款，建议约定由第三方监管。有置业者就曾遇到房子过户前，因房主欠债而被查封导致无法过户的案例。

多交五万元买“学位房”，最后学位落空之余更因违约被判赔近30万元；楼价上升，原业主“眼红”违约，最终双双造成损失……随着中山楼市持续升温，商品房买卖合同纠纷案件在近两年持续高发。日前笔者从中山市第一人民法院了解到，该院近年来受理的房屋买卖合同纠纷案件数整体呈上升趋势。

案例中，邝先生、黄小姐两人于2013年8月31日与被告中山恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）签订商品房买卖合同，以近80万元的总价全款购买了豪逸御华庭的一套房产。按照合同约定，恒茂公司应当在2015年5月31日之前，交付符合约定的商品房。但是交房期限届满后，他们却并未收到开发商交付的房产。两人认为，恒茂公司已构成违约，于是诉至法院。

3案例

2015年12月，在中介的撮合下，陈先生与刘小姐签订了中山市二手房买卖及居间服务合同。按照约定，陈先生以443000元的转让总价，购买刘小姐位于港口镇胜隆西路的一间住宅。合同签订后，陈先生先后向刘小姐支付了60000元定金。

最终恒茂公司被判向原告邝、黄两人支付逾期交房违约金，但对于两名原告主张的违约金应予上浮的问题，法院未予支持。

审理过程中，市一法院认为被告虽称原告向其承诺购房提供学位并收取其共计55000元学位费，但没有充分证据可以支撑，合同中对此也没有约定，法院对此不予采信。最终，判定合同合法有效，双方均应履行各自义务，而李小姐因未支付剩余房款已构成违约，需要向原告越星地产支付违约金及律师费近30万元。

很快，交易双方就产生了纠纷。在签订合同数月后，刘小姐拒绝协助陈先生办理按揭手续，并表示要解除此前签订的合同，不再将房屋出售给陈先生。不得已，陈先生一纸诉状将刘小姐告上了法院，他向法院请求判令：刘小姐向自己双倍返还定金120000元，并承担诉讼费。

购“学位房”落空 违约还要吃官司

当学校开始接受报名，李小姐却被开发商告知，原销售人员是另外聘请的中介销售人员，开发商无法提供学位房。得知孩子无法入学，李小姐立即报警处理，同时也不同意继续购买已签约的商品房。

法院经审理查明后认定，合同明确约定房屋总价443000元中已经包括卖方已经支付的维修基金等费用。合同签订后，陈先生按照约定支付了定金，已履行了合同义务。被告刘小姐收取定金后超出合同要求原告再支付3000元维修基金，并以此为由拒不履行合同义务，致使房屋买卖交易无法完成，已构成违约应承担违约责任。

房地产案件法官梁丹妮则表示，在特定条件下，法院会根据利益平衡原则对违约金进行调整。“违约责任可以由买卖双方在充分协商的情况下在合同中予以约定。对于逾期付款的违约金，开发商一般都会约定较高的计算标准，而对于逾期交房以及逾期办证的违约金，计算标准则会较逾期付款违约金低。一般情况下，在违约一方未要求调整违约金计算标准的情况下，法院不会主动对违约金进行调整。但是在个案中，法院可以根据案件实际情况，在逾期付款的违约金计算标准与逾期交房、逾期办证的违约金计算标准不对等的情况下，根据利益平衡原则对双方的违约金约定进行调整。”梁丹妮说。

对于陈先生的说法，刘小姐在庭审中辩称，不能办理按揭贷款及过户手续，是因为陈先生不愿意办理按揭手续、不愿意交二手房首期款导致的，且自己所卖的房子总价并不包括住宅专项维修基金，而中介没有向陈先生履行忠实的告知义务。

逾期交楼违约金可酌情调整

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逾期交房 开发商承担违约责任

“在二手房的买卖中，需要注意几点。出卖人是否为房屋的所有权人、是否已办理好房产证书，房屋是否存在出租、抵押或者查封情形，水电物业等费用是否缴清等等。在签订合同的过程中，建议要把房屋价款、支付方式、支付时间、房产证办理过程、已入户的户口迁出时间、违约责任等一些细节问题约定清楚，才能有效地规避二手房交易风险。”

“二手房的置业者一定要事先备备课。”合富辉煌中山公司市研部经理谢仲娟说，相对于一手房交易，二手房交易过程中会遇到更多的问题和风险。“置业者选购二手房，验房是关键，一定要确认好房子的现状，二手房也需要专业的验房，避免后期不必要的纠纷。”

随着优质学位的日益紧俏，学位房也逐渐成为购房者眼中的“香饽饽”。一些房地产开发商也常常打出“学位房”的招牌，作为营销的噱头。李小姐就因为购买“学位房”而与开发商产生纠纷，并被中山越星房地产开发有限公司（以下简称越星公司）告到了法院。

庭审中，被告李小姐确认了原告起诉的事实，同意解除合同并配合原告办理商品房注销备案登记手续，但不同意赔偿诉求。