导读

  这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs。其重大意义在于，它不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，给REITs发行市场带来了新的利好，也为当前房企和其他机构的租赁业务证券化带来了无限可能。

  随着租售并举住房体系的推进，配套的金融改革和工具也实现了重大突破。

  10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs。其重大意义在于，它不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，给REITs发行市场带来了新的利好，也为当前房企和其他机构的租赁业务证券化带来了无限可能。

  此前，国内已发行数个私募REITs以及类REITs产品，但尚未出现真正的公募REITs，此次保利租赁住房REITs已经非常接近真正的公募REITs，树立了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本，预计接下来行业将出现更多类似案例。

  租赁住房金融化破冰

  从产品结构和发行细节来看，保利此单可谓是租赁住房证券化的破冰之举。

  本单REITs产品总规模为50亿元，由中联前源不动产基金管理有限公司（以下简称中联前源）、保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司共同担任总协调人。

  保利有关人士介绍，中联前源是国内领先的专注于REITs业务的基金管理公司，在推动和落地不动产、基础设施、信贷资产等各大类资产证券化领域的金融创新具有丰富经验。

  保利瑞驰（横琴），则是保利集团旗下专门设立的REITs运作平台。

  产品结构设计方面，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，包括位于广州、重庆、北京、大连、沈阳等区域的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大租赁物业品牌；这些物业分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

  利用基础资产组成SPV，再通过股+债的方式收购SPV股权之后，该单产品采取储架、分期发行机制，储架额度期限两年；产品期限18年。

  该产品优先级、次级占比为9:1，优先级份额即40亿元在上交所公开转让、交易。

  保利地产相关人士指出，在目前国内尚未放开公募REITs市场的背景下，保利租赁住房REITs的“储架发行”机制，是对国家公募REITs推行的一次突破，可说是REITs发展史上的里程碑式产品。据悉，储架发行制度是一次核准、多次发行的再融资制度。

  对于发行REITs涉及到的双重征税和租金回报率问题，上述人士介绍，通过股+债的方式收购SPV股权，这单产品最大限度地节约了股权转让过程中的相关税费；此外，通过市场化的租约机制安排，使得底层资产的未来现金流满足了RETIs产品的发行需求。

  “本项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水。”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。

  未来，保利地产将以存量物业为基础，构建租赁住房业务的利润模式，利用REITs实现战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。

  保利方面认为，在未来国家政策进一步发展的情况下，住宅租赁REITs有望实现跟公募REITs的对接，从而在公开市场交易流通，让普通投资者参与租赁住房市场建设，进一步拓宽租赁住房市场的发展空间。

  “保利这个产品，带了个好头。”全国房地产商会联盟执行主席顾云昌认为，REITs能真正帮助形成租赁住房资产运转的闭环，无论对于房地产融资的畅行，还是对于租赁市场的发展，都是重大推进。

  保利方面透露，此单产品也得到了住建部、证监会、上交所的大力支持。

  证监会债券部副处长闫云松认为，本单产品的推出正当其时，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

  中国版REITs进阶

  事实上，国内的REITs产品发展到今天，并非一帆风顺。

  2009年7月，涉及上海浦东新区三家大型国企、总金额达40亿元的浦东新区REITs方案初稿曾成形，但未成功发行。

  时隔五年后的2014年5月，大陆第一只私募类REITs产品“中信启航”成功发行。次年6月，鹏华前海万科REITs封闭式基金发行，至此，中国首只投资REITs项目的公募基金诞生。

  但此后，万科的公募REITs并没有很快得到复制，“随后碰上股市大幅波动，发行类REITs节奏就放缓了。”中国REITs联盟秘书长王刚解释道。

  保利此单REITs是房企试水的首例，在此之前，国内租赁住房REITs的首单，是10月13日由深交所批准的“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”，但该计划仍没有突破公募这一项。

  王刚认为，多年来本可以做成投资类产品的REITs，被做成了融资类产品；同时，底层问题是租售比和资产价值均不合理，表层问题在于法规如信托法等还没有推出。

  “法规其实是可以先行的，来为REITs做一些储备。”王刚向21世纪经济报道记者表示。

  而促使保利成功发行租赁住房REITs的，是新的时代和新的住房政策。2015年以来，房地产市场进入“存量时代”，国家层面鼓励租售并举、租购同权等政策不断颁布，REITs才真正开始迎来了春天。

  2016年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布后，各地将发展住房租赁市场纳入房地产调控长效机制。

  2017年7月底，住建部等九部委联合印发《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求加快发展住房租赁市场，深圳、广州等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。

  同时，两份文件均提到，要推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。

  中联基金执行总经理范熙武说，相比国际成熟市场的REITs，除投资门槛和流动性的差异，国内REITs 缺乏“扩募机制”，制约了其“金融服务实体经济”效用的发挥。而保利此单REITs的“储架发行”机制，创设出了“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，堪称里程碑式突破。

  “现在上交所和深交所都批了类似的产品，说明大家对通过REITs或者类REITs等工具来落实住房租赁政策的决心。”王刚表示，像鹏华前海万科REITs到目前为止运行良好，接下来应该也会推出类似的产品，只是时间点的把握问题。

  不过王刚指出，最终REITs产品还是要算账，回归收益率，要看借债的成本能否覆盖租金收益，这是一个很关键的指标。

  未来，国内REITs巨大的市场空间有待挖掘。根据链家研究院报告，未来十年我国租房市场将达3亿人、5亿元的规模。保利有关人士认为，住房租赁REITs将是行业的加速器，从机构规模、行业标准、收益提升等多方面对整个行业发挥促进作用。美国最大的公寓REITs企业EQR市值已达244亿美元。国内租赁住房市场的前景不可限量。

  事实上，保利租赁住房REITs的成功落地，打通了房企租赁住房资金退出渠道，解决了租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”，为房企发行租赁住房REITs提供了范本，这对当前加码长租公寓、租赁住房的万科、龙湖、中海等房企而言，也是一个好消息。

  据21世纪经济报道记者不完全统计，截至8月底，万科所拿地中，共有9宗自持地块，万科旗下的长租公寓泊寓也已发展了数万间，万科认为，这是很好的拥有可预见现金流的资产。

  持有6宗自持地块的龙湖，是将长租公寓定位于主航道业务的首个房企。龙湖将旗下长租公寓冠寓的动态投资回收期设定为五到六年，未来有资产证券化的打算。

  保利有关人士表示，公募REITs的落地取决于国家相关政策的进一步支持。未来随着我国房地产行业不断发展，资产证券化操作日趋成熟，公募REITs市场的开放会渐行渐近。