综上，未来面对境外美国加息减税，境内对房地产金融风险的重点防控及房地产长效机制的推进，房地产市场将面临进一步的挑战和新的机遇：

房地产金融政策：一行两会都说了什么？

总量上，杠杆增速得到控制。截止到2017年第三季度，中国居民部门房贷支出占居民可支配收入已达到60%，五年前仅不到35%，总量在3年之间翻了一倍，其中大部分为中长期贷款，增速相比美国日本也是空前的，可见居民加杠杆速度之快。

2017年是近几年来房地产调控政策出台最为密集的一年，也是房地产变革的一年，延续2016年底的调控政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，自2017年年初开始，央行、银监会、证监会将防控金融风险放在更加突出的位置，尤其是房地产金融风险，制定和提出了相关政策。十九大期间中央也强调住房的居住属性“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”表现了中央对房地产调控的决心。

（二）会议提出八大重点任务，包括深化供给侧结构性改革、激发各类市场主体活力、实施乡村振兴战略、实施区域协调发展战略、推动形成全面开放新格局、提高保障和改善民生水平、加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度、加快推进生态文明建设。

对供给方，坚决打击房地产中介、互联网金融从业机构、小贷公司的违规行为；完善了本外币一体化的全口径跨境融资宏观审慎管理框架；加强房地产领域反洗钱工作。

2017年上半年政策以去库存为主线，刺激房地产投资，三四线房价大涨，重点布局三四线的房企，如碧桂园，中梁等房企销售大增；

第二，房地产资金结构调整将继续，在控风险的基调下，债权和股权比重进一步优化，政策对房地产REITs的鼓励和支持，将进一步提高股权占比，而租赁将是下一个资金关注的行业。

（三）2018年实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

（一）会议强调2018年要打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。

对需求方，对商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整；防止消费贷款违规流入房地产市场。

央行表示，作为重要的金融风险源头，房地产已不宜再作为宏观调控工具继续使用，而2017年全年，央行用货币政策工具有效地从供需两端防控房地产金融风险，落实完善差别化住房信贷政策，严格限制信贷流向投机性购房，合理控制房贷比增速，加强房地产金融宏观审慎管理，以促进房地产市场平稳健康发展。

银监会从防范银行业风险的角度出发，分类实施房地产金融调控，重要的措施主要有：第一、 分类实施房地产信贷调控，加强房地产押品管理。第二、严禁银行资金违规流入房地产领域，合理控制房地产融资业务增速。 第三、严控房地产信托公司向房地产行业提供融资。第四、严格管控消费信贷流入房地产市场。银监会2017年调控主要从信贷入手，严控银行不良贷款的风险，并且制约了重要的房地产信托融资手段，房地产融资规模进一步受限。

回顾过去三年，2015年政策以降成本为主线，持续一年的降息降准，启动了政府债务置换，刺激了基础建设的投资；

结构方面，截止至2017年第三季度，我国债权融资占比约为76%，商业银行贷款约24.4万亿，占房地产总资金75%，且自2017年6月份开始，银行贷款中个人按揭贷款及房地产开发贷款同比增速呈明显下降趋势，11月个人按揭贷款累计约2.2万亿，同比增速下降1.6%。股权融资占比约11.2%，其中国内股权投资36,450亿，海外股权投资105亿。与美国股权债权占比（39.8%：56.1%）相比，我国金融资产集中度较高，主要集中在商业银行，银行分散风险的需求较大。其次，股权融资仍有很大的发展空间，而未来REITs的发展将会带动股权融资比例上升，也有助于分散房地产金融风险。

其次，房地产租赁市场将在2018年获得发展机遇。随着住房金融宏观审慎政策的推出和执行，以及土地供给的改进、租售并举等房地产长效机制建设推进，房地产投资属性能够逐渐减弱，更好地与居民居住需求相匹配

其中住房制度的具体任务包括1. 发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；2. 完善房地产长效机制，保持调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控（因城施策）。说明2018年调控政策将不再一刀切，差别化调控政策将尽量满足首套刚需，支持改善性需求，遏制投机炒房。

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从2017年下半年开始“去杠杆”被放在了政策的核心位置，而房地产去杠杆效果已经显现；

证监会对房地产风险的防范主要在于控制私募资产管理，对投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅地产项目暂不予备案，其次，大力支持鼓励租赁住房REITs。10月底，中国首单租赁住房REITs获批通过，总规模50亿元，由保利地产联合中联基金推出。REITs的发行，将减缓房地产开发商较高的杠杆率，能够有效分散金融系统的风险。

2017年央行，银监会，证监会针对防控房地产金融风险出台了的一系列相关政策对房地产市场影响是巨大的，其中房地产去杠杆不是单纯的去杠杆，而是去“增速”，其效果是显著的。

房地产去杠杆：效果如何？