回顾2021年的中国楼市，“一季度一房难求、二季度集中抢地、三季度销售骤冷、四季度融资解冻”。尽管行业遇冷，有房企在失速，但也有房企依然坚持品质输出，后劲十足。

　　近日，滨江集团交出了一份可谓是“历史最佳”的年终考卷：全年累计销售金额1691亿，同比增长24%;位列克而瑞全国房企排行榜第22名，比去年前进5名。

　　需要指出的是，这是滨江集团成立29年以来的最佳成绩;而回款方面，滨江同样创下历史最佳：现金回笼超过683亿元，比2020年增长30%。此外，滨江集团融资利率在去年5.2%的基础上降至4.9%，创历史新低。

　　众所周知，销售额是规模，代表着滨江集团去年的收获;回款是现金流，是企业当下的压舱石。这样的现金流和融资成本，在整个民营房企中可谓相当耀眼，再次凸显了滨江集团一贯稳健经营的能力。

　　人均“亿级销售员”

　　年售千亿，曾一度被视为跻身“TOP级房企”的门票。到2021年，滨江集团已经连续三年跻身此列。

　　尽管“规模论”逐渐在行业内息声，但房企实力依然无法与之脱钩。戚金兴曾表示，房企如果只有品质却没有一定规模，很难在行业内拥有一定地位并获得长久发展的相应资源。

　　在地产“荒年”，滨江集团通过拍卖+合作+收购等多重渠道，全年总共斩获38宗地块，在拍地政策连续变化的大背景下，仍然比2020年多拿了8宗。具体而言，2021年滨江拿地权限金额470亿，比前一年多了67亿;目前总土储近3000亿，增加了约200亿。

　　滨江集团今年交付的项目——杭州御品

　　更难得的是，上千亿后，滨江集团并未只看重规模的增长。2021年，滨江继续保持“三省一市”的布局模型：浙江、江苏、上海和广东。在浙江，拿下丽水主城百亩大地后，滨江成功实现了浙江11个地级市的全布局，同时还首次踏进兰溪、东阳、天台、桐乡等地区，为做深做透浙江打好坚实基础。

　　值得一提的是，在实现千亿销售后还能保持30%上下的增势，这背后，是滨江集团对于杭州大本营的坚守。

　　杭州作为这轮行情中唯二“屹立不倒”的城市之一，滨江集团65%的货值都重仓于杭州，其中又有95%在城市中心。

　　过去一年，滨江集团全年交付项目共计21个，其中杭州地区10个，其他城市11个，交付数量大幅度创历史新高。根据透明售房网数据，2021年滨江集团在大本营杭州分别以网签金额643.05亿元和457.42亿元，夺得杭州地区销售流量榜和权益榜双料冠军。克而瑞数据显示，从2018年以来，滨江已经连续3年登顶杭州房企销售金额排行榜的榜首。

　　值得关注的是，在房企裁员成风的环境下，2021年滨江集团却“逆势”新增了40多名员工：从2020年的1053人，变成了1090人。

　　滨江集团今年交付的项目--乐清家园

　　人员增加了约4%，而销售额规模增加了约20%。就是这1090多人，创造了1691亿元的销售金额，人均销售额达到了夸张的1.5亿，同比增长16.28%，做到了人人都是“亿级销售员”。

　　这是什么概念?换成市场上同等销售规模的其它房企，人员规模基本是滨江的2倍到10倍。亿翰智库联合可研智库发布的数据显示，2020年全国百强房企人均全口径销售金额是3189万元，不到滨江集团的1/4。

　　人才精干，战斗力足，是滨江集团无可撼动的绝对优势。

　　融资成本挤进“国企区间”

　　有业内人士认为，在杭州当前行情下和行业融资背景下，房企的资金稳定性甚至比规模战略更吸引合作方。

　　事实上，资金稳定性要看融资成本。而这正是滨江集团现阶段最大的优势之一。

　　融资成本，通俗讲就是企业以什么样的利息，从资本市场上借到钱的本事。这也是往往被直接用来衡量一家房企的健康度和能力标准：融资成本越低，资本市场信用度就越高，企业就更安全;反之，就要触碰到“红线”了。

　　滨江集团首个交付的江苏项目——如皋金色家园

　　一直以来，「国」字头和「央」字头的房企在资本市场上有绝对的优势，融资利率基本能控制在4-5%的区间内，有的甚至更低。而民营企业的融资利率就要高得多，有不少高达8-9%。

　　如今，作为民营企业的滨江却挤进了融资利率的“国企区间”。

　　数据显示，近5年内，滨江集团综合融资成本呈持续下降趋势，由2017年的6%降至2021年的4.9%。就在1月4日，滨江集团成功发行了2022年度第一期超短期融资券，实际发行总额9.6亿元，发行利率仅为4.00%，成为民营房企融资寒冬里的一道耀眼暖光。

　　说实话，很多人的房贷利率都比滨江集团的融资利率还要高一些。

　　除此之外，滨江的总资产净负债率和净资产有息负债，都在金融机构普遍认为的安全线的半数以下，妥妥保持着“绿档房企”的身份。

　　用戚金兴的话来说就是，滨江几乎完美避开资金“雷区”：没有商票、没有社会借款、没有抵押给施工方、供应商的工抵房。

　　他还表示，2022年的融资成本，还要努力实现进一步下降。

　　杭州“最红合伙人”

　　行业遇冷，相拥取暖是比孤军奋战更好的生存之道，而靠谱的合伙人则是抵御风险的护盾。

　　从这个角度来看，滨江集团无疑是杭州乃至浙江房企的“最佳合伙人”之一。

　　2021年5月，戚金兴一句“努力做到1%-2%的净利润水平”的话语在业内广为流传，揭开了地产行业发展逻辑向制造业靠拢的趋势。

　　在行业政策多变、融资渠道收紧、土地成本高企的环境下，建立深耕壁垒、更精于成本管控的滨江集团具备了“规模、盈利、业务、风险水平”这些合作方最看重的要素。而更珍贵的是，他还拥有商业社会中的王牌——信任和口碑。

　　有业内人士表示，一家公司不能单纯用数字来评估，合作是建立在资金、信用和口碑的基础上。

　　成立29年，滨江集团以高质量产品打下的口碑江山，在行业环境骤变的当下，成了企业坚固的护城河。

　　据滨江集团2021年中报统计，公司交付项目收房率超过99%，投诉率接近于零;基于多年来积攒的品牌影响力，同一片区内滨江的二手房往往能获得更高的品牌溢价。在杭州，“滨江”就是“品质、热销”的代名词，其豪宅产品的去化速度甚至超过了市面上绝大多数的刚需项目。

　　滨江集团品牌部调查显示，有超过96%的业主愿意为亲朋好友“安利”滨江。这意味着，在杭州找到滨江集团合作，就相当于自带了一半“流量”。据公司高层透露，公司与9成以上TOP100房企展开合作，其中既有万科、融创等行业巨头，也有绿城、仁恒等精品制造者。

　　另外，从土储维度来看，未来1-3年内，房企与滨江集团之间的合作空间非常大。更重要的是，滨江集团已有多年的土地合作开发经验。

　　早在2017年，滨江集团就意识到合作方式的未来前景。之后，公司通过优化合作来输出自身产品和管理优势，积累出一套相对成熟的经验，将合作对象圈定在全国排名前20的房企，以成本利润率为重要考核指标筛选合作项目，达到“1+1>2”的效果。

　　经过29年的持续开发，滨江集团在开发、总包、施工方、供应商等各个方面积累的成熟合作方已超过100个，成为了杭州“最红合伙人”。

　　2022年规划：平飞元年

　　2022年是滨江集团的而立之年，也是公司“平飞”阶段的元年。

　　按照戚金兴设想，2022年，公司总体规模将稳定在1600亿元，在售将售项目预计将超过120个，包括广州、南京、丽水等地的项目也都将亮相。

　　“销售额差不多是全国房地产投资开发总额的1%”。这是滨江对自身规模的认知。

　　在土地端，新的一年滨江依然坚持“大浙江”战略。“今年杭州、浙江、省外的销售比例是6:3:1，明年做到5:4:1，根据市场形势，争取在1-2年内达到4:4:2。”戚金兴如是说。

　　同时，滨江物业管理面继续扩大、继续运营“暖屋”长租公寓。

　　“非常出彩”，是戚金兴对于滨江物业在2021年的表现。据了解，2021年滨江物业从上市之初500万方的规模，拓展到3000万方。接下来随着众多楼盘的交付，这个数字还会肉眼可见的继续上涨。在戚金兴看来，“一个80分的楼盘，如果有优秀的物业，是可以拿到100分的。”

　　需要指出的是，滨江物业也获得了资本市场的认可。2021年，滨江服务(HK.3316)股价大幅上涨，最高曾接近每股37元，目前整体市值接近60亿元，较2019年刚上市时上涨超过3倍，在去年港交所的所有物业股中，表现尤其亮眼。

　　2021年，滨江集团的自持租赁品牌暖屋正式投入运营，一年内翡翠江南、御江南、翡翠之星、上品华庭4个小区、共814套房源率先招租，整体出租率高达92.6%，其中2家已经是100%满租，客户满意度达到99.45%。目前，滨江“暖屋”已超过110亿的自持规模，房源超过10000间。

　　戚金兴将暖屋定义为滨江集团在住宅开发和物业之后的“第三面旗帜”。一方面，从长远来看，租赁产品带来的稳定现金流，在多年后很可能成为企业主要利润来源。另一方面，暖屋也承载着巨大的公益价值。

　　除此之外，滨江正在进行一项“最有挑战性、意义也重大”的“1号工程”——乡村振兴。

　　2021年10月，滨江集团把“最重要的工程”放到了千岛湖胡家坪村。在这里，戚金兴计划3年投入5亿元，用于当地美丽乡村的建设，包括而并不仅限于改造民居立面、基础设施和配套，包括道路、酒店、民宿、水库......

　　“2016-2018年‘起飞’，增长超过100%;2019-2021年‘腾飞’，增长在30%上下。”在戚金兴为滨江制定的战略宏图中，2022年开始，滨江集团将进入为期3年的平飞阶段，即继续做规模上的区域龙头，继续做品质上的全国领头羊。