住房租赁监管服务平台承载公租房租金补贴、适龄子女接受义务教育、户口登记和迁移、申请居住登记卡或申领居住证等公共服务事项。

  没有太多意外，北京租房新政如期而至。

  10月31日，北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（下称《通知》）称，从10月31日起，北京市住房租赁监管平台和服务平台同步上线运行。同时，北京市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行(7.060, -0.10, -1.40%)建立的服务平台也已同步上线，这是加快建立租购并举住房制度的重要载体。

  北京市住建委官网周一刊登新闻稿称，通过监管平台完成住房租赁登记备案，各部门根据登记备案信息依法为租赁当事人办理公租房租金补贴、适龄子女接受义务教育、户口登记和迁移、申请居住登记卡或申领居住证等公共服务事项。

  安居客房产研究院首席分析师张波认为，自8月17日至8月25日征求意见稿，到10月31日正式实施，北京的租赁新政如期而至。值得关注的是，实施过程中强调并建立住房租赁监管平台，对于规范租赁市场，稳定租金价格水平将起到重要作用。另一方面，北京租赁新政也为全国其他城市的地方性租赁政策，提供了一个可实施性操作范本，更好推进租购并举在全国落地。

  利好无房人群 与公共服务挂钩

  北京市此次发布的租房新政中，租房者子女教育、户籍以及住房租赁监管平台是此次关注的重点。

  《通知》规定，北京市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上，且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育；承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育手续。

  中原地产分析师张大伟认为，本政策对无房北京户籍居民明显利好。无房人群在符合条件的情况下，可以在租房区域享受义务教育。以往，对于北京户籍而言，只能选择在户籍地或房产地接受义务教育。现在，政策的要求是有租赁住房且稳定就业3年以上。从入学角度看，新政策对于外地户籍的政策与之前基本一致。目前很多区域出台6年一个学区名额的政策，对于非北京户籍租房户来说，上学难度依然很大。

  张波认为，租赁新政涉及的“同权”也是后续关注焦点，例如在入学上，京籍无房户子女符合条件可以跨区入学，但对于租房和买房是否可以享受真实同等入学，优质学区是否完全和租房无关，将会引发更多关注。

  张波分析，在学区“同权”方面，日本经验值得借鉴。日本就近入学是以居住地为依据来决定学区和学校的，家在哪就在哪里入学，和买房还是租房没有关系，同时优质教师资源也会平均公布在各公立学校，自然也不存在天价“学区房”。

  此外，承租人符合公共租赁住房货币化补贴条件的，可以根据住房租赁监管平台登记备案信息依法申请租金补贴。

  除了子女教育问题，租房新政对于户籍管理的规定也明显利好无房人群。新政规定：“承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案信息，依法申请办理户口登记和迁移手续”。

  市民可给“差评” 租赁调控概念兴起

  北京租房新政对于信息平台建立也为全国树立了范本。

  《通知》显示，平台将按照“1+N”模式建立，“1”是指监管平台，由市住房城乡建设委牵头搭建，通过相关政府部门的信息共享和数据集成，完成主体认证、房源查验、合同备案等工作；“N”即服务平台，是指市场服务主体建立的住房租赁网络交易平台，通过数据接口与监管平台对接，运用互联网大数据、云计算和人工智能技术等，为居民提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务。

  目前已有市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行建立的服务平台同步上线运行，各区住房城乡建设部门网签服务窗口，也启动了为住房租赁当事人提供住房租赁登记备案服务工作。

  21世纪经济报道记者在北京市房地产中介协会官方网站上看到，名为“北京市住房租赁服务平台”的页面已在官网上线，平台界面上有登录窗口，下方则有提供给用户使用的租赁备案申请表、用户登记表等。目前，平台只初步开通了企业注册。如果有市民想把房子对外出租，就可以到网络交易平台上发布信息，网络交易平台还可向居民提供网上签约、登记备案申请、交易资金监管、信用信息查询等服务；市民也可以像淘宝用户一样，给相关企业好评、差评。下一步，免押金信用租房也将在北京住房租赁监管平台实现。

  易居研究院研究总监严跃进认为，从实际情况看，类似平台将发挥五个功能。第一是监督功能，这有助于后续政府对租赁市场各类行为的监管，前期或重点对机构房源的出租行为进行监管。第二是服务功能，尤其是租赁政策的宣传和租赁房源信息的发布，在交易方面也可以提供更便捷的服务。第三是信息沟通，不光是租赁信息传递，更重要的是后续在户籍登记和迁移、各类配套服务提供等都可以实现信息沟通。第四是信用认证，通过此类平台能够充分发挥此类信用认证的效果，对于提高租赁市场信用等级有积极作用。第五是技术创新，此类平台后续完全可以成为租金证券化、租金减免、租金补贴等技术创新的来源。

  此外，新政还对保护租赁当事人合法权益上作出了多项细致的规定。新政规定，租赁交易中，出租方不得单方面提高租金。另外，新政对租赁关系中房源转租等情况也有规范。特别是明确规定，不得改变房屋结构，对于群租房有了约束。另外也明确不得随便转租，这可以避免二房东牟利。

  张大伟认为，租赁关系稳定，是中低收入人群的迫切需求，也有利于房地产买卖市场的稳定。租赁调控是房地产调控的一个重要环节，会叠加北京供应的租赁房源，和其他房地产政策一起影响房地产市场。