中国房地产未来将往什么方向走?岁末年初，这个问题成了市场中的高频问题。围绕着这个宏观的大问题，衍生出来的房价、金融、政策、土地等均成为房地产市场各方主体关注的微观问题。

　　那么，这些具体话题，当下正处于什么状态，未来又会呈现怎样的局面?

　　和讯房产推出《风云榜·七日谈》，就这些热点话题与业界人士进行或深或浅的探讨和交流，希望这些思辩或观点能够给关心地产圈的你带去一些精神层面的思考、解忧。

　　当然，《风云榜·七日谈》只是一次“抛砖引玉”。

　　因为，在12月6日，由和讯网主办、以“资本赋能高质增长”为主题的第十六届财经风云榜第九届地产金融创新峰会上，全国经济学界和房地产行业精英力量，将深度把脉行业焦虑，梳理楼市新变，同时对上述七日谈的内容做出更进一步的作答和阐释。

　　第五日 谈《商业地产》

　　2018年最热门的一个社会话题是消费升级，这是基于国家经济发展到一定水平后，人们对美好生活的消费意愿，花更多的钱，换取产品的更多附加值，对商业地产说，这种需求背后意味着更高质量的发展，未来的商业地产将会呈现什么样的变化?《风云榜?七日谈》第五日，我们谈谈商业地产。

　　通过城市更新提升规模

　　从2007年西单大悦城开业至今，11年来，大悦城地产在北京、天津、沈阳、上海、烟台、成都、杭州等重点城市先后成功打造了10座大悦城，但相对于品牌知名度，大悦城的规模在过去几年发展速度显然有些慢，不过在新的行业背景下，大悦城在全国布局的速度正越来越快。

　　日前，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政公开表示“大悦城地产将继续做活存量，做大增量，坚持开一个成功一个的目标，以每年三到五个新项目的速度，力争在2020年布局30个商业项目，真正成为国内商业地产领域高质量发展的领军品牌。”

　　在大悦城地产看来，存量发展未来是推动商业持续健康发展的一个重要的基础。

　　盘活存量是城市更新的重要命题，城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

　　城市更新是商业地产扩张规模的重要途径，这是全联房地产商会商业地产研究会会长王永平的看法，他认为新开物业成本越来越高，而且位置越来越偏远，大多位于城市外围新区，地段不成熟，相比之下，商业地产存量资产不仅规模比较庞大，且大多位于市中心，位置很好，他们的问题主要是结构老化，经营不善，城市更新是商业地产的重要机遇。

　　大悦城地产已经认识到城市更新的重要性，并通过城市更新在短时间内迅速提升规模。长风大悦城、西安大悦城、昆明大悦城、天津和平大悦城都是旧楼改造升级项目，大悦城地产通过重新规划、重新定位，使得空间再次优化，腾笼换鸟，让项目完全焕发生机。

　　更成功的例子是北京长安街上的中粮广场，此前中粮广场C栋有6万平米商业主要用途是做家居，但发展势头日渐没落，大悦城地产把6万平米的商业改成了5万平米的写字楼，留下1万平方米商业做写字楼配套，事实证明项目非常成功。据周政介绍，大概四年就可以收回两个多亿的投资，而且项目租金在原有的租金基础上提高了3倍，该项目还得到了东城区政府的认可。

　　周政粗略计算过，全国存量资产大概数据是5000多个，目前真正能够运营比较好的有15%到20%，对于未来城市存量商业资产的挖掘，他认为发展机会不是二三十个项目的问题，可能两三百个都不够，不过周政也强调，千里之行始于足下，要坚持做一个成功一个的模式。

　　规模扩张离不开资本支持，对于更进一步的资本操作，周政介绍，大悦城地产更强调多元和共享聚集资本，债券、股权类的融资虽然走在前面，此前大部分都是在体内孵化，孵化完之后再寻求资本化或者基金化，大悦城正在加速直接在基金里面孵化、改造、参与城市更新。

　　大悦城的纵横术

　　过去的2018年，以人工智能、共享经济、大数据等为主要概念的，以新浪潮、新概念的新零售正在急切的或优雅、或野蛮的撞击着我们传统的大门，这是大悦城地产总经理周鹏对商业地产的感知。中国的零售业由于中国经济的发展已经站在了世界的最前沿，作为服务与消费升级的主要载体，商业地产市场正在发生新的改变。

　　在周政看来，这种变化路径起始于依靠业态和招商驱动的1.0时代，发展在致力于打造体验经济2.0时代，目前正在进入聚焦消费升级的3.0时代，在这一阶段，需要解决的核心问题是如何为消费者带来更多的消费升级体验，大悦城地产的做法是横向拓宽产品线、纵向迭代升级，通过“纵横术”寻求高质量发展。

　　在横向来看，大悦城在深耕城市综合体的基础上，于去年推出了大悦春风里第二产品线，从产品定位、客群范围、品牌选择等方面，对大悦城进行了有力的补充和拓展，从而覆盖更广泛、更多元的消费群体。具体来讲，大悦春风里是一种更接近人们日常生活的消费场景，使用频率很高。

　　从纵向来看，大悦城坚持不断进行迭代升级。首先，打造品牌生态圈的平台载体，大悦城通过招商、选商，坚守自身的定位，吸引了一大批高品质、有调性的品牌，形成品牌生态圈，与此同时，研究行业变化和消费升级趋势，不断进行品牌更新迭代。

　　其次，将大悦城作为科技创新的前沿阵地，充分激发智能驱动力。目前，以悦·云为基础的大数据智能驱动，正在不断改变和提升大悦城的服务能力，优化购物消费体验，以西单大悦城举例，在商场出入口、车库等区域安装了人脸识别设备，且已有30家商户开通人脸支付功能。

　　另外，将大悦城作为内容生产的多元空间，将建筑设计、主题街区、营销活动、客户关系等板块的产品和内容IP化，通过内容与消费者形成情感连接，将大悦城打造成为一个自带流量、具有话题热度、聚合各方资源的超级IP。

　　消费升级背景下，未来商业地产的发展趋势如何?周鹏认为将会呈现以下三方面，首先，商业地产将全面进入智能化时代，没有一个行业像零售业来的这么猛，过去几年，智能基础设施建设还在以WIFI等为主，但今天人工智能、人脸识别等技术都已经逐步实现。

　　另外，商业地产的发展趋势是精神消费、情感消费、文化消费，内容将成为未来购物中心新的价值高地。同时，伴随金融政策收紧、国家经济结构转型而来的行业变化，商业地产进入深度洗牌的时代。